我國房地產金融宏觀調控問題與建議

[摘 要] 在市場經濟條件下，房地產的開發和經營永遠都與金融業提供的融資緊密聯系在一起。根據國內外的歷史經驗，房地產的開發和經營活動往往和金融業提供的融資服務相輔相成，有效的房地產金融宏觀調控對于國民經濟的穩定運行至關重要。本文通過對比我國兩次房地產金融宏觀調控，分析了其中存在的問題，并提出了相應的建議。

[關鍵詞] 房地產 房地產金融 金融宏觀調控

一、房地產金融概述

房產金融是指房屋或建筑物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格意義上它是與住房金融是有區別的。住房金融是以住房信用作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄來融通住房資金，其融資活動主要發生在住房消費的過程中。可見，住房金融只是房產金融的一部分，房產金融也應該包括房地產開發與經營公司在房產商品的生產與流通中的資金融通。

二、我國兩次房地產金融宏觀調控的比較分析

1.我國第一次房地產金融調控

我國房地產業的發展歷程并不長，只有二十多年時間。第一次高速發展期發生在上世紀90年代初，整個房地產市場出現迅速發展、急劇升溫態勢。房地產金融在為房地產投資開發提供資金支持的同時，對這一時期的房地產過熱，甚至部分地區產生房地產泡沫的現象起到了推波助瀾的作用。針對這段時期內的經濟過熱，尤其是房地產過熱現象，國務院于1993年8月16日批轉了當時的國家計委《關于加強固定資產投資宏觀調控具體措施》的通知，這是國家首次利用包括金融工具在內的手段對房地產市場進行調控，既我國第一次真正意義上的房地產金融宏觀調控，制定了“治理經濟環境、整頓金融秩序”的方針，對國民經濟進行宏觀調控，其中房地產行業又是調控的重點。

2.我國第二次房地產金融調控

房地產的第二次高速發展期開始于1998年。為了刺激消費，拉動內需，1997年底中央作出把住宅建設作為國民經濟新的增長點的決策，出臺了包括加快住房制度改革、實行住房分配貨幣化、實行積極的財政政策等一系列措施。從1999年到2002年的4年中，全國房地產開發投資分別保持13.8％、19.5％、25.3％和28.2％的增長;商品房銷售面積分別實現了23.9％、30％、29.4％。和37.1％的增長。許多業內人士稱之為出現了持續的高位增長，或者叫做具有了一定的發展熱度。在房地產市場升溫的同時，一批業外企業如海爾、TCL、美的、三九、康佳等業外巨頭，紛紛搶灘房地產，大有推波助瀾之勢，市場有進一步升溫的可能。為此，2003年1月，中國人民銀行領導在人民銀行分行長會議上指出，國務院領導對一些地區和城市出現房地產過熱現象表示了關注:“運用何種工具，掌握何種尺度來進行化解，已經是擺在我們面前的緊迫問題。”2003年6月13日，中國人民銀行頒發了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，這標志著國家以金融工具為手段，對房地產市場新一輪宏觀調控的開始。

3.兩次房地產金融宏觀調控的比較

(1)環境與背景比較。對于我國兩次房地產金融調控的環境與背景，本文分別從當時所處的經濟體制、調控的時機、房地產市場發育狀況、投資主體、消費主體、投資熱度、開發的資金結構以及金融環境等八個方面作了較為詳細的比較。

(2)調控手段與內容的比較。我國在1993年和2003年這兩次房地產市場過熱或有過熱跡象時，都運用了金融政策手段對房地產經濟進行宏觀調控。由于兩次調控所處的背景有所不同，因而在具體手段和措施上也有所差異。具體表現為一下五個方面：

①金融政策在調控的形式上有所不同。房地產金融政策調控有兩種基本形式:一是房地產金融政策直接調控。它是指以行政命令中央銀行直接干預房地產信用的信貸限額和信貸質量;二是房地產金融政策間接調控。它主要是通過利率政策、法定存款準備金率，再貼現率和公開市場業務等工具，調節貨幣的供求量，達到調控房地產業的發展的目的。

