完善我國住房融資體系的幾點建議

[摘 要] 本文首先分析了我國住房融資體系的現狀，指出了存在的不足和缺陷；然后對經濟發達國家和地區住房金融建設的重要方面做出了比較分析，在此基礎上得出了對我國有借鑒意義的啟示和建議。

[關鍵詞] 住房 融資體系 金融市場

一、我國住房融資體系的現狀分析

20多年來，通過改革和政策舉措，我國住房建設和房地產經濟持續高速發展，同時，我國住房金融業務持續快速發展。形成了以住房抵押貸款為主，以住房公積金為輔，兼有住房儲蓄的住房融資體系。但是在運作過程中還存在一定問題，對房地產行業的正常發展產生了不利影響。具體分析如下：

1.住房開發對信貸資金過分依賴。住宅項目、非住宅開發貸款，加上來自工程承包企業墊資施工的企業流動資金貸款等其他貸款，住房開發項目實際對信貸資金的利用占其資金總規模70%以上，形成了對信貸資金的單向依存關系。

2.個人住房貸款服務范圍偏窄。目前住房抵押貸款在貸款期限、貸款成數、貸款種類及形式、對借款人的要求等方面都比較苛刻，貸款者的選擇面很小，涉及評估、公證、擔保、保險、拍賣等中介服務不到位，影響了住房抵押貸款進一步增長。

3.缺乏對低收入者住房供給的金融支持，住房公積金存在政策偏差。解決社會低收入者的住房問題是各國政府的住房政策關注點。我國在住房制度改革進程中尚未確立為低收入者提供住房資金支持的渠道。而無論如何廉租房也是需要用錢來建造或收購的，這是政府的職責。

我國的住房公積金其先天不足使之政策偏差仍然存在。一方面資金可用規模小。在各項社會保障資金都需健全的情況下，專項的住房強制性基金的歸集規模必然收到約束。另一方面高收入者受益。由于高收入者公積金繳存比例高，還款能力強，因此比中低收入者更易得到更大額度的公積金貸款。

4.資本市場融資不足。但是，由于我國金融管理體制對證券發行始終采取嚴格控制的政策，因此發展并不迅速，有些很好的品種甚至只曇花一現。

二、國際住房融資體系的比較分析

1.成熟的住宅金融體系一般都有獨立的政府非盈利性住宅金融機構協調整個住宅金融業務。例如，日本的住宅金融公團，新加坡的中央公積金局等，它向住房經營者和經營住房信貸的金融機構提供資金和其他便利，協調專業性的住宅金融機構(如互助性住房儲蓄機構或抵押銀行)，同時其他銀行與非銀行金融機構參與融資、提供擔保，從而形成一個各方參與、相互分工協作的運行機制。

2.發達國家和轉軌國家一般都建立商業性和福利性相結合的多元住宅融資體系，大多有專業性的住房融資機構。發達國家既有商業性金融機構的支持，也有福利性金融機構的支持。政府主要在福利性金融體系中對直接融資、信用補充和市場流動性方面提供積極的支持，特別是在資金籌集和信用擔保上發揮了積極的作用，如美國的FHA保險、VA擔保為住宅金融流通提供了大力支持;德國政府的建筑存款獎勵金、法國政府的非納稅儲蓄制度和住房儲蓄獎勵金為籌集資金起到了杠桿作用。

3.各國政府建立針對中低收入群體的金融支持體系。相關研究也表明，發展中國家的住房和住宅金融政策必須認清市場的三種不同階層。首先是高收入階層，可由金融機構充分供應。其次是享受資助的中間階層，他們可能得到商業性貸款，也是政府資助的受益人。而對于窮困戶最好通過計劃由國家預算直接付款資助。

4.創新保險品種，實現住房貸款與保險相結合。美國和加拿大政府都設有專門辦理住房抵押貸款管理的房地產金融管理機構。美國叫聯邦住房管理局（FHA），加拿大叫加拿大房屋抵押貸款與住房公司（CMHC）。該機構的主要職能之一就是為買房人提供抵押貸款保險，借款人買保險主要是為了降低首付款比例或獲得優惠利率，而在法國、荷蘭，所有借款人都需要購買保險，借款人萬一出險，仍擁有住房，其余責任由保險公司承擔。

三、完善我國住房金融體系建設的啟示和建議

研究住房金融體系需重點考慮三方面內容：一是產品體系。二是多層次的、多方位的市場體系。三是組織體系。于是我們得到以下啟示：

1.政府要在住房金融建設中起主導作用。發達國家住房金融發展歷史證明了住房金融的發展必須有政府的積極支持。

2.建全房地產金融市場框架，使住房金融機構趨向多元化。實現資金在各金融機構、各地區、各種期限結構的均衡，促成住房二級市場與一級市場的協調發展是完善住房融資的關鍵。同時，暢通的資金市場與資本市場是住房金融工具的調整和創新的前提。機構投資者是住房抵押貸款二級市場的主要支持者，培育成熟的機構投資者是住房抵押貸款二級市場發展的重要保證。資本市場的積極發育，將大力吸引證券投資基金、產業投資基金等國內機構投資者。

3.培育和完善住房融資中介體系，促進住房消費。培育信托、保險、資產評估、信用評級、投資、法律咨詢等各中介機構，建立完整的住房貸款市場支持體系，是住房金融市場協調發展的重要基礎。房地產評估機構對房地產準確、客觀的估價，確定房地產抵押物價值，防止借款人拋高抵押物價值，騙取金融機構高額貸款。建立公正、規范的房地產拍賣市場、典當市場和產權交易市場，有效解決被抵押房地產處理難的問題。

4.健全與住房金融相關的法律法規。應該有明確的法律，以保護產權、財產權、按揭權以及提供金融服務的公司。目前迫切需要建立健全個人信用、住房抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、房地產擔保、房地產金融市場運作管理等領域的法律法規，對參與房地產金融的機構在市場準入、退出、接管、清算、破產等方面做出嚴格規定，指導房地產金融機構加強內部風險控制，有效監管房地產金融活動，保護房地產金融參與各方的合法權益。

參考文獻:

[1]龔斌恩:宏觀調控下房地產商的融資渠道.房地產金融，2004年第11期

[2]陳建明:商業房地產投資融資指南.北京:機械工業出版社，2003