開發(fā)商過冬苦中有樂

周轉(zhuǎn)率是硬道理。

事實(shí)證明，在危機(jī)中更積極應(yīng)對的總是那些周轉(zhuǎn)率較高的企業(yè)。高周轉(zhuǎn)是企業(yè)的一種經(jīng)營理念和模式，擁有這一理念的企業(yè)將不惜放棄高利潤來追求現(xiàn)金的產(chǎn)生速度，并因此把握危機(jī)深化前的短暫時機(jī)來收割現(xiàn)金，從而為危機(jī)后期廉價購地、東山再起做好準(zhǔn)備。

在銷售市場和融資市場雙雙疲軟之下，房地產(chǎn)業(yè)已從前些年的「土地為王」時代重新回到了今天的「現(xiàn)金為王」時代。

冬天畢竟寒冷，行業(yè)畢竟缺錢。在這個異變的房地產(chǎn)時代，哪家開發(fā)商能快速融到資金，或能通過促進(jìn)銷售而及時回籠盡可能多的資金，哪家開發(fā)商就才有可能繼續(xù)生存下去，甚至獲得未來的競爭優(yōu)勢和發(fā)展機(jī)會。

新鴻基：出租物業(yè)支撐大局

由于特殊的地理和政治環(huán)境，香港的地產(chǎn)價格波動更加頻繁而劇烈。在數(shù)十年的跌宕起伏中，香港地產(chǎn)公司也煉出了獨(dú)特的抗風(fēng)險能力，最具代表性的就是新鴻基。

在1984年至2007年的24年間里，新鴻基一直保持著正的凈經(jīng)營現(xiàn)金流，剔除投資支出后，僅有7年的融資前現(xiàn)金流為負(fù)，年均融資前現(xiàn)金流為33億港元。而且，無論高峰低谷，新鴻基從未出現(xiàn)過連續(xù)三年以上融資前現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)象。

新鴻基是如何維持良好的現(xiàn)金流的？除了出租物業(yè)的租金貢獻(xiàn)外，開發(fā)物業(yè)的「貨如輪轉(zhuǎn)」功不可沒，即要求企業(yè)不論高峰低谷都要保持一定的樓盤開發(fā)與銷售，使資金周轉(zhuǎn)起來。

在整個亞洲金融危機(jī)期間，盡管房價已跌了六成以上，但新鴻基仍保持每年400萬平方英尺以上的新盤推出，在最低迷的2003年更是推出了620萬平方英尺的新盤，比2005年以后的高峰年份還多。……