②運用金融政策工具的區別。金融政策的主要工具可以分為二類:一般性金融工具。它是對整個金融系統的貨幣信用的擴張或收縮的金融工具。特殊性金融工具，主要是指專門調節房地產金融而使用的金融工具，如房地產生產信用控制、房地產消費信用控制，它主要包括選擇性信用控制和直接信用控制兩種類型。

③調控作用的對象不同。第一次調控主要是針對投資者，通過收緊銀根控制投資者的資金來源；第二次調控不僅針對投資者，同時通過信貸政策影響消費者，如通過提高高檔房的購房貸款成本來影響高檔房的需求，進而抑制高檔房的供給，進而調整房地產投資結構。

三、房地產金融宏觀調控的新要求及存在的障礙

1.房地產金融宏觀調控的新要求

近十年間，我國多次利用金融信貸工具調控房地產市場，不同時期所面臨的市場背景和環境有很大的不同，第一次調控在取得了積極效果的同時，也給房地產業產生了很大的負面影響。因此；針對這次新一輪房地產熱潮，如何運用好包括金融政策在內的宏觀調整政策，防范于未然，保持房地產市場的平穩發展，是擺在政府、金融界、經濟理論界和房地產界的重要課題。

(1)對房地產市場過熱要真正做到“預防性調控”而不是“事后調控”。1993年，由于當時全國房地產市場不發達、機制不健全，部分地區房地產已經過熱甚至產生了“泡沫”之后，采用了包括金融政策在內的調控手段，是“事后調控”。雖然使當時的房地產市場迅速降溫，但也產生了較大的負面影響；而這次宏觀調控則更大程度上是“預防性調控”，在這次房地產高潮中，采用金融政策調控是為了防范房地產市場過熱甚至產生\"泡沫\"，以保證房地產市場健康穩定地發展。

(2)通過創新房地產金融工具，防范銀行信貸風險。住房抵押貸款證券化不要僅停留在研究、試點階段，現在全面推開的時機已經成熟，應當積極推進，全面推廣。同時要借鑒美國的經驗，加快建立房地產投資信托(BEIT)，給房地產開發投資更多的融資渠道。從而達到既分散銀行信貸風險，又保證房地產業的健康發展的目的。

(3)宏觀調控要因地制宜，切不要搞一刀切。房地產市場具有很強的區域性，盡管全國有部分地區的房地產市場有過熱現象，但大多數地區的市場是健康的或基本健康的。而這次央行出臺的政策主要是針對過熱地區，但全國各商業銀行都必須執行。這對其他地區，尤其是房地產市場并不太發達的中西部地區，房地產市場的健康發展將會受到影響。因此，央行應該允許各地根據各自的實際情況，因地制宜、因時制宜地制定實施細則;當地政府也應當采取相應的措施，保證房地產市場健康、穩定地發展。

2.宏觀調控存在的障礙

(1)相關法律法規體系不健全。金融泡沫存在于金融活動中，具體表現在金融市場上。因此，規范金融活動、規范金融市場運作，是對金融泡沫進行監控和防范系統風險的首要任務。為保證金融市場充分發揮正面效應而抑止其負面效應，完善立法和加強金融法制建設是最基本前提。從世界上一些發達國家金融市場及房地產發展的歷程來看，在市場發展的初始階段，其法律法規體系不可能迅速健全，一般是要經歷一定的發展階段和積累一定的實踐經驗。

(2)宏觀調控機制不成熟。我國房地產宏觀調控缺乏一套完善的制度保障。房地產行業涉及到國民經濟的多個行業， 其中對房地產最為重要的是金融、房地產企業、土地、地方政府等多個環節脫節， 在日常運行中各自為政。顯然， 當出現危機時， 僅靠一家單位牽頭或由幾家單位聯合發文、出通知來調控房地產市場， 難免勞師動眾且效果欠佳。

