外資“抄底”中國房地產

10月31日，黑石集團以5.367億元的價格，購入卓越金融擁有的上海長壽商業廣場95％股權。此前，黑石還以45億元人民幣購入大型商業項目“仲盛世界商城”。半個月前，美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產基金。一時間，“野蠻人”重來的消息四散。

放大版的“溫州炒家”

“我們也就是想買幾棟物業，分享一下中國經濟發展的紅利。”中東GDM投資基金在中國的負責人許家聰表示。這個中東的私募基金從成立之初就開宗明義，目標指向亞洲新興市場的房地產市場，中國是最主要的目標。

許家聰表示，金融風暴的確讓一些歐美資金腳步暫緩，“但沒有退卻”。與幾個月前相比，世界很多市場都“便宜了”，“中國由唯一的選擇，變成眾多有投資價值的市場之一。”例如，一些中東資金就開始購入美國的商業大廈。

許家聰認為，如果世界范圍內的經濟不景氣開始蔓延，中國也許是受沖擊最少的地方。

10月下旬，英國地產開發及投資公司高富諾集團傳出消息，成立一只6億美元的基金，投資中國的商業地產。上海、北京、深圳、重慶等地都是他們的考察對象。高富諾集團計劃將亞洲資產在公司總資產中所占的比例由6％提高到20％。

“我們購入商業項目，會持有5年以上再轉手。”許家聰表示，現在正與廣州、深圳三棟在建的寫字樓談。這些項目與市場高點相比，普遍都折價50％。

據了解，目前廣州起碼有四大商業項目正與外資談判當中，四個項目均位于廣州的商業中心，收購方除了中東資金外，還包括美國、新加坡等地的資金。涉及金額，少者不足2億元，多者在五六億元。據消息人士透露，深圳、上海等一線城市正在談的收購項目開始增多，但基本都是10億元以下的中小型收購，前幾年動輒數十億的收購較為少見。

深圳大學國際金融系國世平教授則認為，真正大面積成功的收購可能要到明年上半年。

不可忽視的真相

這些國外大型基金對于購買物業沒有太大的興趣，他們要直接介入開發項目，然后再在國外發債券。用國外龐大的游資炒起國內的各種房地產產品，包括住宅。

國家明文不允許國外資金流入房地產，但并不妨礙花旗、美林、瑞銀、ING等國際金融巨頭正紛紛成立更大規模的中國地產基金，因為他們可以與國內開發企業合作。

恒大在引進戰略投資者后，在集團旗下注冊了大量的“空殼公司”。每當有需要時，他們就為這些空殼公司注入項目，然后由戰略投資者向外出售。例如恒大旗下有一個“雅力控股有限公司”，按招股書的資料顯示，這個公司控制著恒大御景半島項目60％的利潤以及其他收益，但通過一系列的安排，美林可以通過這個資產包向國外投資者發行債券。對于眾多徘徊在門外，千方百計投資國內市場的資本來說，這無疑是分享國內房地產紅利的最好途徑。

在安邦咨詢首席分析師賀軍看來，恒大正是從傳統的開發模式轉向更加激進的拍賣模式。據賀軍介紹，在國內房地產市場上，本土開發商與歐美等外資投行的資金運用模式是完全不一樣的。前者主要是賺取房產開發中的增值利潤，而后者看中的是在中國經濟增長過程中所帶來的資產和匯率升值。中國經濟近30年的高速增長在全球范圍內帶來的資產重估，使得包括匯率和土地價值在內的“中國資產”面臨著巨大的升值空間。

如果說購入項目是等待中國資產的升值，那么介入開發就是主動地促使這種飆升。從開發商的角度看，只要這套方法成行，他們就可以把源源不斷的外資注入項目中，即使國家收緊銀行貸款，也沒有資金的顧慮。國際資本就成為他們抬高國內地價的錢袋，從理論上說，只要恒大的戰略投資者能找到足夠的國外投資者，該公司就幾乎可以不受資金限制地拓展項目。其對地產市場甚至社會的沖擊可想而知。

萬科、金地、奧園越來越多的國內開發商選擇與國外大基金合作，也許他們會比較溫和，更加隱晦。但盈利邏輯基本如此。

當然這一模式之上是國家的“限外令”，如果嚴格執行，一切還在控制之中。然而，在現今一連串兒的地方救市措施下，“限外令”也成為攻擊對象。從這個角度看，故事才剛剛開始。

(摘自：《中國經營報》2008年11月8日 編輯：周 南)