淺析我國房地產稅收改革

[摘要] 2008年1月30日，美聯儲將聯邦基金利率即商業銀行間隔夜拆借利率下調50個基點至3%，參照中國目前4.14%的銀行1年期存款基準利率水平，中美利差倒掛1.14%。而在2008年4月30日，美聯儲宣布再度降低聯邦基金利率，至此，美聯儲基金利率已降到2％，以致中美利差倒掛2.14%。不難想象，大量投機性的海外熱錢將在中國選擇投資收益極高的項目，而各方面還不成熟處于發展階段的房地產市場必將成為海外投資、投機商的必爭之地。我國房地產稅收制度經過多年的發展也已經形成一套完整體系，但面對海外熱錢的涌入，對其完善和革新的要求也日益突現。

[關鍵詞] 房地產稅收 房地產保有稅 海外熱錢

一、房地產稅收種類、性質、作用及現狀

房地產稅收，是公共主體對非公共主體所擁有的房地產產權或者憑借房地產產權從事經營活動而得到的土地財富進行的無償性、強制性的征收活動。根據《中國稅務年鑒》統計數據顯示，2003年全國房地產稅收為940億元；2004年則高達1369.6億元，較上年增長45.7%；2005年，雖然政府對房地產進行了宏觀調控，稅收也達到了1798億元；僅2006年上半年，全國房地產行業稅收就達到了1209億元。由此看出，房地產稅收作為政府財政收入的一部分，隨著我國房地產業的不斷發展，在政府稅收收入所占比例也在不斷增加。①

我國房地產稅屬于收益稅，即政府為納稅人提供公共服務的價格接近納稅主體繳納的房地產稅賦額，換言之，納稅人所接受政府提供的地方服務支出主要來自于納稅主體本身繳納的稅收。我國房地產稅具有政策性，其開征的目的兼顧滿足財政收入和推行國家土地政策，土地稅收促進土地資源的合理利用，抑制土地投機。而現今房地產行業的不穩定性使得開征稅收的目的更傾向于市場的調節功能。在現行稅制中直接將房地產作為征收對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、城市房地產稅、房產稅和契稅。其中土地增值稅，其征收目的針對土地經營者的級差收益進行再分配；城鎮土地使用稅，目的在于調節國內企業和個人的財產收入；耕地占用稅，意在保護農村可用耕地；以及為了調節外商投資企業、外國人財產收入的城市房地產稅和調節國內企業、個人財產收入的房產稅。

近年來，面對如雨后春筍般不斷走熱的投資熱潮，政府開始進行大規模的宏觀調控，特別是被大多數投資者追捧的房地產行業。

政府通過征收與房價及其相關聯的資產價值固定比例的稅賦，作為房價周期內減少經濟波動的有效方法，減少投機行為和抑制炒房導致的房價升高。因此，作為宏觀調控重要手段之一的稅收在對房地產的調控中起著抑制房價，輔助相關政策調控房地產市場、穩定經濟的極大作用。

目前我國房地產面臨的現狀：一是全國各城市住宅價格上漲過快，一些中低檔住房的價格對于一般大眾來說已經出現不可承受的狀況。二是房屋的空置率過高，投機現象嚴重。在2006年7月24日之前，我國對于外資進入房地產市場的限制非常有限。在非居民購房方面我國幾乎沒有任何限制，這為熱錢的大量涌入提供了極好的機會。2006年7月，建設部等六部門聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》②，進一步規范和完善了外資進入房地產市場的有關政策。但政策的有效實施應是長期的，稅收的作用也在于此，它能持續的執行政策的實施，以達到與政策相輔相成的目的。面對我國人民幣的不斷升值，中美利率差的不斷加大，海外投機性資金的大量輸入，如何通過對稅收的進一步完善來輔助限外熱錢炒作政策的有效實施是亟待解決的問題。要控制海外熱錢的涌入，就需要了解其進入中國房地產市場的現狀以及方式。

