我國房地產業市場結構現狀及優化

我國房地產業的發展對促進國民經濟發展做出了突出貢獻，房地產業已成為我國重要的支柱產業之一，成為影響宏觀經濟波動的主要因素，因此，對我國房地產行業進行深入的分析就成為必要。

一、我國房地產業市場結構現狀

1.市場集中度低。市場集中度是衡量市場結構的主要指標，用在規模上處于前幾位企業的市場占有率來反映市場賣者對產品的壟斷程度。目前我國房產業的集中度不是很高，多數房地產業公司的規模小實力弱。2006年，全國房地產企業500強完成投資2788億元，形成總資產14194億元，營業收入3737億元，2006年全國房地產500強企業個數不到全國的0.9%，形成的總資產占全國的16.1%，2006年全國房地產企業的總資產為88161.491億元。其中資產總額排名前幾名的企業名稱為北京首都開發控股(集團)有限公司，資產總額為500億元；萬科企業股份有限公司，資產總額為485.1億元；合生創展集團有限公司，資產總額為418.4億元；新世界中國地產有限公司，資產總額為321億元；中國海外發展有限公司，資產總額為259.1億元；上實地產，資產總額為238.5億元；中華企業股份有限公司，資產總額為75.5億元；上海城投置地(集團)有限公司，資產總額為38.6億元。由以上數據可知2006年房地產行業的行業集中度指標CR4=(500+485.1+418.4+321)/88161.491=1.956%CR8=(500+485.1+418.4+321+259.1+238.5+75.5+38.6)/88161.491=2.6%用這兩個指標的結果對比貝恩的和植草益的分類情況可以看出我國房地產業的市場結構屬于競爭型。

從規模性來看2006年房地產10強企業總資產規模高達2398.9億元，占百強的32.8%；凈資產為828.0億元；房地產業務收入629.6億元；完成房地產投資總額達603.6億元；房屋施工總面積為2956萬平方米；竣工總面積為1003萬平方米。根據以上資料，我們可以計算出中國房產企業10廠商的市場集中度，即CR10=2.72%，這說明我國房產行業的市場集中度很低。

2.產品差異化高。產業內相互競爭的企業可以通過產品差異化這一非常有效的價格競爭手段來提高企業的競爭力。改革開放30年來，我國經濟迅速發展，但區域發展不平衡，房地產業尤為明顯。2006年，東部地區房地產投資同比增長26.3%，中部地區房地產投資增長率為35.4%，西部房地產投資增長率為39.5%，說明我國住宅投資正在向中部和西部省份轉移。房地產市場是個特殊的市場，由于房地產總是與土地和建筑相關材料聯系在一起，具有不可比性，即使是同樣的樓盤，也會因為基本宣傳信息、服務等不同而產生差異。同時消費者也存在著不同的偏好，能有效區分企業提供的同類產品，因此，我國房地產業存在著一定的產品差異化。

3.進入壁壘較低。①房地產業產品的差異化程度高。高的差異化程度使不同的企業都能進入到房地產行業中，因為企業或個人只要有資金就可以進入這個市場，對于房產，不需要建造完全一樣的，這就決定企業只要建造出的是房子，可以用于居住或商用，就可以進入這個行業。②房地產業的高利潤、高收益對銀行有著巨大的吸引力，銀行愿意對其進行融資，房地產開發的三個階段（取得土地、施工和銷售階段）都離不開銀行的支持。在這個行業，最初興起“空手套白狼”，只要和政府、銀行有關系，開發商期的土地、貸款都比較容易，加上房地產業的基本技術公開化等原因，我國房地產行業進入壁壘相對較低。③我國房地產業企業的產品交易較容易。中國人有個習慣，就是一輩子都要有個家，這和中國人的消費心理有關。中國消費者存錢的目的基本上都是能買套房，而且現在的買房政策很寬泛，并不需要一次付清，可以采用分期付款的方式。近兩年的房價猛增，更使一部分人將資本投資于不動產即房產，而中國人的跟風心理也在這方面體現的淋漓盡致。大部分人并不需要那么多房產而出于不同的心理要購買第二套甚至第三套房產。這就為房產開發商提供了很大的商機，紛紛進入房產市場。

4.市場績效不高。2006年，500強企業總資產達到14194億元，營業收入達3737億元，而總的納稅額為1798億元。對于評價績效常用的指標為利潤率（收益率）指標，衡量房地產市場的市場績效，以貝恩為代表的產業組織學者相繼對不同產業的長期利潤率同市場結構的之間的相關關系進行了研究。貝恩的研究結果表明，隨著利潤率的提高，市場集中度也有所提高。根據R=（∏-T）/E：R——稅后資本收益率；∏——稅前利潤；T——稅收總額；E——自有資本；2006年的利潤率為13.67%，但這只是500強企業的利潤率，整個房地產業的收益率比這個數值低。因為500強企業平均收入為7.74億元，每萬元收益13407元，比全國9291元高4116元，高出44.3%，從這可以看出整個行業的收益率要低于13.67%。根據貝恩的理論，房地產行業的利潤率比較低，也就是說房地產行業的行業集中度很低。

