關于如何規范房地產開發企業發布不實廣告行為的思考

[摘要] 對于房地產開發商來說，商品房的銷售主要是通過發布廣告來實現的，好的廣告可以提高企業的經濟效益，但是，越來越多的商品房買賣糾紛卻是因為開發商發布的不實廣告所引起，如何規范房地產開發企業發布廣告的行為，使房地產市場得以健康有序發展，本文認為除政府出臺相關法律、法規和開發商加強自律行為外，當前最有效的辦法就是通過消費者的有效購房行為迫使開發商規范其廣告行為。

[關鍵詞] 房地產開發商 商品房 廣告

目前，消費者主要是依靠開發商發布的廣告做為他們購買房屋的決策依據，這充分體現了商品房銷售廣告對于購房者的重要性，但原本應該給購房者提供參考的廣告卻嚴重侵犯了他們的合法權益。

一、房地產開發企業不實廣告行為的具體表現

1.廣告文字夸張而語言無實質內容及承諾

房地產開發商經常在廣告中這樣描述他們的樓盤，如“高級”、“尊貴”“優質”等，但這些字眼都是相當模糊的，并沒有實際的內容及承諾在里面。購房之后，就發現廣告內容言過其實，所謂“高級泳池”可能就只是不足20平方米的幼兒泳池，“景觀房”則可能只是前面看大街，后面看幾個淺淺的人工池塘。這類廣告的特點是拒絕將宣傳寫進合同或交房時根本不兌現，或沒有具體標準可依。

2.廣告承諾與實際不符甚至無法兌現

這類廣告主要表現為：第一，夸大宣傳：如在廣告中承諾:“有高級進口電梯，寬帶入戶”，“地板為高級實木地板”，“小區內有人工湖景”，“小區配有超市、醫院、幼兒園等”，但開發商拒絕寫進合同或交房時根本不兌現，或沒有具體標準可依；第二，美化交通狀況：這類廣告采用模糊文字或偷梁換柱的做法誤導，如“公共汽車可以直達該區”，實際上是市政修建公路后的情況，即以未來的交通狀況作為現在的交通狀況。

3.廣告玩弄價格游戲，欺騙消費者

有的開發商在廣告中標明一個非常誘人的價格，但價格后面卻有一個不起眼的“起”字，這個起價一般都是各方面最差的單元售價，即使是好房，如詢問售樓小姐時，她會告訴你這個價格的房子已經賣完了。有的廣告中標明的價格很實惠，但簽訂合同時，開發商告知這個價格不包含煤氣、暖氣、水、電開戶費，這些費需由購房人承擔。有的開發商甚至讓購房人另行交納配套費、綠地費等。反正，購房人就別想按廣告上的價格買到商品房。

二、規范房地產開發企業不實廣告行為的思考

房地產開發企業出現的各種不實廣告問題，原因很多，相關法律法規不健全、滯后，政府部門對房地產不實廣告審查不嚴、查處不力，開發商自律行為較差，要規范此行為，應從政府、開發商和消費者三方面出發，政府加強立法和執法，開發商加強自律行為，消費者提高法律意識，但是這需要一個漫長的過程，本文認為當前有效解決此問題的途徑是如果消費者在購房中能夠明辨是非，就能迫使開發商規范其廣告行為，故在購房中消費者應做到以下幾點：

1.判斷商品房廣告是否合法

根據《房地產廣告發布暫行規定》的規定，消費者購房時應注意以下幾條：第7條：“房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。”第9條：“房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。”第10條：“房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當。”第11條：“房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。”

2.判斷商品房廣告是要約還是要約邀請

根據法律規定，開發商在廣告中使用的較為抽象的一般性描述或夸張性詞句，不直接影響商品房買賣合同的訂立，僅構成要約邀請，對開發商沒有約束力。但如果屬于要約則有約束力。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是滿足以下兩個條件一是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的“說明和允諾”是具體確定的，二是“說明和允諾”對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有“重大影響”，此廣告和宣傳資料就是要約，具有約束力。

3.判斷商品房廣告有無欺詐成分

如果開發商故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，給購房人帶來損失的就是欺詐，依據是《合同法》第42條：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任:(1)假借訂立合同，惡意進行磋商；（2）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(3)有其他違背誠實信用原則的行為。”

4.簽訂商品房買賣合同時，將廣告和宣傳中的內容寫進合同

與開發商簽訂購房合同時，消費者應將經過判斷是要約的廣告寫進合同，經過判斷是要約邀請的但認為很重要的內容一定要求開發商寫進合同，經過判斷是不合法的廣告，就不要相信，同時寫清楚違約責任和糾紛處理方式，并隨時關注開發商的履行情況。一般情況下，購房人寫進合同的內容包括規劃范圍內外關于配套設施、環境的廣告宣傳，樣板房的情況等。

參考文獻:

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