二、我國房地產現階段面臨的海外游資的沖擊

上圖是摘自2008年某一日南方都市報的統計圖表，可以看出，從2005年至2007年12月這段時間內，美國聯邦基金利率不斷上調，超過我國一年期基準利率，曾經一度相差近3%的利率差距，但從2007年12月底至2008年1月22日，美聯儲不斷下調基金利率，使得中美利差出現首次倒掛。2008年1月30日，美聯儲將聯邦基金利率再次下調50個基點至3%，2008年4月30日，美聯儲宣布再度降低聯邦基金利率，至此，美聯儲基準利率已降到2%，以致中美利差倒掛2.14%。這無疑將會吸引大量熱錢涌入國內，如果人民幣繼續升值幅度達到9%左右的預期被證實，再加上目前2%以上的利差，海外熱錢進入中國即使利用單純的銀行儲蓄手段，其無風險套利也將達到11%以上。據國家統計局數據顯示，2006年境外資本投資中國房地產的金額達到82.3億美元，比上年增長51.9%，2007年前8月全國房地產開發利用外資371億元，同比增長65.9%，外商投資房地產業平均每個項目的規模在不斷增大。不難想像，這一狀況將使中國的流動性過剩進入白熱化階段。而一切以贏利為目的的熱錢絕不僅安于銀行存款所獲利息，其必將在中國選擇投資收益極高的項目，而各方面還不成熟處于發展階段的房地產市場將成為海外投資、投機商必爭之地。

“熱錢”又稱“游資”或“逃避資本”，是充斥國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金，它的最大特點就是短期、套利和投機以追求高利潤、高回報。目前國外資金大體分為私募資金和官方資金，私募資金主要的來源是外商直接投資、證券組合投資和商業銀行貸款、保證金等。官方資金的主要來源是資金輸出國政府和世界銀行、國際貨幣基金組織等國際性組織。根據統計部門的估計，投機資本即“熱錢”在我國房地產市場的資本中占絕大部分。這些“熱錢”的進入是基于當前房地產市場的資產增值、現階段人民幣升值的普遍預期等多方面的逐利目的，加之房地產稅收制度在對海外熱錢注入的有效控制方面的不完善，為海外熱錢的進入并獲利提供了極大的發展空間。特別是海外資金中的私募資金，私募資金盡管在短期內能夠提供巨大數額的投資，但它同樣也可在短時間內流出。這些投機性的“熱錢”極有可能迅速進入樓市，不斷炒作樓價，當樓價被抬高后迅速脫手，特別是在人民幣不斷升值、中美利率2.14%的利率倒掛的時期，這種熱錢投機的行為更是可以預見的，這樣可能會對中國的房地產造成潛在的巨大影響。眾多學者總結海外熱錢進入中國房地產的方式大致有四種：（一）境外資金直接購買房地產，直接設立外資房地產，是境外熱錢進入房地產最重要的方式；（二）與國內企業合作，開發房地產，2006年7月建設部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局頒發的《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》③，只是限制外資投資現成物業，但在房地產開發領域，文件只是取消了外資投資房地產開發的優惠條件，由于中國市場吸引力巨大，外商投資者繼而將目標投向直接開發；（三）借助于地產基金吸引境外資本；（四）非居民外匯流入，結匯購買房產，據相關數據統計，截至2006年10月底，非居民投入到房地產市場的資金凈流入超過13億美元。④

應該看到的是，適量的熱錢進入房地產市場，可以有效的解決我國房地產融資渠道單一的問題，緩解銀行信貸壓力，促進房地產市場的正常發展，但過量的帶有投機性的熱錢的涌入，會不斷抬高房價，擾亂中國房地產的正常秩序，加劇房地產泡沫，當熱錢突然撤出，泡沫破裂，就如同一顆定時炸彈，如果不加控制，將會產生無法收拾的局面。據專家測算估計，目前國內至少有1600億美元是熱錢，數目不可小視，根據以上熱錢進入房地產市場的方式來看，過量境外資金直接購買房地產，會造成房地產市場繁榮的假象，虛增房產價值，引起過度的開發；如果大量熱錢投入到與國內企業的合作中，熱錢的逐利性會促使企業過度開發，這與國家對土地的宏觀調控與對土地的合理利用的目標相背離；地產基金吸引過量境外資本，由于這種形式的基金多由私募資金組成，其在短期內的炒作，會在很大程度上迫害中國房地產市場的穩定，是最危險的一類投資形式；非居民購房對于國內的房地產市場的沖擊相對其他更為直接，非居民的過度購買，根據供需關系，會使得市場供給緊張，一方面在供不應求的假象中，購房者對房產的巨大需求促使房價不斷上升，另一方面，這種虛假的需求狀況會誘導開發商過度開發，同時，熱錢的超常流入，抬高房價，會使得真實消費者無法以常價購買房屋，從而降低了房地產的有效使用率，造成了現階段房屋空置嚴重的現象。

