淺議房地產管理信息化建設

【關鍵詞】房地產管理信息化

進入二十一世紀，房地產業快速發展。隨著《物權法》的頒布實施，要求房地產管理部門辦事服務的效率和質量

進一步提高。但是，從上世紀80年代以來，房地產管理一直沿用手工作業方式，質量、效率、透明度、協調性都有待提高。手段落后，造成房地產開發市場管理不到位，炒房、倒房、捂盤惜售、哄抬房價等不良現象層出不窮，房地產行政投訴、訴訟逐年成倍增加，造成不可估量的經濟和信譽損失。這個問題已經達到了非解決不可的地步。

隨著計算機網絡技術的逐步成熟及房地產軟件產業的發展，適時采用先進的科學技術手段，建設房地產管理信息系統，是時代發展需要，是落實中央提出的科學發展觀，堅持與時俱進的具體體現。

筆者認為：房地產管理信息化建設，可以從房地產測繪信息系統、房地產市場與權屬登記管理信息系統、房地產地理信息系統和商品房網上登記備案信息系統四個部分入手，并從基本作用、運行模式和功能、以及當前亟待開展的工作等方面提出自己的建議和意見。

一、房地產信息系統基本作用

房地產管理信息化建設，可以建制市為單位，通過一定的信息平臺，依托房地產管理的各業務系統，將分散于房

地產開發、轉讓、租賃、評估、抵押、拆遷、公房管理、房地產測繪、房地產交易與權屬登記、檔案利用以及稅費征繳等管理環節的市場信息有機整合起來，同時納入與房地產市場發展相關的土地、規劃、金融等其他信息，形成全面客觀地反映各地房地產市場運行狀況的信息系統。

（一）為房地產產權管理和市場管理的服務作用。為房地產管理（包括房地產政策法規、政務公開、辦事程序、房地產開發、房地產市場、房地產交易、權屬登記、評估抵押、房地產拆遷等方面）提供基礎數據。

1、房地產信息系統具有的詳細的統計功能，能夠提供各方面需要的真實數據，房地產價格水平、商品房空置率以及房屋租賃管理，圈定范圍內的房屋面積、結構、用途及其土地的面積和利用狀況等，杜絕錯誤、重證、假證的出現和干擾。

2、為加強政府對房地產市場的價格監管，定期做好房地產市場分析，及時發布市場信息，建立價格預警系統，制定相關政策法規，調節商品房建設標準和銷售價格，引導市場心理預期，宣傳引導開發企業調整戶型結構，平抑房地產市場價格，防止波動幅度過大，并從技術上杜絕炒樓花的可能，及時預防房地產市場經濟中心的潛在風險，保證房地產市場經濟的健康發展。

（二）對公共管理的社會服務作用。

1、規范財政契稅和營業稅等征收。由于產權管理信息系統的建立，實行的是微機操作，預防段地、段價格，只要輸入房地產的座落、結構、用途、面積等、計費自動生成，杜絕稅費流失、公證透明，便于隨時監督檢查。

2、由于地理信息系統的建立，為清查違法違章建筑以及治安綜合治理、定位犯罪地點和消防準確確定火災點提供快捷服務，為工商管理、計劃生育清查提供位置、租賃、用途等服務。

二、房地產信息系統運行模式及功能

（一）數字化測繪系統。它是房地產管理的源頭，屬于精確測量。采用全站儀、GPS、測距儀等工具，利用計算機網絡技術和專業的測繪軟件，完成房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量和測繪成果資料的檢查驗收，取得真實科學的第一手資料，形成房產簿冊、房產數據和房產圖集等房產測繪成果，建立數據庫。

主要功能：以房屋面積分攤計算為功能核心。集房產信息采集、圖形繪制、圖形報表輸出等功能于一體。所有數據直接存入數據庫，實現房產測繪信息的數字化，與房地產管理信息系統無縫鏈接。以項目測繪為管理單位，按照業務流程，設置收件、派發、測繪等環節并通過檢查審核、審批三級質量管理制度，最終形成有效測繪成果歸檔進入數據庫。

1、自動面積分攤：自由定義分攤結構，可設置比例分攤、協議分攤等各種分攤模式，輕松實現各類多級、復雜分攤計算，有詳細的面積計算公式積分攤過程。

2、安全的審核功能：層層審核、層層把關，保證數據的安全和準確。

3、齊全的報表成果輸出：報表生成采用國內最先進的CELL報表組件。軟件內置各種報表模板，報表格式完整齊全，并可按用戶單位實際需求定制專用報表模板。

4、強大的圖形成果輸出：自動生成分戶圖、分層圖、分幢圖等各種成圖模式，可實惠高效率地批量打印，并可按用戶單位實際需求定制專用成圖模板。

5、測繪報告自動生成：報告完全符合安徽省測繪報告規范，可以反報告內容進行自定義，只需定制好測繪報告模型，按客戶需求自動生成測繪報告。

6、靈活的用戶自定義：房屋編號自由定制，圖形名稱按需定制，繪圖模式自由設置。

7、提供多種公共數據接口：能與產權登記系統、地理信息系統、商品房網上登記備案系統等多個系統實現數據共享。

（二）房地產市場與權屬登記管理系統。它包括產權登記、產權發證、稅費征繳和檔案管理四個子模塊，設置合理機構，簡化程序，運用計算機網絡和軟件技術，提高辦事效率，為群眾提供全方位的優質服務。房地產權屬登記業務詳細分類，制定了種類登記業務的申請要件，實現規范化、流水化作業。

