淺析小區車庫的物權歸屬

[摘要] 《物權法》對小區車庫的歸屬做了相關規定，但是并未注意到我國小區車庫的權屬現狀，無法有效解決所有權爭端。本文首先對住宅小區內車庫的類型進行區分， 找到其歸屬的爭議所在; 隨后著重分析了其中兩類車庫的爭議問題， 論證合理的解決方式; 最后結合我國立法現狀和各國立法例對車庫所有權的歸屬問題提出建議。

[關鍵詞] 車庫類型 車庫所有權 《物權法》

一直以來，許多百姓甚至學者存在一個誤解，認為一個小區從獲得土地、規劃設計、施工建造，到最后銷售給購房者，在整個過程中，開發商是惟一所有人，樓盤開發完畢，開發商即原始取得其所有權。這是一個極其錯誤的觀點，一直以來卻被人們奉為理所當然，卻不知正中了開發商的圈套，使開發商想當然的享有小區內綠地、道路及物業管理用房的處分權。實際上，絕大多數情況下，業主才是小區內綠地、道路及物業管理用房的所有權人，而且業主的取得并不是基于開發商的意志，而是直接基于法律的規定，屬于物權法上的原始取得。

新《物權法》并未打破目前小區內車庫歸屬混亂的局面，目前形勢卻并不樂觀。這一限制僅僅是一種原則的宣誓還是具有某種法律效力的規則，法律并沒有明確。那么究竟該如何劃分車庫的歸屬呢，我們從最具實踐性的類別著手，看看是否能行的通。

一、車庫的類型

1.占用小區道路或占其他場地的地上車位

《物權法》第七十四條第三款明確規定其屬于業主共有，故在土地使用權轉移給業主時一起轉移。這其中應當包括架空層車庫。這類車庫是為了空氣流通和防止潮濕， 在高層建筑物的地上一層建的開放式車庫。據《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》第三條第一款， 房屋層高在2.2米以上才計算建筑面積的房屋。因這類車庫層高普遍在2.2 米以下，且不需太多投資，所以開放式的架空層一般不計入建筑面積，其所占的空間權也已隨土地使用權轉移給全體業主。在確定此類車庫應歸全體業主共有之后，需要通過小區公約或業主大會對每個車庫的歸屬做一規定。

2.封閉的獨立車庫

是開發商在非業主共有的土地上獨立興建的專用停車場所， 具有構造和功能上的獨立性， 可以作為獨立物出售或出租。

3.屬于小區主建筑物的配套設施的地下車庫

排除第一類和第二類的所有地下車庫均屬此類，且屬于小區主建筑物的配套設施。《物權法》只給了模糊的界定:“應當首先滿足業主的需要。”

二、封閉的獨立車庫

如何判斷哪一部分屬于“非業主共有的土地”，就不得不考慮公攤面積的計算。根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第九條，凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積，從而不進行公用建筑面積分攤。無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。

如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤，則在業主購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，該地下車庫的產權應當屬于全體業主共有。

反之，如果車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該車庫的產權通常應歸屬于開發商。從法律角度看，于交易中可以被認為具有特定和獨立性的物，都可以成為物權的客體。至于該物是否具有物理上的特性和獨立性則無關緊要。 至于開發商是將其和住房一同出售給購房者，抑或贈送給購房者，還是作為經營性車庫租賃給業主或小區外的其他人，都屬于開發商基于對車庫所有權的處分權。

所以，無論從配套設施的角度還是從土地使用權轉移的角度出發，屬于小區主建筑物的配套設施的地下車庫都應當屬于業主所有。

三、地下車庫所有權的性質

1.從配套設施的角度考慮

從現有法律體系看來，我國已經承認小區停車位、車庫作為小區主建筑物的配套設施，從國務院到各地政府都規定了居民小區停車位、車庫的配建標準。 而配套設施是作為從物出現在主建筑物中的。按照從物隨主物一并轉移的法則，在開發商與購房者簽訂購房合同時，如果買賣合同沒有特別約定，小區內車庫就應當隨整棟建筑物一并出售、轉移給業主。此外，建設小區車庫的最初目的就是為了滿足業主的需求，是其居住權益的一個重要部分，從功能上它屬于輔助建筑物，與整體建筑物之間是主物與從物的關系。

2.從土地使用權轉移的角度考慮

房屋出售前開發商通過出讓獲得土地使用權，包括附屬于土地使用權的空間利用權，又進行了投資、建造，全部小區包括車庫理應歸開發商所有；在開發上出售房屋之后，小區土地的使用權為業主所有，開發商就不再享有土地使用權，故也就不能享有小區土地的地表及地下建筑的所有權和支配權。

在我國，根據法律規定，只要獲得相關部門的行政許可，仍然是可以分割使用建筑物與土地使用權的。這顯然不利于車庫使用權的交易穩定性。并且，從法律邏輯上講，空間權是不可能脫離土地使用權的轉移而為開發商所保留的。

四、立法例借鑒及建議

我國在區分所有物業產權法律制度方面發展并不成熟，有必要虛心借鑒國際上發達國家和地區的立法實踐。

1.車庫使用權是否應當轉移給業主以外的人

即使開發商擁有對商品房開發和銷售的自由，也應當充分尊重小區內所有住戶享有和諧居住環境的權益。從人性化的角度出發，既然開發商建設一個小區并且已成功出售，就不應當再過多的從住宅小區中劃出一部分作為獨立部分單獨出售，并以此為獲得利益的源泉。

按照國際通例，小區中的車庫、車位是不能賣給小區業主以外的人的。在美國的住宅小區里，房屋單元為業主專有財產，除房屋單元以外的小區的全部是小區內全體業主的共有財產。 小區內絕對不允許有既不屬于業主專有，也不屬于業主共有的“飛地”存在。不允許小區內的車庫及停車位作為獨立的專有部分單獨買賣，也不允許小區業主以外的其他任何人擁有小區車庫及停車位的所有權。

2.建立系統的建筑物區分所有權法律制度

我國《城市房地產管理法》和《城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）》只是對土地上的房屋權屬登記做了規定，并沒有涉及地下房屋的權屬登記問題。歸根結底還是由于我國目前沒有系統的建筑物區分所有權法律制度。

市場上出售的車庫分為有產權證和無產權證兩種。只有當地下車庫擁有獨立的產權證時，才能作為不動產以抵押、轉讓，以得到法律保障；而沒有產權證的轉讓只可能是轉讓的使用權，這種情況最易發生法律糾紛。在這一問題上，筆者認為，規范車庫產權證的辦理不容忽視。

3.提升法律位階

何為“非業主共有的土地”應由相應的立法來規范。有必要在法律位階上提升這樣的規范，將其由政府主管機關制定相應的法規提升至我國的民法體系中來，并且將行政制度上產權證的管理與合同法緊密結合起來。 比如建立房產交易公示制度，強制開發商對公攤面積數據和套內建筑面積、總公攤面積的數值的進行公示等。

綜上，筆者從物理上車庫與主建筑物的關系，以及便于法律規定和操作的角度出發，將車庫分為占用小區道路或占其他場地的地上車位，封閉的獨立車庫和屬于小區主建筑物的配套設施的地下車庫三類，結合不同車庫的性質及立法例實行不同的歸屬方案。建議將此種分類放入房地產開發管理體系中去。

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