淺析城市地下通道的商業潛力

隨著社會經濟和城市建設的飛速發展，車流量和人流量迅速增長，原有城市的交通道路已不能滿足社會的需求和發展。因此，在城市道路設計中，除了要對車流進行詳細分析和合理渠化外，還充分考慮到行人交通系統，特別是行人過街系統——城市地下通道。城市地下通道是交通公共設施的重要環節，與城市居民和游客的出行緊密相關。目前，隨著城市建設的發展，為了緩解交通壓力，城市地下通道越建越多。因此對地下通道空間的合理利用問題就擺在了面前。在“十一五”期間，我國地下空間開發以每年15%～20%的速度遞增。隨著社會經濟的發展，越來越多的具有商業開發潛力的地下空間不斷被改造成商場，這不但創造了大量的就業機會，一定程度上為政府緩解了就業壓力，而且給政府財政帶來大量的經濟效應。一些特色地下商城甚至還成為了城市中特有的商業文化，由此可見，改善城市地下通道功能的單一性，合理利用土地資源，開發地下商業環境具有積極的社會效應和經濟效應。

一、城市地下通道中商業空間開發的可行性

地下通道空間與商業空間的結合，簡單來說就是將地下通道的通行功能與商業價值相結合。隨著城市人口的快速增長，土地資源緊張、建筑空間擁擠、交通堵塞、環境污染嚴重等問題在一定程度上阻礙了我國城市的發展。在城市化水平日益提高，空間資源日益緊缺的今天，大規模開發利用地下空間已勢在必行。開發利用地下交通空間，不僅可以解決城市中心區交通阻塞、商業用地緊張的問題，同時還可實現資源的可持續利用。在人流量和車流量大的區域，建設地下通道以緩解地面交通壓力，是現階段多數城市交通建設中常用的方法。目前，像上海等一些發達城市在交通量大的道路下設置地下人行道或過街地道以疏解人流，已經將商業元素考慮進去。 一方面它可以作為地下交通緩解地面交通壓力，另一方面也為城市帶來了一定的經濟利益，并解決了部分再就業問題。而處于城市繁華地段的地下通道，更具有商業開發價值和潛力。另外，地下交通的建立往往對附近商業環境布局起著導向的作用，而利用交通樞紐所帶來的地價上升的優勢，對附近地塊進行綜合性開發，將商業開發的回報補償作為地下交通建設資金，還可以減輕對地下交通建設的資金負擔。

二、城市地下通道中商業空間開發的優勢

在人們的印象中，地下通道往往環境惡劣，陰冷潮濕，不適合作為商業空間。但現在的城市地下通道運用了新型建筑材料、新的設計方法，結構已與過去不可同日而語。現在的一些地下商場已經和地面商場沒有太大差別，而且作為地下建筑的地下通道還具有比地面建筑更突出的優點，就是地下冬暖夏涼，更加節約能源，減少了資源的消耗且建筑結構堅固。相比地面商業空間，地下通道內商業空間首先造價低廉。地下商業建筑成本比地面一般要高三到四倍，像東京地下商業街的造價，每平方米平均是25萬日元～90萬日元，是地面同類型建筑的三到四倍。但是地面建設要加上土地的價值——每平方米300萬日元的土地費，這樣地下建筑的造價反而比地面建筑要低，僅為后者的四分之一到十二分之一。因為地面擁擠，地面土地的價格相應猛漲，這時開發地下空間的話，相反更便宜。而在市政地下交通設施中往往蘊藏巨大的商機，開發者可以在不影響其通行功能下挖掘地下通道中潛在的商業價值。若將地下通道中的交通空間拓展一部分作為商業用途，借助交通環境中的巨大人流量來滿足商業上的需求，這樣不僅可以讓開發者減少投資，更能綜合利用資源，一舉多得。此外后繼的商業贏利也能彌補前期的投入，總的統計起來開發地下通道中的商業空間成本優勢十分明顯。其次，地下通道是有效地連接城市空間地下交通樞紐，每天有巨大的人流量通過，因此也就蘊藏著巨大的商機。

三、城市地下通道中商業環境現狀

良好的商業環境是吸引消費者的重要因素之一，在現今國內大部分城市的地下通道商業環境內，都還存在不少突出問題，嚴重影響了地下通道的商業空間發展。首先，廢氣多、衛生狀況差、照明系統混亂，以及一些視聽污染的現象很普遍，使原本良好的商業環境淪為街頭地攤，臟亂差成為現階段地下通道內商業環境的代名詞。其次，多數地下通道內的商場中功能分區不合理，缺乏很多基礎設施，如衛生間、倉庫、休息間、辦公室、以及值班房等。同時商品品種和品牌單一化，導致消費者可選擇的余地小，而且商品質量也得不到保證。再次，大多數地下通道沒有設計無障礙設施。如殘疾人通道、升降梯等。現如今的城市地下通道都比較深，其在作為交通通道功能時，人們就已經認為通過樓梯穿過地下通道，在分秒必爭的時代太費時了，如果再讓其具有商業功能，就更應該提供便利的交通設施，消除人們心中的顧慮，讓人們情不自禁地，非常愉快地進入該空間。同時我國已經步入老齡化社會，據我國2006年統計，中國60歲以上老齡人口已達1.44億，并正在以年均高于3%的速度增長，2051年將達4.37億最大值，同時我國殘疾人數量已經達到8296萬人，因此這也是一個龐大的消費群體。因此無障礙設計在該空間中必不可少，這也是人性化設計的體現。最后，在現有的地下商業空間中氛圍營造較弱，整個空間單調，沒有良好的商業空間環境。

四、城市地下通道中商業空間的發展

地下通道與商業空間的結合是未來城市規劃發展的一個趨勢，這種通行功能與商業功能并存的市政交通開發模式在今后的城市基礎建設中會越來越被青睞，具有很大的發展空間，它也將會成為城市未來商業發展的一個新模式。未來地下通道中的商業空間在設計規劃方面首先應該科學合理、人性化。比如像地下通道過高的問題，可以通過各類電梯來解決，方便不同的消費群體。另外，地面裝飾材料方面可以選擇一些防滑、美觀的地面材料。同時，在商業空間氛圍營造方面，可以適當的設計一些景觀設計，利用水、石、木等材料，采用動靜結合、虛實結合的手段，借助現代化的燈光設施，打破原有地下通道陰冷、沉悶的空間氛圍。為了方便人們消費，設計并合理安排一些休閑椅、休閑桌、公用電話等公共設施，也是必要的。在店面的設計方面應該時尚、色彩與燈光搭配合理。為消費者提供營造一個全新的地下商業環境。使人們無論是單純的交通需求還商業需求，都非常愿意進入地下通道。在管理方面也應逐漸完善，形成一個健康良好的地下商業環境。同時，未來的地下通道商業空間也可以用于建設新型深層超大型商業空間的地下綜合體。

總之，利用城市地下通道空間，解決城市部分公用設施用地問題，連帶開發其商業價值是現代城市發展的需要，也是今后城市交通建設發展的方向。這種通道與商業功能并存的市政交通開發模式在今后的城市基礎建設中會越來越被青睞，具有很大的發展空間。它在經營模式方面十分具有特色，可以為未來城市商業的發展建立一個特殊類別的體系，也可發展為一個具有特色的商業文化地。并且開發地下通道中的商業空間，能很好的綜合利用城市現有土地資源，節約土地成本。因此地下通道與商業空間結合的可行性是不容置疑的，同時它也是未來地下商業發展的一種嶄新模式，它的發展空間也是不容忽視的。

參考文獻:

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