市場績效的評價還可以通過產業規模結構效率來評價，產業規模結構效率用達到或接近經濟規模的企業的產量占整個產業產量的比例來反映經濟規模的實現程度。2006年房地產行業500強企業的總資產為14194億元，而整個行業的總資產為88161.491億元，這一比率為16.1%，這個比率越大達到產業規模結構效率越大。很明顯這一比率較低，即房地產市場上未達到獲得規模經濟所必需的經濟規模企業是市場的主要供應者。這表明，房地產行業未能充分利用規模經濟效益，是低效率的小規模生產。

二、國內外房地產業的發展經驗

從世界范圍來看，美國和香港的房地產業無疑是做的最成功的。雖然如今由于美元貶值等原因造成美國房地產業的衰退，但是上世紀美國的房地產市場結構的合理使得美國的房地產業有了很大的飛躍。房地產業是美國的經濟支柱之一，其產值占美國國民生產總值的10%-15%，房地產稅收收入占有政府財政收入相當大的比例，美國州政府的財政收入70%以上來源于房地產產業，且有遞增的趨勢。美國房地產業的市場集中度對中國而言較高，在美國，最大的房地產開發商的市場份額達到4%之多，前十大開發商的市場份額達到了17%還要多。美國的房地產企業是通過滿足消費者的需要去開發房地產，是經過調查的，同時又注重售后服務，這為美國的房地產業的發展帶來了巨大的商機。為了擴大市場集中度，美國的房地產公司并不會盲目的擴張，而是有效擴張，或者是基于核心專業知識的自我積累型發展，或者是基于專業化發展戰略，與房地產經濟鏈條上的其他優質企業開展合作或進行兼并。同時通過服務質量和良好的產品質量提高自身產品的差異性，從而達到規模經濟，提高進入壁壘。

對于香港而言，香港作為世界上填海最多的自治區，它的房地產業是不容忽視的。房地產業是香港最容易賺取巨額收入的行業，因此房地產業一直是香港地興盛產業。香港房地產業的發展給香港帶來了經濟的繁榮，具體表現在：①加速了金融中心的形成。②引致大量為金融地產服務的商業服務行業的發展。③政府高價賣地，財政收入增加。④提高了建筑業的技術水平、設計水平和管理水平。⑤推動了其他行業的發展。從市場結構上看，由于受土地的限制，香港的房地產企業更多的注重于技術創新。我們知道，技術創新更多的是帶來良好的效益，更能達到規模經濟，從而達到更高的市場集中度。

三、對我國市場結構優化的建議

1.由政府適度提高房地產業的進入壁壘。實現規模經濟是有效的進入壁壘的一種。在現階段，我國房地產企業還沒有達到抑制過多企業進入的規模經濟，即使是占市場份額最大的萬科企業，也僅占中國房產行業的1%多一些。所以，為達到規模經濟這一目標，較好的辦法就是所謂的強強聯合，也就是市場行為中的企業兼并。通過市場的兼并增大企業的市場占有率，以達到規模經濟來提高市場的進入壁壘，而這就需要政府的調控了。對比美國而言，我國的市場集中度極低，這同時也提示我國，優化房產業的市場結構，首先就應從提高市場集中度，擴大規模經濟入手。

2.在市場行為上看，建議房地產企業從價格競爭轉向非價格競爭。現今的消費者雖說已有越來越多的人開始注重品牌、質量、服務，但我國消費者最看重的還是價格，這就使得房產開發商，抓住這一致命弱點，只在價格上體現產品的差別，造成我國房地產業的價格戰。使房地產業從價格競爭轉向非價格競爭，促進消費者的健康消費。所以，在競爭日益激烈的房產市場上，物業管理水平的提高是占領市場的必備工具。當然，有效減少成本，降低售價也是占領市場的重要砝碼。

3.從市場績效上看，就需要實現資源優化配置。房地產業市場結構的優化，不僅會使房地產業得到良好的發展，同時會帶動其他產業如建材業等的發展，而且還能提高就業。面對全球經濟一體化，我國房地產業提高行業的進入壁壘，實現房產企業的規模經濟，促進企業間的理性競爭，通過提高產品質量、提高服務等實現企業間競爭，優化土地、資本、人力等資源的配置，實現房地產業更好更快更平穩的發展。

4.借鑒發達國家的經驗以及成功地區的經驗。首先要學習英、美等發達國家改革稅制，制定相關法律，為房地產企業的進一步發展創造有利條件；其次，可以學習香港地區。在香港，狹義的房地產概念其實僅僅局限于有明確法律權屬可以上市交易的土地及建筑物，政府公屋并不包括在內。市場與政府邊界清楚，政府公屋與房地產市場同步發展。廣泛建設商品房，為我國發展住房二級市場，使住房存量資源發揮效用，減輕一級市場的需求壓力做好充分的準備。

通過以上分析，我國房地產市場的基本結構特征是過度競爭以及集中度較低和規模不經濟。面對全球一體化，我國房地產業應該通過繼續穩定房屋價格和控制房地產開發投資的過快增長，防止反彈；完善土地管理政策，改善土地供應制度；調整住房供應結構；嚴格規范房地產開發企業和中介機構的市場準入，加強市場監督；拓寬房地產開發融資渠道，避免對銀行的過度依賴；實現資源的優化配置；政府的合理介入等手段進行市場結構優化，進而增強整個房地產業的競爭力，促進我國經濟健康、快速的發展。

（作者單位：天津工業大學經濟學院）