泡沫下的中國房地產

[摘 要] 房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎持續上漲。作為國民經濟先導性和基礎性產業，中國房地產已經存在了泡沫現象。房地產泡沫經濟不僅破壞金融秩序、導致金融危機，而且破壞穩定的宏觀經濟環境，大起大落不利于長期投資項目，使得各項經濟發展政策無法得以落實，不利于建立一個有效的可持續的社會保障體系，而且還將加大貧富差距和國民收入的不平等。因此，我們應采取措施打壓房地產業的泡沫。

[關鍵詞] 房地產 泡沫 金融危機 貧富差距 銀行信貸 消費預期

每年，房地產業的增加值大體占GDP的8.0%～15.0%，已成為很多發達國家國民經濟的支柱產業。我國1993年房地產業年增加值僅為GDP的2.7%，按國家建設部制訂的城市住宅建設與房地產業“九五”計劃和2000年計劃， 2001年房地產業年增加值占GDP的3.5%，預計2010年占5.0%， 2020年可望達到10.0%左右，那時中國的房地產業將成為名副其實的國民經濟支柱產業。就2007年全國房地產狀況來看，房地產市場和房地產金融總體運行良好，房地產宏觀調控政策初見成效，在國家陸續出臺的一系列房地產宏觀調控政策下，對于調整住房供應結構、穩定住房價格、促進房地產市場持續健康發展起到了積極作用。2007年，全國共完成房地產開發投資2.5萬億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。房地產貸款較快增長。年末，全國商業性房地產貸款余額4.8萬億元，同比增長30.6%，比上年提高8.5個百分點。其中，房地產開發貸款余額1.8萬億元，增長25.7%，比上年下降1.3個百分點；購房貸款余額為3萬億元，增長33.6%，比上年提高14.6個百分點。房地產貸款在人民幣各項貸款中的占比同比提高2個百分點。分地區看，東部地區貸款在全國占比繼續提高，但中、西部地區房地產貸款增速高于東部地區，東北地區房地產貸款增速較上年大幅下降。

在資本市場非常活躍的情況下，房地產企業對銀行的依賴性逐漸提高，信貸與市場互動推高形成的潛在風險值得關注。小戶型、低價位的個人住房貸款開始增多，商用房貸款增速下降，再交易房貸款增長較快。我國房地產業在國民經濟中的比重還有進一步提高的空間， 但短期內由于房價持續過快上漲， 導致價格形成機制的扭曲， 增大了行業風險， 阻礙了產業結構的優化調整， 形成了一定的行業泡沫， 對國民經濟產生了一定的負面影響。

由于我國經濟的持續發展和人民物質生活水平的提高， 人們的投資意識不斷增強， 為避免通貨膨脹引發資產縮水， 購買房產成了不錯的選擇。另外， 世界范圍內資本市場流動性過剩的加劇導致國外資金蜂擁而入， 客觀上也造成人民幣資產的大幅升值。投資向投機甚至向過度投機轉移， 我國房地產業出現了過度投機的傾向。這種高昂的房價絕非是被本地居民的需求所推動的，而主要是由外來投機的游資所推動的。房價持續上升， 開發商越來越看準房地產產業的高回報利潤。而在房地產開發中， 開發商的最主要資金來源是銀行貸款， 所以開發商在擴大房地產開發規模的同時也導致了銀行信貸的非理性擴張需求的旺盛加之投機的盛行， 房價不可避免地持續走高， 這些都直接導致了房地產價格嚴重脫離實際價值， 產生泡沫， 并被越吹越大。中國房地產已經存在泡沫現象， 這個泡沫就像小時候我們吹大的肥皂泡， 雖然在陽光的照耀下還閃著七彩的光芒， 可是如果不加以控制就會急劇膨脹而形成嚴重泡沫并迅速破裂， 好似被擊碎的夢想。夢想的泡沫就算破滅， 也只是帶來人們偶爾的傷感和迷茫; 但房地產的泡沫一旦破滅所帶來的后果卻是無法想象的。

從經濟學的觀點來看，房地產泡沫地出現必然與以下危害相伴而生：

首先，房地產泡沫經濟破壞金融秩序、導致金融危機。房價飛漲不過是肌膚之瘡，而銀行風險才是心頭大患。在泡沫經濟猖獗時期，投機活動盛行，銀行作為金融樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產投機使得人們對資金的需求量陡然增加，產生利率上揚的壓力。即使提高利率，需求量依然有增無減。銀行必然通過提高利率來獲得更高的利潤。高利率加上高交易量使得銀行進入一個黃金時期，利率倍增。為了謀取高利潤，銀行必然會擴大信貸，放松對貸款的限制。由于在泡沫經濟中金融市場上有厚利刻圖，必然有時很多銀行將地準備金額度，削弱了銀行體系防范風險的能力。一旦泡沫經濟崩潰，幾乎所有的任何企業都會受到程度不同的沖擊。如果謹慎小心的話，可能避免受到直接的影響。但是，無論如何，銀行系統都是泡沫經濟的直接受害者，而且是重災區，因為，不管誰為泡沫經濟殉葬，銀行賬目上必然會出現大量的呆賬、壞賬。倒霉的企業或個人難免倒閉破產，最終銀行系統勢必被拖垮，從而出現全面的金融危機。

