新會計準則對我國房地產行業的影響分析

[摘 要] 本文從會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制四個方面著重分析了新準則將對我國房地產行業產生的影響，以期對我國房地產行業的實務運作提供一些參考。

[關鍵詞] 新會計準則 房地產行業

一、影響房地產行業的具體準則

目前，房地產行業作為我國第三產業的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準則對該行業的影響顯得十分必要與重要。首先對影響房地產行業的會計準則進行介紹：

每行業都受到基本準則的影響，房地產也不例外。從各項具體準則的名稱和規范的實質內容來看，與房地產行業直接相關的準則主要包括《企業會計準則第3號——投資性房地產》和《企業會計準則第15號——建造合同》，前者側重投資性房地產的規范，后者強調代建房地產的規范。筆者將主要分析與房地產行業有密切關系的一項具體準則，即第3號準則。

《企業會計準則第3號——投資性房地產》并不是一項專門對房地產行業做出規范的準則，它所針對的是所有企業持有的以投資為目的的房地產;同時，該準則也不是一項規范所有房地產資產的準則，它僅適用于“投資性房地產”的確認、計量和披露。該準則對企業持有的房地產類別進行了分類規范，并引入了公允價值模式(即允許采用此模式對投資性房地產進行后續計量，而不是單一地采用歷史成本模式)，因此，該準則對我國房地產行業的影響將十分巨大。

二、具體準則對房地產行業的影響

這些具體準則將會我國房地產行業產生怎樣的影響呢？從新準則對企業會計核算、損益確認、稅收體系變化和財務報告編制等四個方面進行分析。

1.對會計核算的影響

如前所述，我國新的會計準則體系對不同類型的房地產進行了明細規定——第3號準則規范的對象為投資性房地產。對不同房地產類型的明細劃分，要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認，以便向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業的財務報表中，會影響企業資產結構的組成，以及相關財務比率的計算，影響企業前后各期財務數據的可比性。

2.對損益確認的影響

公允價值的謹慎采用是我國2006年會計準則體系改革的一大亮點，而這一亮點同時也體現在第3號準則之中——投資性房地產后續計量模式的選擇。第3號準則規定:企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但是有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當期損益。這勢必會影響到房地產企業各個會計期間財務狀況和經營成果的穩定性。因此，對于可能采用公允價值模式進行后續計量的房地產企業而言，如何相對準確地把握企業各期的財務狀況和經營成果需要引起高度關注:當不同類型的房地產進行轉換處理時，房地產公司需要確認相應的損失，卻不能確認相應的收益，這又將影響企業的損益金額大小。

3.對稅收體系變化的影響

新會計準則體系對于房地產項目的分類也將對我國房地產行業的稅收體系產生影響。例如，2006年3月6日，國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》，該通知將住房項目細分為經濟適用房與非經濟適用房開發項目，同時規定了不同的計稅毛利率，從而對房地產開發企業的納稅額產生了重大影響。隨著會計準則對于房地產的明細規范，以及公允價值模式的采用，有可能引發稅收政策的調整。比如，對于房地產類型的明細規范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產稅和土地增值稅的征收產生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產行業的會計信息，如何把握兩者的相互影響也是不容忽視的問題之一。

4.對財務報告編制的影響

考慮到我國實際國情，2007年1月1日新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司，對非上市公司未做強制性要求。因此，新準則對于我國房地產行業的影響，更多地表現為對上市公司的影響。由于我國少數上市公司屬于境外上市或境內外交叉上市的企業，各國準則的差異使財務報告的成本相當大。而當各國準則日益趨同時，財務報告的編制成本會大大降低。

三、結語

雖然新準則的實施范圍現僅限于我國的上市公司，但是這些準則也將會對非上市的房地產企業產生間接乃至直接的影響。如何準確把握上述影響是我國每一個房地產企業需要著重考慮的問題。

參考文獻:

《企業會計準則》.《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》