我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題及調(diào)控措施研究

[摘要] 改革開放以來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但近幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)行情持續(xù)看漲，已嚴(yán)重脫離了其實(shí)際價(jià)值，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的一個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾，給國(guó)家和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成很大壓力。本文分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題，并對(duì)如何對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控給出幾點(diǎn)建設(shè)性的建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 調(diào)控措施 影響

1998年住房改革以來，中國(guó)基本上完成了由傳統(tǒng)的福利性住房制度向商品房住房制度的歷史性轉(zhuǎn)變，城市居民開始通過市場(chǎng)解決住宅問題。在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置稀缺性住宅資源的同時(shí)，許多地方房?jī)r(jià)快速攀升，以致房?jī)r(jià)上升速度快于居民收入增長(zhǎng)速度，使得低收入與高房?jī)r(jià)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的一個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中存在的一些問題，并針對(duì)這些問題提出了相關(guān)建議。

一、房地產(chǎn)存在的問題：

1.供給數(shù)量與房產(chǎn)需求的矛盾

土地是不可再生的稀缺資源，加上國(guó)家嚴(yán)格保護(hù)耕地，土地供應(yīng)數(shù)量受到嚴(yán)格控制，房產(chǎn)市場(chǎng)不能根據(jù)市場(chǎng)的需求信息自動(dòng)調(diào)節(jié)數(shù)量，因此形成產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素非市場(chǎng)化之間的不對(duì)稱。近幾年隨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民財(cái)富越來越多，導(dǎo)致了購(gòu)房需求的持續(xù)上漲；另一方面，我國(guó)“人多地少”的基本國(guó)情決定了住房供應(yīng)不可能無限制的增加。因此，只要我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，就會(huì)引起供需缺口不斷加大，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。因此供給數(shù)量與房產(chǎn)需求的矛盾就會(huì)形成惡性循環(huán)。

2.供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化

由于土地成本的增加，開發(fā)商為了獲取更多的利潤(rùn)，把資金投入了建設(shè)大面積住房、別墅等高檔住宅，導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，使得大量高檔住宅由于居民買不起而閑置，形成房產(chǎn)供應(yīng)緊張的局面。近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)適用房面積的增加，其增幅有所加大，但比重還是很小，僅有5%左右。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家對(duì)開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)貼，由開發(fā)商按政府指導(dǎo)價(jià)格銷售給低收入群體，但是其絕對(duì)量依然偏低，只有保障極少部分的居民的低收入者擁有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。這樣，對(duì)于收入不高，但又無權(quán)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，另外一部分人就成了城市的“夾心層”，這一部分人由于收入不高而無法購(gòu)買高檔次或成本過高的商品房，也無法享用經(jīng)濟(jì)適用房，因此形成大量高檔住宅閑置，而一部分人因買不起房而租房住。

3.外資的注入對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)的影響

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和人民幣的升值，使得海外資金投向我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。人民幣升值后，海外資金投資于房地產(chǎn)，可以賺取人民幣升值后的利差的同時(shí)又不可能在房地產(chǎn)上大賺一把，與此同時(shí)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，使得房?jī)r(jià)更是居高不下。另外，2008年的北京奧運(yùn)會(huì)和2010年的上海世博會(huì)，使得中國(guó)這兩個(gè)大城市成為外資投向我國(guó)房地產(chǎn)的首選。據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的外商和外資已從過去的單純投資一線的沿海和中心城市的房地產(chǎn)發(fā)展策略，開始向二線的新興城市和內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移，并且外資的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域也從過去較為單一的住宅和辦公樓擴(kuò)大至商業(yè)，物流業(yè)等行業(yè)。外資的投入使得房?jī)r(jià)處于持續(xù)高熱狀態(tài)，繼續(xù)上漲。

二、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施

1.加強(qiáng)住房保障制度，改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)

在消費(fèi)市場(chǎng)上，政府加大住房保障力度。住房需求是一種基本的需求，是社會(huì)發(fā)展的根本保障。在配置住房資源時(shí)應(yīng)保障公平的原則，然而在市場(chǎng)主導(dǎo)下配置資源是“效率”優(yōu)先，因此中低收入居民的住房需求難以有效滿足。目前開發(fā)商為了追求更多的利潤(rùn)，大量建設(shè)高檔商品房，導(dǎo)致市場(chǎng)高檔商品房供過于求，因此要控制高檔商品房的土地供應(yīng)量，加大低價(jià)位商品房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地供應(yīng)，以適應(yīng)中低收入者的實(shí)際購(gòu)買能力。

2.改善消費(fèi)觀念，發(fā)展租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)

發(fā)展和完善房屋租賃市場(chǎng)，建立梯級(jí)消費(fèi)觀念，不僅減輕低收入家庭消費(fèi)壓力，而且解決了當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下和高空置率的矛盾。其次發(fā)展二手房市場(chǎng)，這樣不僅可以推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn)，增加住房供給，還可以降低空置率，提高房產(chǎn)資源的使用效率。因此，政府應(yīng)該引導(dǎo)市民梯度住房消費(fèi)，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的需求，降低其交易門檻和稅收標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，有步驟的解決低收入家庭的住房困難。

3.采用多種經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)

對(duì)購(gòu)房者而言，要拓展住房消費(fèi)信貸品種，實(shí)施還款方式和利率的創(chuàng)新。推出分段固定利率還款方式，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種，建立個(gè)人信用制度，降低信用風(fēng)險(xiǎn)。除此以外，還要加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)房產(chǎn)投機(jī)者制定更為細(xì)致的稅收政策，提高房產(chǎn)投機(jī)。中國(guó)目前商品房收費(fèi)比重較高，但總體稅負(fù)水平并不高，應(yīng)減少收費(fèi)的比重，側(cè)重以稅收為主要手段調(diào)控商品房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)，因此應(yīng)將稅收征管的重點(diǎn)放在保有環(huán)節(jié)上，盡快出臺(tái)物業(yè)稅，以增加物業(yè)保有環(huán)節(jié)持有成本，將閑置房產(chǎn)推向市場(chǎng)，增加住房供給，通過加強(qiáng)稅收征收管理來實(shí)現(xiàn)對(duì)于商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的引導(dǎo)。.

三、結(jié)論

改革開放以來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題提出相關(guān)的措施，使該市場(chǎng)不斷趨于理性、健康、有序的發(fā)展，使我國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的這一結(jié)構(gòu)性矛盾得以解決。

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