淺析我國廉租房制度問題

[摘 要] 隨著市場化進程的加快，最低收入家庭住房支付能力不足的問題愈顯突出。健全住房保障機制建立廉租房制度，是完善我國社會保障制度，維護社會穩定的必然要求。本文分析了我國現行廉租房制度存在的問題，并給出了相應的對策建議。

[關鍵詞] 廉租房 問題 對策

一、引言

廉租房是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供的一種社會保障性質的住房。從1998年國務院發布23號文《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》第一次明確提出“廉租房”的概念起，到2008年11月5日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，再次強調“加快建設保障性安居工程”，“加大對廉租住房建設支持力度”，我國的廉租房建設已經經歷了十載春秋。然而，截至2007年11月底，我國尚有900多萬戶廉租房缺口。“沒錢建”、“不愿建”一直是制約我國廉租房建設的“老大難”問題。

二、廉租房政策執行中的問題分析

1.地方政府缺位。廉租房是具有保障性質的住房，廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分。作為社會管理者，地方政府部門在廉租房建設中具有不可推卸的責任。然而，實施廉租房制度，地方政府不僅要犧牲土地出讓收入，更需要拿出資金投資建房。據權威分析，廉租房與房價成反比關系，廉租房供給每增加5％，就會迫使房價下降3%～4％。其后果必然影響當地的土地出讓金收益和GDP增長速度，加之沒有明確的問責機制，地方政府嚴重缺乏建設廉租房的積極性。

2.房源供給短缺。目前，我國的廉租房源主要來自：騰退的原有公房；最低收入家庭承租的現有公房；政府和單位出資興建、購置的廉租房；社會捐贈；其他渠道籌集的房源。然而，目前我國城市中的公有住房多數已在住房改革過程中出售給了個人，能夠騰退的并不多。政府和單位興建或購置的廉租住房受到資金制約，社會捐贈房源的數量也很有限。至于其他渠道的廉租房主要是租用的社會房源，隨著舊城改造速度加快，符合廉租標準的住房往往被劃入拆遷范圍之內，這部分房源的數量在持續減少。房源的缺乏己經成為制約我國廉租房制度發展的一個瓶頸。

3.缺乏足夠的資金支持。我國廉租房資金來源主要有：住房公積金的增值收益、財政預算撥款、直管公房的銷售和出租收入、福利彩票銷售收入和社會捐贈等。其中，財政撥款是我國廉租房建設資金的主要來源渠道，政府壓力較大，經濟欠發達地區更是能力有限，無法提供充足的資金補貼廉租房的發展。住房公積金運作效率低下，增值收益普遍較低。其他資金渠道也同樣面臨資金數量有限，不足以支持廉租房建設的困境。發展資金的壓力是我國廉租房制度發展的又一瓶頸。

4.運作管理不完善。(1)準入、退出管理不到位。首先，廉租房的申報、審核、公示制度不健全；其次，難以對廉租家庭收入變動情況進行跟蹤管理；再次，讓廉租戶騰退住房存在現實困難。(2)保障范圍過于狹窄。廉租房的分配對象主要是具有城市戶口的雙困難戶家庭，即滿足低保條件同時人均居住面積低于某一標準的家庭。許多地方政府的政策并未將城市流動性低收入人群住房問題納入政策范圍。(3)監督管理存在漏洞。對廉租房使用狀況監管力度不夠， 尤其對配租家庭違反廉租房政策、改變廉租房使用性質， 將廉租房轉租、轉讓或者閑置等行為的制約措施滯后。

三、完善我國現行廉租房制度的對策

1.明確地方政府職責。(1)提高地方政府對廉租房建設重要性的認識。落實目標責任制，明確責任部門，增強部門的責任意識，將廉租房建設納入對地方政府的考核中。(2)根據中央精神制定具體的做法和政策。建立專門的廉租房辦公室承擔廉租房的后期管理工作，負責廉租房的經租、物業、維修等工作；落實住房保障工作機構和專職工作人員的財政編制。

2.保證房源供給。(1)收購空置的存量住房。我國目前空置房的數量很大，若政府出資以成本價或低于成本價收購符合規定的空置住房，既可盤活空置住房資金，又可省去興建廉租住房所帶來的各種成本。(2)新建廉租房。除了政府，可以考慮將企業、社會團體和個人納入到廉租房建設中來。運用BOT、PPP等模式，既發揮私人部門在公共品建設中的作用，又可減輕地方政府負擔，實現雙贏。(3)鼓勵個人、社會捐贈。如對住在各單位公房中的最低收入者實行由各單位負責減免或補貼房租、房地產公司按開發量的20%上繳平價房源、利用“差價換房”置換出空余公房等。

3.拓寬廉租房融資渠道。(1)各地政府應根據年度建設目標，明確規定每年用于廉租房建設和租金補貼的財政預算資金、土地收益比例、公積金增值收益，從制度上保障每年用于廉租房建設的資金。(2)在財政資源有限的情況下，政府可以給予適當的政策優惠或貸款擔保，鼓勵房地產商積極參與到廉租房的開發中來。(3)可以考慮建立廉租房建設專項資金， 如房地產信托投資基金、住房債券的留存資金、按商品房建筑面積提取的廉租房基金，以及發行住房福利彩票等。

4.完善廉租房運作管理機制。(1)建立嚴格的準入、退出機制。對不同層次的家庭收入線進行定量分類，加快建立以個人消費信貸、資信評估等信用制度為主的社會信用體系。通過信用信息數據的采集、查詢等，進行定期檢查、動態管理。(2)適當擴大廉租房覆蓋范圍。根據地方政府情況，將城市流動性低收入人群納入政策保障范圍。對不符合廉租住房條件，又沒有能力購買經濟適用房的居民，可以推出“租賃型經濟適用房”，給予相應財政補貼，鼓勵其自置住房或租房。(3)加大監管力度。建立廉租房管理監督機構、個人信用制度與個人收入申報機制， 大力推行廉租房管理運營信息披露制度， 鼓勵全體社會公眾及媒體參與政策監督， 促使廉租房制度公平、公正、公開地全面推廣。

參考文獻：

[1]楊繼瑞:和諧社會廉租房制度重構的思考與對策[J].高校理論戰線，2007(5)

[2]林 玲:小議建立廉租房的退出機制[J].中國房地產，2008(10)