盡管政府在不斷出臺多項限外政策，但這些措施的實施并不一定能合理、有效的將海外熱錢導向有利于中國經濟發展的方面，還需要更多有效的手段相輔，稅收政策將起到極大的作用，由此，我國房地產稅收的完善和改革也已成為亟待解決的問題。

三、我國房地產稅收制度革新的幾點建議

1.根據熱錢的逐利、短期獲利特性，以及房地產投機活動是通過房地產產權的流轉環節來獲取其超額利潤的特征，那么有效的調整稅收的時間效用及調高稅率額，可以抑制熱錢的短期脫逃。例如，稅制可以規定，在納稅人獲取房地產產權后有限期內，如果轉讓房地產產權，其將繳納高于以往數倍的房地產增值稅等類似于此的高額稅收政策。這樣的稅收政策可大幅度的提高交易成本，加大了投機性購房行為的限制，比如也可提高在流轉階段的契稅，規定在一定時間內不得轉讓。同時，我國房地產實行的是住房交易環節中的營業印花稅和個人所得稅，對居民自有自用住房不征收房產稅和物業稅，因此對于非居民購房者應該提高稅率。從各種現階段的稅制中提高稅率額度，限制房產持有期限，提高其交易成本，以此穩定游資的流動，冷卻熱錢，以達到保護房地產市場的正常發展的目的。

2．借鑒國外的房地產保有稅可以征收空地稅，對開發商在保有時期占用的土地、擁有的地上的建筑及附著物的增值，規定一定增值限額，超過限額征收一定比例的稅金。這種稅收方式不同于土地增值稅，土地增值稅是在土地的轉讓環節征收轉讓房地產所取得的增值額的稅金，這種稅收是在保有階段征稅。根據北京師范大學金融研究中心推出的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》顯示，現今全國范圍內囤積在開發商手里的土地，總量多達10億平方米。在國外這種方式有效的抑制房地產價值虛增的逐利行為。而用于中國現階段的情況，同樣是為了控制房地產的炒作，提高開發成本，從而減少開發商以“囤房”、“捂盤”的方式抬高房價的行為。這樣可增加住房的供應量，減少空置率，最終以較低的價格提供給住房者，同時避免了投機性熱錢的大量注入用于土地的不理性囤積，再以國家的其他政策的配合，將海外熱錢導向投資修建和出售符合我國現階段要求的住房方向。

3．建立稅收管理信息系統，加大稅收監管力度，消除房屋買賣雙方的信息不對稱情況。在地方，房地產的稅收情況不容樂觀，大多因為房地產的稅費種類過多，稅務人員在收繳時程序過于復雜且缺乏可對照的系統的歷史記錄，以致執行力度不夠使得工作難見成效。稅收管理的信息系統，將房地產市場準入標準和市場行為規范等信息歸入信息系統，通過信息網絡全面審查房地產市場中企業狀況，規范市場并將信息公開化，使房地產買賣雙方充分了解情況，避免交易之前的逆向選擇和交易之后的道德風險問題，同時也可隨時了解外資的流轉狀況，以達到提前預防熱錢脫逃的情況。配合有關部門，運用經濟、法律和必要的行政手段，在切實增加住房有效供應的同時，加強房價監管和抑制不合理需求，引導外資投資于有利于中國經濟發展的方向，從而幫助房地產業持續穩定健康發展。

2008年伊始的中美利率倒掛，必將促使海外熱錢的涌入沖擊中國市場，處于發展階段在各方面還不成熟的房地產市場也將備受考驗。合理的稅收革新將會幫助中國控制海外熱錢在中國房地產市場的過熱投機的逐利行為，以預防未來大量外資獲利后脫逃的不良后果，使我國房地產業持續、穩定、健康的發展。

參考文獻:

[1]國家稅務局.《中國稅務年鑒》.北京:中國稅務出版社，2007

[2]《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》建設部等六部委聯合發布 2006年7月

[3]《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》外管局 2007年9月

[4]黎友煥:《境外熱情奔襲中國樓市》《西部論叢》，2007年第11期

[5]劉佐:《中國稅制概覽》（2006年版）經濟科學出版社