試析我國房地產泡沫形成的原因及對策

[摘要] 由于多種因素造成的我國房地產的泡沫對我國經濟的又好又快發展影響很大，如何采取切實可行的措施抑制房地產泡沫是擺在我們面前的一項艱巨而迫切的任務。

[關鍵詞] 房地產 泡沫 原因 對策

當前，我國房地產存在投資比重過高，房地產貸款增長過快，商品房空置率過高，房價收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:

一，我國房地產泡沫的形成原因

1.土地價格壟斷。土地是房地產業的基礎，房地產業的發展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產價格普遍偏離其價值，呈現虛高狀態。而房地產開發市場的壟斷，使壟斷效應更加明顯。

2.房地產開發市場行政壟斷。房地產行業是資金密集型行業，沒有巨額的資金，企業無法進入這一行業。弱化了房地產行業的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護意識，形成了房地產開發企業的局域性壟斷。

3.地方政府經濟利益影響下的房地產價格。政府應該主要充當房地產市場的協調者、管理者和服務機構，但是在中國的房地產市場，地方政府成了經濟利益的最大獲取者。政府在房地產上的收入約占整個房地產價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產市場秩序極不規范的根源。

4.城市化進程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經濟體制的改革，原有的城鄉二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進程大大加快。城市經濟快速發展，聚集了大量的城市人口;城市建成區的迅速擴大，使大量的農村變為城市;城市基礎設施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費的更新換代，住房消費潛力被激發。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。

5.房地產租賃市場不完善。我國房地產租賃市場很不完善。現有的房屋租賃市場的供應主體是城市城中村和郊區農村的農民自住房，租賃市場的需求主休是進城打工的農民。由于用于出租的房屋條件差、環境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。

6.房地產投資與投機。我國經濟高速發展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現穩定的增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產市場的繁榮。我國居民本就有購房置業的習慣，為了擴大內需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產消費迅速高漲。再者，我國近幾年房地產需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產投機奠定了基礎。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。

二，我國房地產泡沫治理的對策

1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發現土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設的開發區里，地價驚人的低廉，其基礎就是土地價值的嚴重低估;另一方面，在城市開發中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產開發商通過在政府機構中尋求其行政人、行業性壟斷、區域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優勢、強制拆遷等手段，以遠低于市場價值的批租拿到優良位置土地開發權。利潤越大投資越大，產業往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產市場人為控制，保證房地產市場健康穩定發展的關鍵。

2.割斷地方政府與房地產市場的經濟、政治利益。統計表明，在整個房地產的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產價格20%～40%的土地費用，地方政府在房產上的收入將近占到整個房地產價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產相關部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產業趨之若鶩。不改變以經濟發展速度為主要指標考核政績的傳統，不斬斷地方與房地產業之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉房地產過熱的現象。

3.綜合運用稅收、金融政策，控制入市資金量。經濟泡沫形成的前提是非理性預期，而基礎則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當前貨幣資金供應總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產泡沫進行精確打擊。在當前情況下，建議:(1)盡快征收物業稅(不動產稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產稅，改變居民的心理預期。(5)取消期房銷售制度，改為現房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力發展住房租賃市場。對出租住房的業主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優惠政策。對為低收入者開發租用住房的私人公司實行稅收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供應空間。過多的基礎設施集中于主城區，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產沫的催化劑。分散基礎設施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進一步發展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。

總之，伴隨我國經濟發展和城市化的加速，我國房地產市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標。房地產業持續健康發展，離不開對房地產市場的有效調控，而房地產泡沫的治理則是房地產宏調控的主要目標，對此我們必須有清醒的認識。

參考文獻：

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[2]陳書明:中國房地產泡沫的形成機理研究[J].經濟論壇，2008（11）