買房起糾紛，一波六折誰是真主人？

買主花巨款買了一處房子，剛剛搬進新居，卻被賣主的前妻告上了法庭，賣主也臨陣倒戈，買主因此纏上了一連串的官司。那么，房子到底應當歸誰呢？歷經一審、上訴、發回重審、上訴維持、抗訴、再審改判6次波折，最后的公正在抗訴中實現，背水一戰的買主露出了久違的笑容……

千謹萬慎，

斥巨資買來麻煩房

35歲的夏鴻是江蘇省淮安市的一名普通工人。為了改善居住條件，夏鴻和妻子到房屋中介公司進行了買房登記，決定在市區購買一套房子。

2005年12月初，夏鴻了解到有一房源，其登記信息表明：賣主沈忠，房屋及院落面積約600平方米，房屋有證面積為275.55平方米，售價為52萬元。夏鴻心動了，便想買下這套房子。

在房屋中介公司的安排下，夏鴻很快與沈忠見面了。夏鴻問他：“賣房子這事，你和妻子商量好了嗎？”沈忠直言相告：“不瞞你說，我和妻子已于1997年在民政局協議離婚了。離婚時約定，我一次性補償她1.5萬元，兒子沈斌跟著我生活。現在，前妻已再婚并生有一女，房子與她已經沒有關系了。”

夏鴻還是有點不放心，追問道：“那房子是你們夫妻共同建的嗎？”沈忠說：“我和前妻結婚前，我父母送給我3間平房。結婚后，我們兩人在主房西側建了3間平房。2002年12月，我以自己名義領取了房屋建設工程規劃許可證，于次年3月拆除了6間平房，重新建了現在的房屋。2005年2月，我以自己的名義領取了房產土地使用權證和房屋所有權證。”事后，夏鴻又到房產交易所查詢，確認沈忠所言不虛。

12月21日，他們簽訂了《房屋買賣合同》。夏鴻陸續向沈忠支付房款，共計34.3萬元。12月23日，在辦理房屋產權轉移時，沈忠在申請表中再次申明“原產權屬本人一人所有，無其他共有人”。2006年1月9日，夏鴻終于領到了房屋產權證。3月1日，夏鴻一家高高興興地搬入新購房屋居住。

當夏鴻全家還沉浸在歡樂之中時，全然不知道一場官司在等待著他們。3月15日，沈忠的前妻吳梅將夏鴻和沈忠告上淮安市清浦區人民法院，訴稱夏鴻惡意取得房產，請求法院確認買賣合同無效。接到訴狀后，夏鴻急忙找沈忠商量對策。讓夏鴻意想不到的是，沈忠說：“我出售共有房屋確實不當，同意房屋買賣合同無效并愿意退還房款。”沈忠的態度讓夏鴻猝不及防，夏鴻意識到只能靠自己力爭權益了。

得而復失，

買主陷入冰火兩重天

4月6日，清浦區人民法院開庭審理此案。在法庭上，夏鴻辯稱：“我通過中介購房，且該房是沈忠在與前妻離婚多年后領取的土地證、房產證。沈忠在房屋初始登記和轉移登記時均注明‘房屋產權屬本人所有，無其他共有人’，我取得房產完全是善意的。”為此，他請求法院駁回吳梅的訴訟請求。

一審中，吳梅提供了其于2005年10月20日與沈忠簽訂的《離婚補充協議》，協議主要內容為：“自建房屋歸吳梅與沈忠共同所有；待獨生子沈斌成家后，全部轉其名下，并辦理產權過戶手續，雙方不得擅自將房屋出賣他人。”清浦區人民法院審理后認為：吳梅并沒有提供相應的證據予以證明該房屋是其出資與沈忠共同所建。離婚補充協議內容可信度低，不予采納。據此，該法院作出一審判決，駁回吳梅的訴訟請求。

一審判決后，吳梅向淮安市中級人民法院提出上訴。2006年8月4日，市中級人民法院作出發回重審的裁定。之后，清浦區人民法院查明的事實發生了變化，認定：吳梅與沈忠將6間平房拆除后共同出資建設了房屋。早在夏鴻與沈忠簽訂《房屋買賣合同》當晚，沈斌將父親賣房的消息告知了吳梅，吳梅與沈忠、夏鴻發生爭吵，并經當地派出所出警處理。

清浦區人民法院重審后認為，訟爭房屋中坐西朝東3間房屋系婚后所建，坐北朝南3間平房雖系沈忠婚前取得，但據雙方關系存續期間的法律規定，可視為共同財產。吳梅與沈忠離婚時，對該財產未予分割，有離婚協議為憑，應予認定其系他們共同財產。夏鴻在辦理房屋過戶手續、領取產權證前，知道吳梅不同意出賣訟爭房屋，仍然購買該房，故買賣合同無效。

2007年1月29日，清浦區人民法院作出判決，判定《房屋買賣合同》無效；沈忠返還夏鴻房款34.3萬元，夏鴻將房屋返還給吳梅和沈忠。夏鴻不服，向市中級人民法院提起上訴。5月17日，市中級人民法院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。

二審判決后，經吳梅向法院申請強制執行，夏鴻一家被迫從所購買的房子中搬出。夏鴻向市人民檢察院提出申訴。市人民檢察院經審查，認定夏鴻購買房屋系善意取得，終審判決確認房屋買賣合同無效不當。2008年8月23日，經淮安市人民檢察院提請，江蘇省人民檢察院就本案向省高級人民法院提出抗訴。11月6日，淮安市中級人民法院對本案裁定再審。2009年1月8日，市中級人民法院根據法律的有關規定，判決撤銷原一、二審判決，駁回吳梅的訴訟請求。

（文中人物均為化名，題圖與本文無關）

律師說法

江蘇省人民檢察院抗訴之所以得到省高級人民法院的支持，其原因在于:

首先，根據吳梅與沈忠的離婚協議，雙方對共同財產已進行了分割。離婚后，吳梅已與他人結婚生子，在離婚后再出資與沈忠共同建房，且在離婚8年后又簽訂《離婚補充協議》有違常理。

其次，沈忠在辦理產權時已經注明“房屋產權屬本人所有，無其他共有人”。基于物權登記的公信力，夏鴻與沈忠簽訂了《房屋買賣合同》，雙方均履行了交付義務，并辦理了產權過戶登記手續，夏鴻是一種善意取得。夏鴻作為善意第三人，其與沈忠的房屋買賣行為應予以保護。即使吳梅是房屋所有權人，其可以也只能向沈忠主張損害賠償。

本案爭議的房屋在翻建前一直由吳梅與沈忠共同使用、管理，可視為夫妻共同財產。但離婚后沈忠以個人名義進行翻建，房屋建成后亦以個人名義領取了土地使用權證和房屋產權證。沈忠的上述行為完成了物權登記要件，對外產生公信效力，確立了沈忠對新建房屋權利人的地位，亦使得原來可視為夫妻共同財產的房屋已滅失，同時排除了因婚姻關系所延伸出的產權共有的可能。

吳梅與沈忠簽訂的《離婚補充協議》僅能在他們之間產生約束力，不產生與土地使用權證、房屋所有權證的對抗效力。對于吳梅設立在原物上的權利，由于原房屋的滅失而轉變為債權，應由沈忠負責償還。爭議房屋，沈忠作為產權人有權進行處分。夏鴻通過房屋中介公司，在雙方的交易過程中，對沈忠出售的房屋的“兩證”及沈忠的婚姻狀況進行了必要的審查，已經盡到了應有的注意義務。因此，夏鴻購買房屋為善意取得。

武向春（江西博德律師事務所律師）

（編輯/木非木）