產(chǎn)權(quán)式酒店卷土重來

[被投資客看作“香餑餑”的產(chǎn)權(quán)酒店，早已經(jīng)接二連三地倒下，驟然成了“燙手山芋”。但時(shí)隔幾年，一種類似的“返租”的新產(chǎn)品——產(chǎn)權(quán)式酒店，又在地產(chǎn)市場露頭。其銷售者聲稱，業(yè)主投資這種新品，可以享受每年10%左右的投資回報(bào)。]

“世界歷史上沒有通過抑制需求來達(dá)到價(jià)格下跌的先例。在未來3到5年內(nèi)，在這種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，房價(jià)至少漲1倍。”這是上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李占軍日前在全國產(chǎn)權(quán)酒店合作發(fā)展論壇上闡述的觀點(diǎn)。

酒店得租金包你穩(wěn)賺

“12年半就可以收回成本。”重慶戴斯大酒店2號樓的售樓顧問何燕試圖讓購房者相信，投資產(chǎn)權(quán)式酒店是一筆穩(wěn)賺不賠的生意。“目前酒店中僅剩最后一套可供投資的房型。這套60平方米左右的房子售價(jià)90萬，每平方米單位面積價(jià)格為15000元。周邊高檔住宅的套內(nèi)價(jià)格，亦不過六七千元左右為由。”

“套內(nèi)面積還是建筑面積都不重要，你也不必?fù)?dān)心價(jià)格問題。買酒店的人都是為了投資，我們是按你的總投入比例每年返還8%左右的收益。”何進(jìn)一步稱，這樣的收益，會(huì)每年分季度打到客戶的賬上。首次簽合同后，可以獲得半年的收益，以后按季度支付。

據(jù)何燕介紹，目前酒店已進(jìn)入最后的裝修階段，今年8月1日準(zhǔn)備開業(yè)。所以，此時(shí)購房亦無優(yōu)惠可言，必須支付全款，且不能辦理按揭。

這是一種返租經(jīng)營形式。”重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副院長蒲勇健明確表示，以“產(chǎn)權(quán)式酒店”為名的經(jīng)營模式，已為越來越多的開發(fā)商所利用，并以其承諾的高額投資回報(bào)，迅速蔓延開來。

所謂“產(chǎn)權(quán)式酒店”，就是由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，而是像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。

我國的產(chǎn)權(quán)式酒店10年前源于海南省，目前全國的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到了200多個(gè)。北京周邊地區(qū)目前已有六七個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。一位不愿意透露姓名的律師透露，如今，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)掀起了一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的訴訟案也將越來越多。由于國內(nèi)還沒有相關(guān)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)式酒店投資，投資者必須具備相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)意識。

開發(fā)商準(zhǔn)備進(jìn)軍產(chǎn)權(quán)式酒店

據(jù)了解，目前的重慶地產(chǎn)市場上，已有海蘭云天等數(shù)家地產(chǎn)企業(yè)旗下的酒店，在以此模式進(jìn)行銷售。這些酒店物業(yè)背后的開發(fā)商，以各種宣傳方式，試圖讓購房者相信，買酒店就像買基金一樣，是一種投資理財(cái)產(chǎn)品，而且是旱澇保收的投資產(chǎn)品。

戴斯大酒店2號樓的銷售顧問稱，在他們那里購房，可以享有在5年和10年時(shí)兩次原價(jià)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。在兩份不同時(shí)間印制的宣傳資料上，都同樣以42平方米戶型為例制作了“投資案例分析”。

其中一份以“個(gè)人私產(chǎn)酒店”為題的廣告資料稱，“按照市場行情，五星酒店的長包房年租金6萬元，預(yù)計(jì)平均月租金為119元/平方米。”當(dāng)時(shí)的房屋“銷售參考價(jià)”為1.2萬元/平方米，預(yù)計(jì)年總回報(bào)率為“11.90%”。

而另一份題為“投資型產(chǎn)權(quán)酒店”的宣傳資料稱，該42平方米的房型參考單價(jià)為14000元/平方米，投資報(bào)率降至10.4%。該資料還稱，業(yè)主“置業(yè)即與重慶戴斯大酒店簽訂委托協(xié)議，租金收益及免費(fèi)入住權(quán)有約10%的超高回報(bào)率，10年左右可收回投資。”

對此，該項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，由于項(xiàng)目一經(jīng)推出，就賣得不錯(cuò)，所以價(jià)格也自然水漲船高。目前僅剩咨詢的一套房子可供購買。

