基于ＳＣＰ范式對房地產業市場結構、價格行為的分析

[摘要] 房價的持續上漲、居民住房保障已成為中國社會普遍關注的重要民生問題。文章首先對濟南市目前房地產市場價格現狀進行了分析。然后從產業組織理論的角度，基于哈佛學派產業組織理論SCP范式，以濟南市為例，對房地產業市場結構、價格行為和市場績效進行了分析，并提出了改變目前市場失靈狀態、加強政府住房保障措施的相關政策建議，以期為房地產業的健康發展和居民住房保障體系的進一步完善提供參考。

[關鍵詞] 濟南市 住宅交易價格 蛛網模型

一、房地產市場結構分析

市場結構是指在特定市場中參與主體在數量、規模、份額等方面的各種關系以及由此而決定的競爭形式的總和。筆者通過對濟南市的實證分析，得出目前房地產市場的市場結構特點為土地供給市場的政府完全壟斷和住宅初級市場開發商寡頭壟斷。

1.土地供給市場政府完全壟斷

目前的土地供給制度，對土地供給價格、房價均產生了重要影響。政府對土地供給的完全壟斷地位會產生高額的壟斷利潤，政府有能力通過限制供給、提高地價等手段來獲得全部或大部分的壟斷地租，而城市土地規劃、土地的招掛牌制度等則是實現這一目的的潛在工具。

2.住宅初級市場開發商寡頭壟斷

住宅初級市場是指房地產開發商出售住宅的市場，雖然在房地產市場上有很多大小資質不等的開發商，但是由于住宅具有供給上的區域有限性和位置不可移動性，決定了房地產開發商的壟斷性地位，房地產增量市場仍是一個寡頭壟斷市場。房地產開發商的寡頭壟斷主要表現在以下兩個方面：

一方面，房地產是房產和地產的統一，由于地產的地理位置的惟一性，也就決定了房地產具有天然的壟斷性質。由于房地產業是一個資金密集型的行業，在土地開發權的取得和房產開發建設方面對資金數量均有較高的要求，這就在一定程度上形成了較高的行業進入和退出壁壘。加之，政府對土地供給的壟斷供給，對鄉產房、自建房的嚴格限制，使得城市居民購買新建房只能通過房地產開發商取得。同時，在缺乏有效監管的市場條件下，房地產開發商取得了土地的開發經營權，擁有了某空間位置的房地產項目的開發權，也便擁有了該項目對應的壟斷地位，雖然購買者可以選擇購買其他房地產商的住房，但是受地理位置、戶型條件等限制，加之人們工作生活區域的相對固定性，使得購房者難以在不同區域的住房間進行自由的選擇。

另一方面，在目前需求旺盛的市場環境下，房地產開發商通過捂盤惜售、先申購后撤銷、領袖制定價等手段待價而沽，形成虛假繁榮的非正常市場信號，從而達到對房地產市場的賣方操控。房地產開發商對住宅初級市場的寡頭壟斷主要表現在以下兩個方面：第一，房地產開發商存在推遲開發、囤積已購土地的傾向；第二，房地產開發商存在囤積可售商品住宅的傾向。

二、房地產市場價格行為分析

本文采用當年濟南市房地產竣工面積作為房地產的本期供應量，上一年的房地產平均交易價格作為前一期價格；以當年的房地產銷售面積作為本期的需求量，當年的當地產平均交易價格作為本期價格。運用Eviews采用普通最小二乘法對濟南市歷年統計年鑒中1995年～2006年的統計數據進行了線性回歸，得到的回歸方程如下：

由上面的回歸分析可以看出，在目前房價高于均衡價格Pe的情況下，由于需求曲線和供給曲線均為正斜率，導致了隨著房價的持續上漲，住宅供給越來越大地小于住宅需求，市場供不應求的賣方市場局面將加劇。在這種情況下，一方面使得房地產開發商的寡頭壟斷格局得到加強，其可以利用其寡頭壟斷的市場地位將高額的地價、稅費等轉嫁給購房者；另一方面，住宅投機需求曲線的正斜率特征，在住宅自住需求價格彈性較小的情況下，隨著居民收入差距的日益增加， 高收入戶對住宅的投機需求將會擠出部分中低收入戶的住宅自住需求，使得中低收入階層的購房能力逐漸降低，甚至被排擠出商品房市場。如果任其這種市場失靈的狀態發展下去，房地產市場將逐漸成為以房產投機主導的資產市場。因此，依靠市場自身調節將不可能實現價格均衡，必須有強有力的外力介入，才能改變目前這種市場失靈的狀態，保障居民對住宅的自住需求。這就要求政府切實拿出可行的調控方案，改變目前這種市場失靈的狀態，使價格回歸到正常合理的水平，切實保障居民對住宅的真實需求。

參考文獻：

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