我國房地產金融創新問題研究

[摘要] 隨著我國房地產市場改革的逐步推進，金融業在其中的作用顯得愈加重要。其關鍵在于二者有效結合，協調發展。文章試圖從我國目前房地產金融業的現狀問題入手，來探討房地產金融創新，所面臨的問題和相應解決辦法。

[關鍵詞] 房地產 金融市場 房地產創新 房地產金融

一、我國房地產金融發展狀況

目前，我國房地產業發展除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒有其他的融資方式。房地產業本身也沒有成立屬于本行業的專業金融機構，行業內用于房地產開發的長期資金嚴重不足，開發商過于依賴商業銀行的貸款支持。另一方面，在中國的房地產市場上還存在嚴重的信息不充分的問題，這樣就容易形成金融風險。

二、房地產金融創新

我國房地產金融未來創新方向

1.建立長期投資基金組織，吸收長期資金來投資于住宅產業。房地產投資基金屬于股權投資，建立房地產基金一方面可以分散投資，降低風險，豐富了融資品種；另一方面也可以吸收社會上的分散資金，為迅速增長的個人金融資金提供新的投資渠道，同時也滿足了房地產業發展對資金的巨額需求。

2.將保險資金引入住宅融資市場，擴大房地產業的融資渠道。保險資金比較穩定，數額巨大，運用周期長，比較適合投資于住宅產業開發，而且有利于提高投資規模。保險資金投入房地產是一個十分有效的途徑，應大力借鑒海外經驗，推進保險業尤其是壽險業和房地產業的結合。

3.鼓勵發行公司債券，吸引社會剩余投資房地產業。目前我國的二級市場還未真正形成，上市對于大多數房地產企業而言是可望而不可即的事，那么，改選融資期限較長，利率比銀行貸款低公司債券，將成為企業融資的更好途徑。

4.大力推行融資租賃方式.中國房地產金融制度創新的當務之急是融資證券化。由于住房抵押貸款占用的資金數量大，積壓時間長，變現難，因此經營中孕育著巨大的風險。

三、現階段房地產金融存在的風險和對策

房地產金融存在的風險

1.房地產對銀行金融業的依賴程度過大。據調查，房地產開發企業項目投入資金中約20%～30%是銀行貸款。然而，從2007年開始，政策面對流動性的調控是明顯的，銀行利率的不斷升高，給房地產投資帶來了巨大的資金壓力。

2.政策風險。正因為房地產業是國民經濟的先頭產業，經濟發展過熱，首先便表現為固定資產投資，因此，房地產業成為國家宏觀調控的重點。而每當國家實施宏觀調控政策，一些房地產開發企業便被吊銷資格或倒閉，破產，項目被停工或整頓，出現房地產金融風險。

3.房產企業自身的經營風險。(1)房產企業進行房地產信貸時決策失誤而導致的風險，主要表現在決策上的失誤而造成風險和房地產企業對金融業務還沒有形成規范化的決策規程，特別是對項目的可行性論證不夠嚴密和全面，對項目的潛在風險認識和準備不足，以至于在房產開發商經營過程中出現資金流的斷裂，造成不必要的損失和風險。(2)房地產開發企業因經營不善而導致的銀行信貸風險。

4.法律風險。至今尚未有一部完善的法規對房地產運作過程以及房地產企業行為等作出規范。隨著國家對房地產行業法規的不斷深化，細化，很多以前的方式方法可能行不通，或者發生了變化，從而造成風險。

四、房地產企業對金融主要風險的防范對策

宏觀經濟政策對房地產業的調控，房地產經營的金融風險有大增的趨勢。企業應從以下幾個方面來防范金融風險：

1.高度重視房地產金融風險及其危害性，增強防范金融風險的意識。企業要密切注意政府有關房產金融業政策的發展動態，加強金融市場分析與調研，適時調整房地產業務的經營方向與策略；要認真進行開發項目的可行性評估，對市場需求有準備的了解；要積極了解認真領會有關房地產金融的政策和規定，從加強房地產自身經營入手，認真研究相應對策，讓房地產開發業務步入良性經營運行的軌道。

2.打破單一融資渠道，廣泛拓展融資渠道。目前國內房地產開發和個人購房的資金主要來源于銀行融資方式，應大力拓寬房地產間接融資渠道，實現資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產信貸風險。

3.不斷調整和優化房地產貸款結構。企業應專設部門對住房開發貸款，土地儲備貸款，商用房開發貸款等實行嚴格的分類管理。積極拓展各種融資渠道和合作伙伴，降低自身的資金運作風險。

4.加強銀行業務的關注，建立以風險控制為中心的業務監管機制，首先，要建立起比較系統地房地產行業風險監控，評價，分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產市場進行調查，及時了解與行業相關的信息。

5.建立健全與房地產經營相關的法律法規體系。企業必須確定房地產經營的法律意識，積極學習各法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的法律條例，用法規的方式約束規范企業自身與銀行的金融行為。

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