1、公共管理功能：信息查詢、綜合統計、地圖顯示、窗口幫助，其中地圖顯示就是地理信息系統與產權登記系統的無縫鏈接。

2、產權登記業務：業務流程設置了受理、初審、復審、審批和繕證歸檔等環節，是整個房地產交易與權屬登記的主要內容。

3、與登記業務相關的管理：有抵押登記、租賃合同備案、司法協助（查封）、二手房交易金托管、商品房合同備案、檔案管理和房地產企業管理等方面。

（三）房地產地理信息系統。它是房地產管理的GIS，屬于控制測量，是房產測繪和房屋登記業務數據與圖形相結合，實現“以圖管房、以圖管檔”的主要工具。

1、以圖定位：圖形定位方式快捷易用，不但能實現以大圖到小圖的逐步定位，還能根據圖形信息很快地定位到圖幅、房屋，更能用產權證或備案號（受理號）等業務信息，直接定位到房和戶室，形象直觀、快捷易用。

2、建立房屋數字編碼：按照國家規范，在六安市整個規劃區，逐級劃分房產區、房產分區、房產丘、房屋幢、最后到房屋。

房產區是以市建制區的街道辦事處或鄉鎮的行政轄區，或者根據房地產管理劃分區域為基礎劃定，在60平方公里劃分11個房產區，根據實際情況和需要，可以將房產區再劃分為若干個房產分區。房產區和房產分區均以兩位自然數從01至99依序編列。

丘的編號以房產分區為編號區，采用4位自然數字從0001至9999編列，以后新增丘接原丘號順序連續編立。丘的編號從北至南，從西至東，以反“S”形順序編列。幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，用數字1、2……順序按“S”形編號。

以房測圖、以圖管房、以圖管檔，把房屋作為管理目標，按照國家標準編制房屋的22位數字編碼，它就像居民身分證一樣，是房屋的終身編碼，具體格式如下：

行政代碼+房產區代碼+房產分區代碼+丘號+ 幢號+房號

（6位）+（2位）+（2位）+（4位）+（4位）+（4位）

34240108 120018 0016 010

3、具有強大的圖上統計功能：在圖上圈定范圍，可以按照結構、用途等自動統計出范圍內的房屋面積和土地面積。

（四）商品房網上登記備案信息系統。可進行房地產開發摟盤的查詢，了解房屋的區位、戶型、面積、價格、銷售等市場真實信息，可以更好地規范房地產開發市場行為，有效地限制開發企業捂盤惜售，以及炒樓花等現象。其功能：通過網上備案系統中的樓盤表可以清楚了解每個房屋的相關情況，在樓盤表里，黃色代表是可售的房屋，藍色是已簽約的，綠色是已備案的，紅色代表限制銷售的，灰色是開發商自留房等情況。

三、房地產管理部門在信息化建設中亟待開展的工作

房地產測繪信息系統、房地產市場與權屬登記信息系統、房地產地理信息系統和商品房網上登記備案信息系統，是數據共享，互動管理的一個信息平臺，對確保房地產市場持續、健康、有序發展具有重要的輔助作用，需要政府協調，各有關部門相互配合。如土地和規劃部門提供地籍圖、坐標點等，由于時間跨度較大，需要較長時間建設，是一個較大工程，需要較大的資金投入，建設過程可以分步實施，如測繪系統、權屬管理系統以及地理信息系統，而商品房網上登記備案系統則可以獨立完成，電腦軟件和網絡建設，則向社會公開招投標，達到花小錢辦好事的目的。作為房地產管理部門主要工作是：

1、對城區范圍內的各類房屋完成修補測工作。房地產信息系統中的數字圖和每幢房屋的精確位置，是地理信息系統的成果，是控制測量，它確定城市規劃區內每幢房屋的具體位置，以及房產要素（包括每一幢房屋的結構、面積、建筑年代、用途等），還有道路、河流以及土地的面積和利用狀況；碎部測量是由數字化測繪系統完成，是精確測量，工作量大，精確度要求高，它是以戶（或套）為單位，確定每戶房屋的面積、用途、結構等要素；每戶（套）房屋的產權信息是由正常權屬登記業務受理，通過產權登記系統取得。

2、房地產網絡建設和人才培訓。它包括網站、局域網、場地建設和技術人才培訓、儲備。較大規模的局域網，能夠提供高速的INTERNET接入服務，建立官方的房地產網站，依靠房地產信息系統的豐富的網站信息資源，對外宣傳房地產政策法規和發布信息，提供房地產管理部門的服務內容，例如：政策法規、辦事程序、收費標準、權證查詢、新聞發布、網絡教育等，房地產權利人只要在網上輸入房產證號和姓名，即可查詢本人的房地產基本情況及稅費情況等。完成房地產信息系統建設，并且能熟練運用，需要盡快完成全員培訓，達到熟練操作，準確使用。

3、完成產權檔案的中文錄入等基礎性工作。由于種種原因，各地現存房地產檔案存在資料不全、記載不清、變動較大、沒有并檔、以及各時期所發的房地產權證版本不盡相同，給準確及時錄入帶來一定的困難。而完成現存檔案錄入，關系到房地產管理的信息系統的完整，從而建立電子檔案庫，實現房地產檔案管理紙質檔案與電子檔案并存，因此，產權檔案的中文錄入作為信息化管理最為基礎性的工作應盡早開展。

4、多方籌措資金。房地產管理信息系統建設，是一項功在當前、利在千秋的德政工程，各地在積極爭取政府財政支持的同時，還必須積極爭取各聯網單位多方支持，確保房地產管理信息化盡早建成和運行。■

（作者單位：六安市房地產管理局）