我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及其防范

[摘 要] 次貸危機(jī)的爆發(fā)給我國(guó)商業(yè)銀行很大的啟示，在這個(gè)時(shí)候探討我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理顯得非常重要。本文首先分析了我國(guó)商業(yè)銀行目前面臨的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，然后在風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上得出相關(guān)的防范風(fēng)險(xiǎn)的策略。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

由于目前我國(guó)的資本市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從購(gòu)地、施工和銷售每一階段都需要銀行信貸資金的支持。銀行信貸資金介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)有關(guān)資料測(cè)算，目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金70%以上基本來(lái)源于銀行，因此從這個(gè)角度上看，我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨著比較大的風(fēng)險(xiǎn)。本文認(rèn)為我國(guó)商業(yè)銀行目前存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有以下幾個(gè)方面：

一、宏觀經(jīng)濟(jì)面的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前美國(guó)的次貸危機(jī)已經(jīng)演變成整個(gè)全球的一場(chǎng)金融危機(jī)，中國(guó)隨著入世的不斷深化，中國(guó)市場(chǎng)的不斷開(kāi)放和中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)的不斷走向世界，世界上的經(jīng)濟(jì)震蕩對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)產(chǎn)生一定的影響。從我國(guó)目前的情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是共生共榮的，只要房地產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，我國(guó)的銀行業(yè)將面臨巨大的挑戰(zhàn)。

二、來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

首先，信用風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行的貸款參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，再到房地產(chǎn)銷售階段。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款資金在不斷循環(huán)流動(dòng)中回收、增值，在三個(gè)階段的循環(huán)中，任何一個(gè)階段的資金鏈循環(huán)出現(xiàn)障礙，都可能導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為商業(yè)銀業(yè)房地產(chǎn)貸款的預(yù)期損失或未預(yù)期損失，因此商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)將在三階段間進(jìn)行傳導(dǎo)。

其次，企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以間接融資為主，商業(yè)銀行介于存款人和企業(yè)之間起資金融通的作用，這樣房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益好，銀行、存款人和企業(yè)之間的資金循環(huán)才能正常，反之企業(yè)效益不佳，拖欠貸款，銀行就可能出現(xiàn)壞帳。因此房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況與銀行房地產(chǎn)貸款安全密切相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就在于其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)需要大量資金、較高技術(shù)水平的高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要一個(gè)有較長(zhǎng)周期，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過(guò)程中太多的不確定因素，構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、來(lái)自銀行內(nèi)部的操作風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)金融中存在的風(fēng)險(xiǎn)，最重要的風(fēng)險(xiǎn)還在于銀行自身的操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行自身操作風(fēng)險(xiǎn)主要有兩種：一種是銀行房地產(chǎn)信貸審批管理制度的不完善，這主要發(fā)生于年前，因?yàn)橹袊?guó)的銀行業(yè)體制存在較大缺陷，項(xiàng)目信貸審批委員會(huì)集體審批機(jī)制還沒(méi)有建立；第二種銀行房地產(chǎn)信貸操作不遵循相關(guān)的規(guī)章制度，這主要發(fā)生在年以后。隨著我國(guó)商業(yè)銀行股份制改造成功，我國(guó)銀行業(yè)信貸審批管理體制己有較大完善，房地產(chǎn)信貸作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，已建立起比較完整的一套操作規(guī)范。但由于發(fā)放房地產(chǎn)貸款可帶來(lái)可觀的貸款利息收入外，還有很多如評(píng)估費(fèi)用收入、保險(xiǎn)費(fèi)用收入、咨詢管理費(fèi)、后續(xù)的個(gè)人住房按揭貸款等很多附加效益，因此各大商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)企業(yè)列為優(yōu)質(zhì)客戶。一些商業(yè)銀行為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)客戶，或?yàn)榱送瓿啥唐诘臓I(yíng)銷目標(biāo)，往往對(duì)這些客戶言聽(tīng)計(jì)從，對(duì)其貸款違規(guī)發(fā)放、管理，這樣就對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款埋下了重大隱患。

四、個(gè)人住房貸款主要風(fēng)險(xiǎn)

由于個(gè)人住房貸款持續(xù)期較長(zhǎng)(最長(zhǎng)為30年)，貸款風(fēng)險(xiǎn)往往在數(shù)年后才表現(xiàn)出來(lái)，特別是房?jī)r(jià)出現(xiàn)急劇下滑時(shí)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)將大量涌現(xiàn)出來(lái)。個(gè)人住房貸款的主要分險(xiǎn)表現(xiàn)為以下幾種形式：

首先，借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。作為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的主體之一，借款人自身素質(zhì)與能力對(duì)銀行個(gè)人住房貸款安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

其次，“假按揭”引起的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。“假按揭”一般是以不真實(shí)購(gòu)買住房為目的，開(kāi)發(fā)商為降低財(cái)務(wù)成本、加快銷售資金回籠等目的，利用內(nèi)部職工或者關(guān)系人員冒充客戶和購(gòu)房人，將暫時(shí)無(wú)法、售出的房子通過(guò)虛假銷售(購(gòu)買)方式，套取銀行貸款的行為。

通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析，本文綜合許多學(xué)者的觀點(diǎn)得出以下的防范風(fēng)險(xiǎn)的策略：

1.強(qiáng)化銀行職員的貸款風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和嚴(yán)格把關(guān)貸款各個(gè)環(huán)節(jié)

首先，樹(shù)立以人為本、人與制度并重的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理思想，強(qiáng)化員工貸款風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)；其次，強(qiáng)化措施和規(guī)范操作，把好房地產(chǎn)信貸審查關(guān)和抵押物風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)；再次，嚴(yán)字當(dāng)頭和加強(qiáng)創(chuàng)新手段，把好房地產(chǎn)信貸審批關(guān)和房地產(chǎn)信貸貸后管理關(guān)。

2.建立和完善房地產(chǎn)貸款的外部環(huán)境

銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，自身努力是一個(gè)方面，同時(shí)需要建設(shè)一個(gè)良好的金融生態(tài)環(huán)境。行業(yè)指導(dǎo)和宏觀調(diào)控是根本，制度和產(chǎn)品創(chuàng)新是保障，信用和法制環(huán)境建設(shè)是基礎(chǔ)。我國(guó)應(yīng)該要發(fā)揮政府的職能作用，加大金融創(chuàng)新力度，健全我國(guó)的法律系統(tǒng)。

3.完善商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)系統(tǒng)和監(jiān)管機(jī)制

在對(duì)企業(yè)評(píng)級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善行業(yè)的評(píng)級(jí)，同時(shí)建立在行業(yè)中的相對(duì)地位的評(píng)級(jí)。

健全貸款審批制度，首先是建立以“三查”為基礎(chǔ)的審貸分離制度。建立全方位的貸后風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，全面監(jiān)管與重點(diǎn)監(jiān)管相結(jié)合，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管和非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管相結(jié)合，定期檢查與非定期檢查相結(jié)合。

4.建立完善的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

只有正確分析判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，建立起一套有效的房地產(chǎn)貸款預(yù)警機(jī)制，這樣才有助于商業(yè)銀行在做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)同時(shí)更有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。

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