房地產開發企業借款費用資本化問題探析

[摘 要] 本文通過分析對比國外會計準則關于房地產開發費用會計處理辦法，來探討我國會計規范關于房地產開發費用的會計處理規定中存在的問題與不足，并提出一些相關建議和改進措施，以供商榷。

[關鍵詞] 房地產開發企業 借款費用 資本化

我國目前會計準則對借款費用的定義是企業因借款而發生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴格的規定，即僅限于專門借款，企業只有為購建固定資產而專門借入的款項，即專門借款所發生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發生的借款費用均不允許資本化，而應記入當期損益。我國現行會計準則對于房地產這一特殊行業借款費用的處理也參照其他行業企業的做法，作期間費用處理，而國際會計準則則采取了不同的處理原則：

一、我國目前對房地產開發借款費用處理的原則一記入財務費用

1.我國《房地產開發企業會計制度》規定，“企業長期負債的應計利息支出，生產期間的，記入財務費用”。

2.我國《企業會計制度》規定，“除為構建固定資產專門借款發生的費用外，其他借款費用均應于發生的當期確認為費用，直接記人當期財務費用”。由于對房地產公司而言，所開發的房地產不屬于固定資產，而是存貨，因此根據《企業會計制度》，相關的借款費用應采取記人財務費用的做法。

3.我國財政部2001年1月頒布了《企業會計準則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規定，即“因借款費用而發生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準則規定的資本化條件的情況下，應予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準則并未將房地產商品開發過程中發生的借款費用列入準則的涉及范疇，即該準則的第二條稱：“本準則不涉及房地產商品開發過程中發生的借款費用”。

綜合以上規定和不同規范的適用范圍，我國目前房地產開發中借款費用的處理原則是：房地產開發企業對借款利息采取費用化的處理辦法。

二、國際會計準則關于房地產開發中費用的處理原則一予以資本化

國際會計準則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產開發是符合借款費用資本化條件的。美國財務會計準則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產開發列入合格資產即適合利息資本化的資產范圍。日本的會計準則規定，如果企業所借入的款項是專門為了用于房地產開發，則企業應將相應的的借款利息予以資本化，記入資產的成本?？梢?，國際會計準則，美國財務會計準則和日本的的會計準則都是將房地產開發的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國房地產開發項目費用處理的會計規定存在問題

1.《企業會計準則——借款費用》所規定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構建固定資產而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構建固定資產而形成的資本性資產，排除在外，如造船、房地產開發等等。筆者認為沒有必要將房地產開發排除在該準則之外，因為房地產企業生產經營的對象——房地產雖然是商品，屬于流動資產的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負擔重，事實上已經具有了資本性資產性質，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導致上市的房地產公司和非上市的房地產公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產公司經營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導致企業經營業績和財務狀況的重大差異。

3.由于現行會計準則規定將房地產開發企業借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系。其二，它易導致房地產開發企業期間費用虛增，負擔過大，不利于企業正確地評價其經營業績和財務成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產市場的培育和成長。

四、筆者的幾點思考和建議

1.針對房地產開發企業的行業特點，結合我國的實際情況，筆者建議將房地產商品列為資本性資產，并將房地產開發過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產開發商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯系，根據歷史成本原則和費用配比原則，它應劃歸開發間接費用的范疇，并將構成房地產項目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開發土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認為，對尚未開發的土地所發生的借款費用的處理應具體分析：如果該土地是用于特定房地產項目的土地，則為獲得該土地所發生的借款費用應予以資本化。因為獲得該土地是房地產項目開發活動的重要環節之一，購入土地和后續的建筑施工活動一樣，也屬于為資產達到預定可使用狀態所必需的購建活動或準備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現資產的預定用途所必需的購建活動或準備活動正在進行，因此不符合資本化資產的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產的范同。

3.房地產開發項目借款費用資本化停止時間，應以《企業會計準則一借款費用》規定以“達到預定可使用狀態時為依據”。

綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現行會計準則沒有充分考慮到房地產行業的本身的生產經營特點，導致了房地產企業在實際會計操作過程中存在著經營業績不真實，財務狀況可比性差的缺陷，嚴重地影響房地產企業的會計核算。為此，筆者建議將房地產企業在開發過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

參考文獻：

[1]政部注冊會計師考試委員會主編：《會計》，中國財經經濟出版社， 2007年版

[2]董藩主編:《房地產投資分析》，東北財經大學出版社，2004年8月第2版