“潛規則”規避房貸新政

經歷了長達半年之久的調整后，房地產市場的利益各方正試圖打破不斷下滑的局面。在此過程中，二套房貸政策的執行，便成了一場市場博弈。盡管監管層一再強調，將加強房貸風險排查，但試圖突破第二套房貸款政策的各種變相違規操作卻屢禁不止。

深圳：銀行“潛規則”隱患漸顯

陷入房貸“集體違規”風波的深圳四大銀行，于6月10日分別作出了回應，均否認違規發放房貸，堅稱各自在實際操作中一直嚴格執行監管政策。

“表面看銀行的政策是沒有變的，但實際上，各銀行執行的二套房貸政策多是采取守住底線原則，具體操作過程中，由于政策很多細節不明確，銀行肯定會去找政策的漏洞。”一位銀行人士表示，在政策的執行上做一些變通，也成為銀行辦理二套房貸的“潛規則”。

“潛規則”規避房貸新政

在今年5月初的深圳房展會上，鮮有地出現了各大銀行的身影，房展會上銀行的“集體現身”顯示了在房價旋渦中銀行的無奈。

被相關政策“所迫”，各大銀行的房貸業務急劇萎縮。在此情況下，各大銀行便心照不宣地進行著“潛規則”，打響了一場房貸“保衛戰”，試圖通過打擦邊球沖破一個缺口。

包括國有銀行及一些股份制銀行，不約而同地采用了變通方式，大都采用了“首套住房已出售或結清第一套住房貸款，再次申請購房貸款時即可享受首套住房貸款優惠”的銀行策略。

表面上看似“天衣無縫”的房貸變通方式，實則藏著鮮為人知的貓膩。

“在實際的操作過程中，有的銀行只要求提供房屋出售合同。這種操作存有巨大的審核彈性。一旦銀行放松對合同真偽的審核，貸款申請就很容易獲批。”上述銀行人士透露。

另有銀行相關人士則解釋說，如果第一套貸款已經償還了，因此實際上對銀行的這一塊負債已經沒有了，這套房變現以后就已經具備償還銀行貸款的現金流的能力。“從這個角度來講，其實銀行把這兩個因素作為放貸的現金流考慮，這是很正常的。”該人士說。

招商銀行深圳分行一位不愿透露姓名人士表示，銀行不會也不可能在政策層面作出太大的調整，只是在對二套房標準認定方面稍微有點松動，也就是放松了對二套房的審核。

“從去年9月到現在，我就沒有看到任何一家銀行對自己的二套房貸款政策進行明確，銀行在具體操作的過程中也很迷茫。”上述銀行人士無奈地表示。

這也變成了“潛規則”得以順利衍生的溫床。

隱患漸顯

某種程度上，深圳的銀行和開發商已然結成利益共同體，當開發商一個個面臨資金問題愁眉不展的時候，銀行所要面臨的，是隨著房價高位時介入的投資者的“負資產”危機而引發的大規模“斷供”。

雖然“負資產”在現時尚未大面積發生，但據調查，目前在深圳的寶安區、南山區均已出現了不同程度的負資產現象，甚至有不少業主已經準備或已經實際進行了“斷供”。

“此前為了搶奪客戶，做大房貸業務，銀行已經忽視了風險控制。”上述銀行人士說。

目前，深圳“負資產”現象尚未大面積發生，但不良貸款的確已有明顯的上升勢頭，若房價再下跌2成，深圳樓市將會產生大面積的“負資產”及“斷供”現象。

“如果房價繼續下調，今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰。”深圳大學國際金融研究所所長國世平說。

