河北省城市間房地產(chǎn)市場的價(jià)格差異及決定因素

[摘要] 房地產(chǎn)價(jià)格能充分反映所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平、以及人口聚集程度等有關(guān)信息。河北省的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出較為明顯的分層體系結(jié)構(gòu)，為研究房地產(chǎn)價(jià)格差異的決定因素提供了很好的依據(jù)。本文采用2002年～2006年《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》中河北省11個(gè)城市的數(shù)據(jù)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的面板數(shù)據(jù)模型，得出城市化水平是決定河北省城市間房地產(chǎn)價(jià)格差異的主要因素。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)市場 價(jià)格差異 決定因素

本文用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的面板數(shù)據(jù)模型對河北省11個(gè)城市的房價(jià)差異展開研究。

一、河北省城市間房地產(chǎn)市場的價(jià)格差異

經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，河北省11個(gè)城市2004年和2006年房屋銷售價(jià)格基本滿足城市的分層體系結(jié)構(gòu)：作為沿海開放城市的秦皇島房價(jià)最高，靠近北京的新興城市廊坊、副省級城市唐山、省會(huì)城市石家莊次之，其余的地級城市房價(jià)最低。但也有例外，邯鄲、承德房價(jià)相對高于同級別其他城市，衡水價(jià)格相對稍低。河北省房屋為何存在這種體系分層結(jié)構(gòu)？怎樣解釋河北省城市間的房價(jià)差異？這些正是本文的研究目的所在。

二、數(shù)據(jù)收集與實(shí)證分析

房地產(chǎn)的價(jià)格是由其供給與需求共同決定的。房地產(chǎn)的供給可以用存量與新開發(fā)量的總和來表示。但由于建造房屋需要一定的周期而且新開發(fā)量在房屋存量中所占比重一般較小，短期內(nèi)房屋的供給基本保持穩(wěn)定，因此房屋價(jià)格主要隨需求變化。從長期來看房屋的供給則會(huì)根據(jù)需求狀況做出調(diào)整。

1.研究數(shù)據(jù)的收集與指標(biāo)的選擇

自從1998年中國取消福利分房制度以來，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的城市從2000年左右開始真正走上市場化的發(fā)展道路。本文收集了2002-2006年河北省11個(gè)城市石家莊、承德、張家口、秦皇島、廊坊、唐山、保定、滄州、衡水、邢臺、邯鄲商品房平均銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、竣工房屋面積、總?cè)丝凇⒊鞘谢省⑼恋孛娣e、GDP等相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)的來源是：《河北經(jīng)濟(jì)年鑒》2003年～2007年，河北省各個(gè)城市2002年～2006年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)以及城市化統(tǒng)計(jì)監(jiān)測。由于非農(nóng)業(yè)人口是購買商品房的主要人群，因此考慮到指標(biāo)的可比性，本文把表示房地產(chǎn)需求的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為：商品房平均銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人口密度、城市化率。表示房地產(chǎn)供給的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為：非農(nóng)業(yè)人口人均竣工房屋面積。

2.模型介紹

同其他的研究模型一樣，我們需要做出一定的條件假設(shè)，如下：(1)城市房地產(chǎn)市場的對象主要為本市居民;(2)不考慮貸款利率、貸款獲得難易程度對房地產(chǎn)價(jià)格差異的影響;(3)房地產(chǎn)消費(fèi)需求在房地產(chǎn)市場總體需求中占據(jù)主要位置。

構(gòu)造的模型為：房地產(chǎn)價(jià)格=F(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，人口密度，城市化率，非農(nóng)業(yè)人口人均竣工房屋面積)，分別采用線性方程和半對數(shù)方程：

REPit=a0+a1AIit+a2Uit+a3Dit+a4Sit+eit

LnREPit=a0+a1lnAIit+a2Uit+a3lnDit+a4Sit+eit

其中:REP:商品房平均銷售價(jià)格;AI:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

U:城市化率；D:人口密度;S:非農(nóng)業(yè)人口人均竣工房屋面積

在搜集了河北省11個(gè)城市2002年～2006年的商品房平均銷售價(jià)格、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城市化率、非農(nóng)業(yè)人口人均竣工房屋面積的數(shù)據(jù)后，我們采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的面板數(shù)據(jù)模型來研究影響各個(gè)城市房價(jià)差異的因素。因?yàn)槊姘鍞?shù)據(jù)模型可以有效地控制個(gè)體內(nèi)部不可觀察因素差異的影響，一般其得出的結(jié)果要比所用的橫截面模要可靠的多。根據(jù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識我們可以得知面板數(shù)據(jù)模型可以使用固定效應(yīng)模型或者隨機(jī)效應(yīng)模型。選擇使用哪個(gè)模型可以通過Hausman檢驗(yàn)得出。一般認(rèn)為固定效應(yīng)模型的參數(shù)更可信一些，而隨即效應(yīng)模型更有效率即方差更小一些。綜上所述，各個(gè)因素的系數(shù)相差太大，說明采用線性方程來進(jìn)行實(shí)證分析不太理想，為此我們采用半對數(shù)方程來進(jìn)行實(shí)證結(jié)果分析，并且通過Hausman檢驗(yàn)證明可以使用固定效應(yīng)模型。

3.實(shí)證結(jié)果分析

(1)從半對數(shù)方程下影響河北省城市間房地產(chǎn)市場的價(jià)格差異的因素回歸分析得知需求方面的差異是2002年～2006年河北省各個(gè)城市房價(jià)差異的主要決定因素，而供給方面的因素對房價(jià)差異的影響并不明顯。

(2)城市化率和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是城市房地產(chǎn)需求的主要?jiǎng)恿σ蛩匾彩浅鞘虚g房價(jià)差異的主要決定因素。從方程中可以看出，城市化進(jìn)程每增長1%，房價(jià)則增長1.514%。而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在原基礎(chǔ)上每增長1%，房價(jià)則增長0.850%。從擬合優(yōu)度來分析，within的系數(shù)為0.601而between的系數(shù)為0.926。從這個(gè)結(jié)果可以看出，與單個(gè)城市內(nèi)部不同時(shí)期房價(jià)變化相比較，城市間的房價(jià)差異更重要。

(3)石家莊、唐山、廊坊、秦皇島與其他城市的房價(jià)差異主要來源于城市化率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的共同作用，但城市化率占有更大的比重。2006年石家莊、唐山、廊坊、秦皇島的城市化率分別為43.96%、48.00%、42.82%和42.89%，而2006年河北省的其他城市的城市化率都不足40.00%。

（4）保定與張家口房地產(chǎn)市場需求的主要?jiǎng)恿σ蛩赜兴町悺１６ㄊ械某鞘谢?006年只有30.73%，而其他城市的城市化率均在31%以上。而張家口的城鎮(zhèn)人均可支配收入普遍低于其他城市。這說明保定市房地產(chǎn)市場的主要?jiǎng)恿σ蛩卦从诔擎?zhèn)人均可支配收入，而張家口市房地產(chǎn)市場的主要?jiǎng)恿σ蛩卦从诔鞘谢省?/p>

城市化率是決定河北省城市間房地產(chǎn)價(jià)格差異的主要因素。其中，城市之間在城市化率和居民人均收入的差異又是決定各個(gè)城市對住房存在不同需求的主要因素。同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)人均房屋竣工面積等供給因素對房地產(chǎn)價(jià)格并沒有顯著的影響。這說明當(dāng)前河北省城市間房地產(chǎn)價(jià)格差異主要由需求因素決定，供給因素起到的作用較小。

參考文獻(xiàn):

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