按獲得的該樓樓層平面圖和其銷售部門提供的“銷售參考單價(jià)”計(jì)算，該樓可獲得的資金在2億元左右。

據(jù)了解，其它幾個(gè)類似的“產(chǎn)權(quán)式酒店”物業(yè)也有不錯(cuò)的入賬；還有一些開發(fā)商因樓市低迷，也準(zhǔn)備進(jìn)軍該行業(yè)；在永川等郊縣也出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售方式。有業(yè)內(nèi)人士判斷，整個(gè)行業(yè)涉及的資金量在10億元以上。

高額返租伴隨高風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)權(quán)式酒店以“返租”為賣點(diǎn)，并稱可以讓經(jīng)營者快速回籠資金并穩(wěn)定盈利。但其是否會(huì)重蹈“農(nóng)改超”因無法兌現(xiàn)高額返租承諾最終崩盤的覆轍，正成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。“這應(yīng)該屬于開發(fā)商變相融資的一種手段。”6月19日，重慶大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院教授陳德強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)稱，這種價(jià)格很高的酒店物業(yè)以承諾返租來促銷，這與幾年前風(fēng)行一時(shí)的“農(nóng)改超”模式極其相似。

“不過，兩者之間也有不同，就是產(chǎn)權(quán)式酒店可以辦理產(chǎn)權(quán)。”陳德強(qiáng)同時(shí)表示，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商繞過了“農(nóng)改超”小攤位無法辦理產(chǎn)權(quán)這個(gè)障礙。其與購房者簽訂的協(xié)議、以及在協(xié)議中所承諾的后續(xù)回報(bào)，都屬于投資行為。但這種打著高額返租旗號的回報(bào)承諾伴隨著極高的風(fēng)險(xiǎn)——購房者購買產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)，肯定高于普通物業(yè)產(chǎn)品。

蒲勇健也表示了相同的觀點(diǎn)，他稱，自己曾接觸過相關(guān)的運(yùn)營商，這些運(yùn)營商在推銷相關(guān)產(chǎn)品時(shí)，往往一味地向投資者承諾高回報(bào)，卻不會(huì)在商業(yè)廣告中指明期中所含的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，由于產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的銷售價(jià)格普遍奇高，并面向社會(huì)公開發(fā)售，在目前股市低迷的情況下，其融資能力甚至超過了某些金融產(chǎn)品。于是，一些實(shí)力較小的開發(fā)商紛紛意圖涉足這種產(chǎn)品。蒲勇健表示，到目前為止，他尚未發(fā)現(xiàn)一例以返租回報(bào)形式經(jīng)營超過10年以上的物業(yè)項(xiàng)目，所以無法斷然判定這種產(chǎn)品是否必然伴隨欺詐；不過我們至少可以發(fā)現(xiàn)，在國內(nèi)，因無法支付購房者約定租金而崩盤的商業(yè)地產(chǎn)，卻已有不少。

業(yè)內(nèi)人士：消費(fèi)者權(quán)益難以保障

除經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)外，在法律方面，產(chǎn)權(quán)式酒店亦有隱憂，據(jù)了解，建設(shè)部曾在2002年7月公布的《商品房銷售辦法》中明文規(guī)定，開發(fā)商不得以承諾固定回報(bào)作為銷售手段。但目前在渝的許多產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商都承諾，其投資回報(bào)率在10%左右。

一地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，在商業(yè)地產(chǎn)銷售中，承諾固定回報(bào)是違反國家規(guī)定的，屬于變相集資或變相融資。一旦出現(xiàn)法律糾紛以后，由于國家尚無這方面的法律規(guī)范，業(yè)主的合法權(quán)益將很難得到有效的維護(hù)。據(jù)其介紹，由于沒有相關(guān)的法律制度對產(chǎn)權(quán)式酒店加以約束，導(dǎo)致開發(fā)商在制訂合同時(shí)，往往會(huì)盡可能地朝有利于自身的方面著手，合同也不規(guī)范。結(jié)果往往是，在消費(fèi)者權(quán)益受到損害時(shí)，卻沒有相應(yīng)法律的保障，處于交易中的弱勢地位。

對于購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)，蒲勇健認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店在“開發(fā)商在與購房者簽訂合同后，銀行、購房者、承擔(dān)返租的公司三方均存在巨大風(fēng)險(xiǎn)；而一旦崩盤，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則由銀行和購房者承擔(dān)。”他認(rèn)為，目前市場上存在的超過8%的高額返租形式，大都存在著嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，“一旦管理方經(jīng)營不善，購房者便無法得到之前允予的回報(bào)。”“雖然重慶目前暫未發(fā)現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店卷款而逃的情況，但在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了多起類似案件。”蒲勇健表示，在相關(guān)法律尚未完善之前，如果政府相關(guān)部門的行政監(jiān)管又缺失的話，產(chǎn)權(quán)酒店是先進(jìn)還是陷阱，也就在一念之間。