其次，房地產泡沫經濟破壞穩定的宏觀經濟環境，大起大落不利于長期投資項目，使得各項經濟發展政策無法得以落實，不利于建立一個有效的可持續的社會保障體系。降低社會生產和資源配置效率，降低了社會資源，特別是金融資源的配置效率，嚴重扭曲了生產資源的配置效率，凡是泡沫經濟嚴重的國家，盡管在某一段時間之內的經濟發展速度比較快，最終都會遭遇到嚴重的經濟危機。

第三，房地產泡沫經濟勢必在很短的時期內造就一批暴發戶，同時也導致一些人傾家蕩產，從而加大貧富差距和國民收入不平等。同時，造成了虛假繁榮，導致社會風氣敗壞，重投機，輕生產，奢侈浪費，降低了社會儲蓄率。

此外，房地產泡沫經濟還會阻礙工農業的發展，助長地下經濟和非法活動等一系列不正常的經濟環境，對各種經濟實體造成或大或小的危害。

結合現在我國大中城市的房地產全面火爆，房價持續高企，由高儲蓄率、投資渠道不暢和收入分配不平均三大原因造成的房產泡沫的局面，不難看出，財富的快速聚集會使房地產市場結構進一步扭曲，更多的房子用于投機，因此泡沫將繼續發展。最近出臺的相關政策，從表面上看，通過增加交易成本，可以遏制一部分購房需求。但是并沒有解決富人手里資金去向的問題，資金最后仍然回到了房地產業。因此，只有糾正貧富差距，才是最安全的解決房地產泡沫的辦法。

就房地產業而言，目前的房價高漲，不是成本推動價格上升，而是買房人愿意花錢買房，哪怕價錢高一些。由于買方愿意出高價，供應方才敢于高抬房價擴大利潤，或者修建高成本的房子。而買方踴躍購房的表面原因，一是估計房地產價格會上升，所以買房投機。但房地產價格上升的根本原因是百姓儲蓄的錢缺乏別的投資渠道，不得不把閑置的錢拿去購房。然而，近期股票市場充滿欺騙和造假，經濟基本面很差，誰都不敢再拿錢去買股票；債權市場的收益率又很低，存銀行的利息率比通貨膨脹率還低，不但沒有收益，還得賠錢，所以就轉向了房地產。現在買房的人中有相當高的比例不是為了自己用，而是為了買房保值，甚至是買房投機，準備將來房價上升之后再賣掉。事實上許多已經賣掉的房子并沒有住人，空置著。

造成買房踴躍的另外一個原因是收入分配差距的擴大。收入分配常用的指標是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平均收入。我國這二者的比例達到了十倍。很高的經濟增長并不是平均分配給每一個百姓的，其中高收入的人有更快的收入增長，而低收入的人照樣沒錢。財富的集中使有錢人更有錢。如果收入差距不是很巨大，就不會有那么多的人，手里有用不完的錢，不得不拿錢爭著去買房，去買自己一時用不著，準備空置著的房子。另一方面，中低收入的人也不會像現在這么窮，他們中相當一部分人就會有買房能力。這種買房就不是投機用房，而是用來滿足自己住房需要，這時候的房地產市場就是一個正常的市場。我國房地產市場的畸形發展，和收入分配的差距過大有密切關系。現在我國大中城市的房地產全面火爆，房價持續高企，主要就是由高儲蓄率、投資渠道不暢和收入分配不平均三大原因造成的。而這三大原因都不是短時間內能夠改變的。

以上的三點原因，如果有任何一項情況改變，房地產泡沫就會破滅。只有糾正貧富差距，才是最安全的解決房地產泡沫的辦法。許多從事房地產業的業內人士認為，中國的房地產業有廣闊的前途。這種預期只有在貧富差距減少的條件下才有可能實現，否則必定仍是目前這種扭曲的房地產結構。

參考文獻：

[1]萬蓬勃:房地產行業的現狀與發展趨勢探討[J].黑河學刊，2008.3

[2]王 巍:淺析我國房地產行業泡沫現狀[J].太原科技，2008.3

[3]徐滇慶：房價與泡沫經濟[M].機械工業出版，2006.8

[4]2007年中國區域金融運行報告主報告

[5]2007年山東省金融運行報告