但事實上，業界人士均對房價表達了“不容樂觀”的想法。

“如果目前的政策環境沒有變化，接下來地產的‘百日劇變’就一定會出現。”中原集團主席施永青說。

可以想象，如果“負資產”危機一旦爆發，其所引發的“斷供”動蕩，即便不是全部，其對深圳金融系統也必將產生極其重大的沖擊。

北京：公積金貸款松綁

劉先生剛剛成功完成了二次置業。2005年，他曾用商業貸款買了一套房，去年本來打算買第二套房，但恰逢第二套房貸新政出臺，再置業計劃一度擱淺。

然而，最近，他找到了規避二套房貸政策的變通辦法——公積金貸款，低首付、低利率，著實讓他嘗到了甜頭。

像劉先生這樣的購房者似乎并不算少數。據北京市住房公積金管理中心的有關統計顯示，房貸新政出臺后兩個月的時間里，公積金貸款的每月貸款受理宗數比原來增加了約70%。

二套房貸盲區

對于公積金貸款購買第二套住房，售樓人員的答復驚人的一致。“只要第一套房不是用的公積金貸款，完全可以。90平方米以下，首付比例20%；90平方米以上30%。”幾個樓盤的銷售人員一致回答。

壹線國際的銷售人員說：“申請小戶型住宅二套房公積金貸款，首付為總房款的20%。利率按規定執行，比商貸低。辦理大概需要1個月的時間。”

遠洋一方的銷售人員也表示該樓盤“接受二套房公積金貸款，以90平方米為界，首付款為總價款的20%～30%，根據自身繳存情況，公積金最高貸款額度為60萬元，辦理時間約為70天。”

根據北京市住房公積金貸款規定，貸款人需在第一筆住房公積金貸款還清后，才可以申請第二筆住房公積金貸款。如果第一套房選擇商貸，第二套房選擇公積金貸款，則首付比例不需提高。

此外，有一些樓盤實際對公積金二套房貸首付比例有其特有的計算方式，即用住房總價款額度減去公積金可貸額度。

“公積金貸款最高額度60萬元，而我們的房子總價都是100萬元以上，二套房公積金貸款的首付比例至少為總價款的40%，”世紀星城的銷售人員說，“但貸款利率按5.22%的年利率執行。”

松綁房貸新政

事實上，房貸新政出臺后，第二套房的商業貸款首付比例提高到40%以上，同時，經過多次上調貸款利率以后，公積金貸款和商業貸款的利率差距進一步加大，公積金貸款的優勢也正日益顯露出來。

北京螞蟻工房樓盤銷售人員表示，因為公積金貸款必須在結清第一筆房貸后，才能申請第二筆貸款，所以，就不是二套房這部分業務。沒有人查，也就談不上違反二套房貸規定。

致電北京市住房公積金管理中心得知，購房者若已有房產且選擇使用公積金貸款購買第二套房，首付款比例并不需要提高，且公積金貸款年利率仍執行“1～5年內4.77%，6～30年內5.22%”的標準。

“買二套房的未必就是炒房，很多是升級置業，而之前公積金受限，現在工作比較穩定，個人公積金成熟，這樣看來，公積金貸款購買二套房的優惠是應該的。”北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松認為，“政策制定者也是知道這樣一種情況才另外留出了一個口徑。”

但在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，雖然購買第二套房沒有納入公積金貸款范圍內，但公積金發放有一定的審批手續，要經過嚴格審查，即使申請二套房公積金貸款，也不一定能貸得到款。

然而，事實卻并非如此。亦莊北岸一名銷售人員表示，目前，使用公積金辦理二套房貸的客戶數量很多，成功率也很高，基本1個月時間就可以辦下來。

對此，全國工商聯房地產商會商業不動產委員會主任朱凌波表示，在執行過程中，公積金貸款與信貸緊縮政策錯位，這是正常現象。政策多空間、多維度的執行，力度總會有差異。

但中國社科院經濟研究所研究員汪利娜卻對這一觀點并不認同。“公積金盲目放貸與二套房貸抑制過熱的緊縮政策相違。”汪利娜說，“公積金不接受金融機構監管，盲目刺激住房需求問題，就是自行其是，有什么游戲規則可言？”汪利娜表示，公積金作為政策性住宅金融產品，其目的不是刺激購房需求而是扶持中低收入者解決住房問題，不能盲目追求高使用率。公積金貸款要對貸款對象、購房的價位、購房的面積有明確界定，應該與國家政策相適合，設定評定風險等級，否則，就會失去政策性金融的意義，造成“南轅北轍”的后果。