鎮江市住宅市場現狀及需求預測分析

[摘 要] 住宅是人類生活的永恒需要，住宅需求預測是政府進行住宅市場調控、開發商合理控制開發規模及投資者進行決策分析的必要保證。本文從社會經濟發展、住宅開發、住宅價格、住宅市場供銷等四個方面對鎮江市住宅市場現狀進行了分析。運用灰色系統模型對鎮江市短期住宅需求進行了預測。

[關鍵詞] 鎮江市 住宅市場 現狀 需求預測

一、鎮江市住宅市場現狀分析

本文所指鎮江市住宅市場是指鎮江市市區的住宅市場，包括京口、潤州、丹徒及鎮江新區四個轄區。

1.社會經濟發展狀況

任何產業的發展都不能脫離宏觀經濟的發展現狀。宏觀經濟的發展狀況對住宅產業的發展有著重要的互動影響。宏觀經濟高漲時會加大對房地產的需求，從而會對房地產價格產生正向的積極影響。2007年，鎮江市全市發展增長較快，主要經濟指標達到近幾年的最高水平。全年實現地區生產總值1213億元，比上年增長15.5％。

2.住宅開發情況

2007年，鎮江市房地產開發投資完成額為60.99億元，較上年增長了30.01%，增速與上年相比增加了29.75個百分點，可見開發商對市場抱有很高的熱情和信心。住宅施工面積、新開工面積、竣工面積則分別同比增長6.24%、6.9%和5%。另外，2007年鎮江市住宅空置面積高達43.48萬平方米，其中空置一年以上（含一年）的住宅為39.69萬平方米。面對一路高升的房價和中低收入家庭的望房興嘆，這是一個值得決策部門思考的問題。

3.住宅市場價格及銷售情況

2007年1季度，鎮江市住宅價格指數為2253， 4季度住宅價格指數則上升到2470。相較2006年住宅價格的平穩起伏，2007年住宅價格直線上升。根據統計部門數據，2007年鎮江市一般性商品住宅（不含政策性住房）成交均價為3187元/平方米，較上年增長7.96％。

在上文所述房地產開發投資高漲的背景下，房地產市場的銷售情況同樣呈現出活躍的態勢：2007年鎮江市商品房總計銷售備案面積189.16萬平方米，較上年增長42.7％，其中一般性商品住宅銷售面積161.38萬平方米，較上年增長59.03％。

4.住宅市場供銷分析

2007年，鎮江市一般性商品住宅預售核準152.1萬平方米，同比增長23.15％；住宅銷售備案總計172.18萬平方米，占商品房銷售總量的91.02％，其中一般性商品住宅銷售備案面積161.38萬平方米，同比增長59.03％。

可見，2007年鎮江市住宅需求占商品房需求總量的絕對支配地位。另外，相對于商品住宅供給的增長，商品住宅的需求增長更為迅速。

由上文數據可以計算出，2007年鎮江市住宅供銷比（按面積計算）為0.95，供銷基本平衡。其中對于一般性商品住房，2007年其供銷比為0.94，相比2006年1.22的供銷比，2007年一般性商品住房的市場供銷狀況較為平衡。

二、住宅需求預測分析

2004年～2007年鎮江市住宅銷售面積分別為：78.9、110.47、116.75、157.78萬平方米。這里以銷售面積指代需求量，根據這4年數據，運用灰色系統模型對住宅市場的短期需求進行預測如下：

1.原始序列

x(0) ＝（x(0)(1)，x(0)(2)，x(0)(3)，x(0)(4)）

＝(78.9，110.47，116.75，157.78）

2.累加生成序列

x(1)(k)＝x(1)(k-1)＋x(0)(k)

x(1)＝(x(1)(1)，x(1)(2)，x(1)(3)，x(1)(4)

＝（78.9，189.37，306.12，463.9）

3.均值序列

z(1)(k)=0.5x(1)(k)+0.5x(1)(k-1)

z(1)＝(z(1)(2)，z(1)(3)，z(1)(4)）

＝(134.135，247.745，385.01）

4.二級參數包

5.發展系數a與灰作用量b

6.GM（1，1）模型

代入相關數值則x(1)(k+1)*= 490.4e0.192363426k-411.5

7.預測

根據上述模型計算得：

x(1)(5)*=647.07 x(1)(6)*=871.6

則x(0)(5)*=185.24 x(0)(6＊= 224.53

因而，2008年、2009年鎮江市住宅銷售量預測數額分別為185.24萬平方米和224.53萬平方米。政府、開發商及投資者均可以以此為參考，進行各自的決策分析。

參考文獻：

[1]熊曉煉:長沙市城鎮住宅需求預測模型與分析[J].消費經濟.2006， (22)4: P42～44

[2]劉 戈 劉爾烈:2001年～2010年天津市城鎮住宅需求量預測[J].天津大學學報.2002（6）:122～125

[3]鎮江市統計局:鎮江市2007年國民經濟和社會發展統計公報