廣東百萬小產(chǎn)權(quán)房的前世今生

宅基地房也叫小產(chǎn)權(quán)房，這是城里人到農(nóng)村居住的主要手段，只有打通這一關(guān)，大量的上山下鄉(xiāng)才成為可能。

在廣州，小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房畫上等號，主要集中在白云區(qū)、芳村區(qū)等城市邊緣地帶和市內(nèi)各城中村，并已開始轉(zhuǎn)向更遠的邊郊，如花都和番禺。近年來，隨著樓價的水漲船高，成交與建設(shè)呈增多趨勢。

廣東小產(chǎn)權(quán)房存量到底有多少?或者我們可以以深圳為參照系：

去年，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局完成的一項全市住宅狀況調(diào)查顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，包括農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個人不能隨意進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房占據(jù)絕對優(yōu)勢，達到71％。另據(jù)廣州市國土局摸查，廣州白云區(qū)的宅基地房就有幾十萬套。

廣州房價由今年4月的10997元／平方米一路下行到8月份的9078元／平方米。樓市進入寒冬，小產(chǎn)權(quán)房交易卻依然暢旺。

香港打工仔的“忽悠”

人和鎮(zhèn)，位于廣州市白云區(qū)北部，從市中心到此，往往要坐超過2小時的車，這幾乎等于從廣州到珠海的路程。但由于距離廣州新白云國際機場不遠，很多在機場附近工作的城里人依然熱衷于在此處定居。

2007年，31歲的黃更生置下第三套房產(chǎn)。“前兩套買在與人和鎮(zhèn)相鄰的江高鎮(zhèn)神山村，是我爸和我一起買的，一大家子人住在樓上樓下。”

自小在白云區(qū)長大，黃更生對宅基地房并不陌生，他首次置業(yè)的兩套房產(chǎn)，就是宅基地房。兩套面積分別為60多平方米的“單體樓”套件，要價共12萬，每平米均價尚不足1000元。

“宅基地房?”曹大同點起香煙，仿佛要花很大力氣才能想起上世紀(jì)90年代初那股集資建房的熱潮。他是人和鎮(zhèn)鳳和村的干部，多年來負責(zé)國土規(guī)劃方面的管理，見證了宅基地房交易的起落。

1992年，時任廣州市市長黎子流在媒體上發(fā)表公開講話，鼓勵有實力的集體和單位集資建房，這股建房熱潮從城市中心蔓延至當(dāng)時尚屬郊區(qū)的人和鎮(zhèn)。“剛開始的兩年，還是村民自己集資建房，然后拿著宅基地證自住，但后來情況就走樣了。”曹大同回憶。

實際上，最先看到宅基地房商機的，并不是內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)，而是香港來的打工仔。“1994年開始，一些香港人在人和附近的工廠打工，看到一畝地只要3萬～6萬就能拿下，當(dāng)然‘醒水’(開竅)啦!”曹大同接待過20多個類似的所謂“香港老板”，他們往往衣著光鮮，帶著金項鏈，夾著黑皮包，說起話來總是“過千萬過億”，但卻只能拿出十多萬的啟動資金。

資金不足，要如何啟動一個宅基地項目?這些港商首先在報紙上登廣告，宣稱只要幾萬元，就能擁有屬于自己的物業(yè)。退休老人和外來經(jīng)商者很容易被這些廣告所打動，前者向往田園牧歌式的養(yǎng)老生活，后者則是因為無法享受到單位福利分房的好處。

但美好的想象往往是無法兌現(xiàn)的，這些財力不足的香港“個體”開發(fā)商，大多以卷款潛逃消失在集資者的視野中。曹大同依然記得，1995年，一個市信訪局的老干部在村委哭到暈倒，但直到去世那天，花盡畢生積蓄10萬元買下的宅基地房，依然沒有封頂。“選地定項目這些都不是村里說的算，必須報到區(qū)里乃至市里。”雖然后來曹大同帶著懷疑的眼光審視著每一個來集資的開發(fā)商，但是也只能眼睜睜地看著超過10個樓盤最終爛尾。“在我印象中，成功的只有一兩個。”

林老板的家族生意

1987年12月1日，深圳敲響了建國以來拍賣國有土地使用權(quán)的“第一拍”。當(dāng)時媒體評論：“這是一次歷史性的突破，標(biāo)志著我國的根本大法承認了土地使用權(quán)的商品屬性，跨出了土地商品化、市場化的重大一步。”

但作為對土地流轉(zhuǎn)改革的先驅(qū)者，廣東卻在接下來的20年遠落后于天津、四川等省份。雖然2005年就率先出臺了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，但實際操作中，公開流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體用地量非常小，大部分集體土地流轉(zhuǎn)都是隱性進行的，而當(dāng)中又以宅基地房的暗箱買賣最為活躍。

