房?jī)r(jià)影響因素系統(tǒng)分析

[摘 要] 本文從供給和需求兩方面詳細(xì)地分析了影響房?jī)r(jià)的主要因素，綜合分析了信貸政策、價(jià)格預(yù)期、居民可支配收入、通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，揭示了房?jī)r(jià)運(yùn)行的規(guī)律，并房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)和有效方法。

[關(guān)鍵詞] 房?jī)r(jià) 需求 供給 因素

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要的行業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r不僅影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，還會(huì)直接關(guān)系到居民的生活水平和質(zhì)量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)作為一個(gè)重要變量，直接左右整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。而房?jī)r(jià)一方面受供求關(guān)系制約，另一方面又反過(guò)來(lái)影響供求關(guān)系。表現(xiàn)在：當(dāng)需求增加，供給不變，或者供給增加幅度小于需求增加的幅度，就會(huì)使房?jī)r(jià)上漲，相反的，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。我們從影響房地產(chǎn)需求和供給因素著手，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格因素分析

決定房?jī)r(jià)最主要的因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。房地產(chǎn)不同于一般的商品，也不同于一般的投資品，因?yàn)榉康禺a(chǎn)既可作為一般的消費(fèi)滿足購(gòu)買者的消費(fèi)需求，能作為投資品滿足購(gòu)買奢的投資需求，所以房地產(chǎn)的需求是由消費(fèi)需求和投資需求組成的。房地產(chǎn)的供給不僅取決于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)能力，還取決于土地供應(yīng)量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系有不同一般市場(chǎng)的特點(diǎn)。

1.信貸政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是其供給和需求都很大程度上受信貸的制約，這主要由于在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者利用按揭等方式利用銀行貸款進(jìn)行購(gòu)房。在房地產(chǎn)供給中，相當(dāng)大的開(kāi)發(fā)資金也從銀行貸款解決，這樣銀行就在房地產(chǎn)供給與需求中起著了重要的作用。如果僅從資金這個(gè)角度來(lái)看，那么從銀行貸出的資金，會(huì)同時(shí)增加房地產(chǎn)的供給和需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給曲線和需求曲線在一個(gè)較高水平達(dá)到供需平衡，形成了一個(gè)較高的均衡價(jià)格。信貸資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的放大效應(yīng)，取決于信貸資金與自有資金的比例，也就是我們常說(shuō)的按揭比例，按揭比例越高，這種放大效應(yīng)也就越大。

2.價(jià)格預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響。這種預(yù)期包括兩方面：一方面是購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，購(gòu)房者如果預(yù)期房?jī)r(jià)將上漲，對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)，投資利潤(rùn)率就會(huì)上升，利潤(rùn)率與利率的差就會(huì)變大，投資需求增加。對(duì)于消費(fèi)需求來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格上漲，會(huì)將潛力在的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，購(gòu)房者會(huì)提前購(gòu)買，從而使消費(fèi)需求相應(yīng)地增加。所以，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成后，房地產(chǎn)的投資需求和消費(fèi)需求都會(huì)相應(yīng)地增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步走高。另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，如果開(kāi)發(fā)商預(yù)期房?jī)r(jià)要上漲，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和減少當(dāng)期房地產(chǎn)的銷售，使當(dāng)期房地產(chǎn)的供給減少，遠(yuǎn)期供給增加，這樣導(dǎo)致當(dāng)期的房?jī)r(jià)上漲。相反，開(kāi)發(fā)商就會(huì)增加當(dāng)期房地產(chǎn)的銷售，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加。

3.新增家庭人口和居民收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響。新增家庭人口是指外來(lái)居住人口和新成立家庭人口，居民收入指居民實(shí)際收入和預(yù)期收入。當(dāng)新增家庭人口快速增長(zhǎng)時(shí)，居住需求就會(huì)增加，當(dāng)新增家庭人口增長(zhǎng)放緩時(shí)，居住需求就會(huì)減小。當(dāng)購(gòu)房者實(shí)際收入和預(yù)期收入增加時(shí)，會(huì)直接影響房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，間接地影響投資需求，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買，使房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。相反，當(dāng)購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格預(yù)期會(huì)下跌，對(duì)居民收入預(yù)期要下降時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致投資需求和消費(fèi)需求減少，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲趨緩甚至下跌。

4.利率和通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響。利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響，主要是利率同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求。當(dāng)利率上升時(shí)，會(huì)增加銀行貨款的利息，增加投資成本，使利潤(rùn)率與利率的差縮小，抑制了投資需求，同時(shí)利用銀行貨款的消費(fèi)需求也因利率提高而導(dǎo)致實(shí)際房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致消費(fèi)需求的減少。所以利率提高會(huì)使房地產(chǎn)的需求減少。相反利率降低會(huì)增加房地產(chǎn)的需求。另一方面，利率上升，會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的資金成本，在需求旺盛時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。通貨膨脹是指物價(jià)總水平上漲，通貨膨脹率越高，說(shuō)明社會(huì)物價(jià)總水平在提高，房地產(chǎn)無(wú)論作為投資品還是消費(fèi)品，都會(huì)隨著物價(jià)總水平提高而上漲。同時(shí)由于土地稀缺性和供給有限性，在高通貨膨脹時(shí)期，房地產(chǎn)作為一種投資品，常常用于某些投資者保值增值的的一種手段，也導(dǎo)致投資需求的增加。通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響另一個(gè)方面是通貨膨脹使實(shí)際利率降低，導(dǎo)致利潤(rùn)率與利率的差增加，使投資需求增加。

二、結(jié)論

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性，即受土地稀缺性的影響導(dǎo)致供給的有限性，由投資需求和消費(fèi)需求導(dǎo)致需求則具有相對(duì)的無(wú)限性，所以，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控就顯得十分必要。而在信貸資金發(fā)生作用的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)影響很大，如提高利率、降低按揭比例將會(huì)大大地減少投資需求和消費(fèi)需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲放緩甚至下跌。而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)影響供給，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)較低價(jià)格水平上產(chǎn)生均衡。相反，則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。所以在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，利用緊縮性貨幣政策和嚴(yán)格的信貸政策，就會(huì)減少房地產(chǎn)旺盛的需求，抑制房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)改變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，從而達(dá)到房?jī)r(jià)上漲放緩甚至下降的調(diào)控目的。

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