商業地產的土地需求和供應問題

[摘 要] 制定和實施城市土地供應計劃是管理和調控城市土地市場的主要手段，其本質是在科學預測城市土地需求的基礎上，合理配置有限的城市土地資源，盡量滿足城市發展對土地資源的各種需要，促進城市房地產市場的健康發展。按照現行土地制度，國家對以住宅用地和商業服務業用地為主要內容的經營性用地，采取有償出讓方式供應土地；對于學校、機關、城市基礎設施等非經營性用地，采取無償劃撥方式供應土地。因此，經營性用地的供應政策直接決定城市土地市場供求關系和土地價格水平，是土地儲備機制調節和控制的重點。

[關鍵詞] 商業地產 土地需求 土地供應

一、商業地產

1.商業地產的概念和分類。商業地產在理論上有廣義和狹義之分。從廣義上來說，商業地產依托的是一個泛商業的概念，所有用于商業用途或者具備商業功能的地產都稱之為商業地產，包含：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業，等等。狹義的商業地產是專用于商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閑等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓等物業類型。

商業地產是一個具有地產與商業雙重特征的綜合性行業，他兼有地產開發、商業物業運營的雙重運行規律，并且具有其本身特有的行業規律。廣義上，商業地產可按不同標準細分，其中按用途分類比較符合實際，也比較容易理解。一般分為如下4類：

(1)商業經營類物業：包括商業街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產權商鋪、展覽中心等。(2)辦公用物業：包括寫字樓、商住兩用樓（SOHO式辦公）對外出租的政府辦公樓等。 (3)餐飲酒店類物業：包括餐館、飯店、酒店、酒吧、快餐店、咖啡店、賓館、旅館等。由于房地產開發向深度和廣度擴展，房地產與賓館、酒店的嫁接趨勢明顯，出現了產權式酒店、公寓式酒店、經濟型酒店等類型。(4)倉儲、廠房類物業：是物流的重要組成部分，聯結生產和消費，包括倉庫、存儲罐、標準廠房、工業園區、物流港等。

2.商業地產的現狀分析。近幾年來，商業地產在我國迅速興起，全國各地的購物中心、寫字樓、酒店、特色商業街、專業批發市場等商業設施迅速增加。根據統計數據，我國商業地產自2001年以來呈現了“井噴式”發展態勢，然而投資過熱的商業地產現在卻面臨很多問題。截至2005年年底，我國商業營業用房空置面積達到3872萬m2，同比增長23.2%，到2006年上半年統計數據顯示，全國商品房空置面積已達到1.21億m2，其中北京商業空置一年以上的面積達到42萬m2，同比增長133%。除了空置面積不斷增長外，很多城市新樓盤的商業門面房處于滯銷狀態。

二、商業地產土地需求和供應

土地是商業地產開發的前提，其重要性不僅在于它為建筑物和配套的物業環境提供基礎，而且任何開發用地都具有價值，它是開發費用的極為重要的組成部分，同時，開發用地又是決定開發企業經營效益的至關重要的條件。按照1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，商業用地使用權最高年限為40年。

1.商業地產的土地需求。城市商業土地是指用于商業目的的非住宅房地產用地，是廣義上商業地產用地的統稱。商業地產作為房地產的重要組成部分，是從事商業經營活動的場所，它可以為所有者帶來經營收益。在市場經濟中土地是按照最有利的用途進行分配的，其中土地競價租金及各種用途所帶來的收益起著關鍵的調節作用，馮·杜能（von Thunen，1826）最早提出了競價租金（bit rent）理論。土地租金一般可以分為地租、經濟租金和競價租金三種類型，

商業地產用地需求主要受城市規模擴大和經濟發展速度的影響，與第三產業產值直接相關。城市土地需求的驅動力是城市發展，一個經濟城市的增長主要是人口和就業。人口的增長帶來了對住宅的需求，而城市經濟活動的增長帶來了對用于各種經濟活動（即廣義上的商業地產）的建筑空間的需求。商業地產用地在出讓土地總面積中比例不高，經常表現為綜合性用地，但其價值最高，對城市土地市場的影響很大，是土地儲備機制調控的重點。

2.商業地產的土地供給。土地供給是指可供給人類利用的土地規模。土地作為一種特殊的商品，其供給分為土地自然供給與土地經濟供給兩種類型。土地的自然供給是指大自然提供給人類可以利用的土地資源總量，是無彈性的。土地的經濟供給，是指在土地自然供給的范圍內，對土地進行了開發、規劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給，土地的經濟供給受到人類社會活動的影響，是有彈性的，因此，土地經濟供給是一種動態供給。

在市場經濟條件下，土地所有者將根據市場價格決定土地供應數量。土地價格上升，土地所有者為獲取更多利潤，增加土地供給量，從而使自己的效用水平提高。相反，土地價格下降，土地所有者將降低土地供給，直到土地價格出現反彈。因此，土地經濟供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線，具體如圖所示。

上圖中，商業地產用地的收益率較高，當土地價格上升時，城市建設用地的供給規模就會大幅提高，其供給彈性較大，在圖中表現為斜率較小。

三、小結

土地是房地產開發的命脈，是房地產企業的生存之本。由于土地的稀缺性，再加上土地具有不可再生性和空間的不可移動性，房地產企業獲取土地資源越來越困難，因此必須提高土地資源的利用率，使之最大限度的發揮其效能，助推房地產企業實現利潤最大化。在土地資源稀缺和企業利潤最大化的雙重約束下，如何建立土地的供應機制是現實問題。

參考文獻:

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