開發(fā)商林煥青(化名)的家族正是在這股熱潮中發(fā)跡。林煥青是一家名為駿×建筑有限公司的負責(zé)人，他們公司的業(yè)務(wù)就是“開發(fā)、銷售宅基地”，對此他并不諱言。

“我們家里有五兄弟姐妹，都在珠三角做宅基地的生意。”林煥青說，從上世紀(jì)90年代開始，他們家族已經(jīng)在深圳開展類似的業(yè)務(wù)，到了2002年前后開始進入廣州。剛開始模式非常簡單，“村出地皮，我們出資金”。由于部分村委對樓市的判斷過于簡單，他們往往輕松地拿下一大塊地。在建設(shè)中，他們甚至可以按照業(yè)主的意愿改變戶型。“因為宅基地房的圖紙不需要國土規(guī)劃部門的審批，我們也樂意迎合業(yè)主的需要。”

他們的一大原則就是跟著城市規(guī)劃走，例如在廣州大道北通車前，他們已經(jīng)在沿線村中找到幾塊“地”。而近期隨著廣州幾條新地鐵線路的通車，他們的目光逐步投向番禺區(qū)、花都區(qū)。

據(jù)他估算，從1991年白云區(qū)太和鎮(zhèn)首次出現(xiàn)在宅基地上集資建樓至今，廣州市總共成交150多萬套宅基地房，與過去十年廣州正規(guī)房屋交易量數(shù)字接近。

買的就是心跳

“我爸是江高鎮(zhèn)人，村里的關(guān)系都弄得很熟，再加上超過70％的村民都買的是這種集資形式開發(fā)的宅基地房，所以我當(dāng)時并沒有顧慮太多。”黃更生說，在神山村，祖祖輩輩講的就是一個“信”字。有沒有房產(chǎn)證，能不能辦過戶手續(xù)，在老一輩人看來并沒有多大區(qū)別。

可這套由“朋友的朋友”出售的人和鎮(zhèn)宅基地房，卻總讓他一顆心懸著。今年3月，他花10萬元買下這套87平方米，三房兩廳的毛坯房。相比起同地段的標(biāo)價3600元／平米的商品房，由于無需繳納交易契稅，這套均價1150元的房屋實在是物超所值。出租，是宅基地房另一個誘人之處。黃更生在神山的房子，眼下租給了一家公司當(dāng)員工宿舍，每月收取400余元租金。相對于房屋售價，這是一個翻了近四倍的投資。

真正要付款過戶的前一個晚上，他整晚心驚肉跳，無法入眠。“什么有效的法律憑證都沒有，這算個什么事兒呀?萬一將來哪天原房主反悔了，宅基地證上寫的還是他的名字。”種種可怕的想象在黃更生腦中揮之不去。

事實上，自打2007年底動了買樓的念頭之后，黃更生四處打聽，在現(xiàn)行政策下，有沒有可能為自己的買房行為找到一點靠譜的證明。“問了房產(chǎn)公司、司法所、公證處，他們都說宅基地房不能買賣，所以不可能有任何保障。”最后，在律師的提議下，他與賣方簽訂了一份“良心”協(xié)議，上面注明“如果賣方日后反悔，否認該買賣行為的存在，要求收回房屋的話，將賠付三倍于原房價的違約金。”律師私下告訴黃更生，其實這份協(xié)議同樣不具有法律效力，“但有了這么一份憑證在手，日后打起官司來，即使輸了，也可能保住原來這10萬元買房錢。”

雖然買的是宅基地房，但每一塊磚、每一塊瓦都是買房者用辛苦錢購回的。買一幢房，往往要讓個人甚至全家10～20年的財產(chǎn)性收入“沉淀”下來。“宅基地房不能買賣，等于活錢頓時變成了死資產(chǎn)”，黃更生表示，只要國家政策允許，即使再多花個十萬，他也愿意為房子補辦一個合法的身份證明。

除了不能“驗明正身”之外，宅基地房質(zhì)量、物業(yè)管理、治安乃至水電供應(yīng)都無法保證。由于負責(zé)供應(yīng)該地段水源的餅干廠倒閉，黃更生的房子已經(jīng)停水半個月。無論日夜，總有幾位挑著紅色水桶的老婦人汗流浹背地爬著樓梯。

由于欠缺規(guī)劃，這些宅基地房租金只在300～500元／套間，所以大部分都出租給外來人口。“住的人三教九流，我們本地村民是絕對不去住那些所謂‘宅基地房小區(qū)’的。”曹大同說。

對于“小產(chǎn)權(quán)房”存在的問題，南方福瑞律師事務(wù)所周曉琳律師認為，“此次農(nóng)地改革，由于土地所有權(quán)性質(zhì)不會發(fā)生變化，所以目前存在的較大數(shù)量的‘小產(chǎn)權(quán)房’也不會一次性解決掉而變成大產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)。因此，購買了宅基地房的業(yè)主仍需耐心等待。”

(摘自：《南都周刊》2008年10月29日 編輯：何 樂)