(3)宏觀調控工具缺乏整體性。我國房地產宏觀調控的手段主要集中在資金、土地、房地產法規的執法等三個方面， 這并沒有問題， 問題的關鍵在于每當我國房地產泡沫的呼聲高漲， 就拿出這三項政策，然而這大政策之間缺乏較好的整體性，具體體現在三大政策之間沒有配套性、協調性、持續性。

(4)宏觀調控政策執行不到位。除了以上三個問題以外，調控政策在實際執行中往往也出現執行不到位的問題，具體體現在稅收、金融、土地、房屋管理不到位。

一是土地管理不到位，尤其是對土地使用方向管理不到位。從現實情況看，不少地方土地拍賣出去之后，主管部門就很少問津，似乎土地管理就是賣地。如有的城市批出去的“經濟適用房”用地，已出現改建高檔商品房的案例屢見不鮮。土地管理不僅僅是拍賣，還應延伸到用途、方向的全程管理。

二是稅收政策執行不到位。雖然“國八條”和“七部委意見”對房地產稅收有明確規定，但實際落實并不理想。如果認真執行對個人購房征收營業稅、個人所得稅和房產稅的相關規定，那么對投資和投機購房者必然能得到有效控制，降低房產需求總量，從而擠出過旺需求，保證真實需求，控制房價上漲態勢，但事實并非如此。

三是信貸政策執行不到位。對開發貸款自有資金的限制，政府早有相關規定。但在實踐中，50％以上的案例沒有嚴格執行此標準。有規定不執行，不僅讓政策沒起到相應作用。而且還讓政策的權威和信譽度降低。

四是住房建設管理不到位。住房管理不到位，最明顯的是“對經濟適用房”管理不到位。購買經濟適用房的人很多不符合購買條件，不少“經濟適用房”被有錢人和外地人購走，違背了政策的初衷，這等于“殺貧濟富”。

四、對本次我國房地產金融宏觀調控的政策建議

針對我國房地產宏觀金融調控中存在的問題，按照對癥下藥的原則，可以相應的從完善法律法規體系、加強宏觀調控機制建設、提高宏觀調控政策的整體性以及加大宏觀調控的力度四個方面進行改善。

1.完善相關法律法規體系

市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，住房金融尤其必要。因此，制定和完善與住房貸款有關的法律法規是規范金融秩序，防范和減少住房金融風險的保障。筆者認為，目前政府應著手研究制定的法律法規應主要包括:“公積金法”，主要規定公積金的組織機構和公積金的繳交、管理、使用、監督、法律責任等；“房地產金融機構組織法”，規范房地產金融業務的參與主體即各專業性房地產金融機構的組織和運作；“房地產抵押貸款法”，規范各金融機構的房地產抵押貸款業務操作，保障有關各方的權益；“房地產抵押貸款保險法”，為擔保機構參與住宅抵押貸款保險提供法律保障。

2.加強宏觀調控機制建設

房地產行業是一個高風險的行業，其運作的每一個環節出現失誤都可能帶來較大的風險，因此給房地產金融系統帶來了較多的不確定性因素而加大了房地產金融的系統性風險。為確保房地產金融系統的長期穩定性，必須設計一個周密有效的監管方案。從我國國情出發，對房地產金融系統的監管可設計為三級監管機制。

3.加大宏觀調控的力度

加強房地產金融宏觀調控工作，事關國民經濟和社會發展全局，意義深遠，任務艱巨。因此，必須進一步統一思想，提高認識，抓好落實。各級黨委、政府要進一步加強領導，把房地產金融宏觀調控工作擺到更加突出的戰略位置。各有關部門應加強協調，抓緊完善相關政策。同時，要嚴格執法、嚴肅紀律，加大對房地產金融違法的懲處力度，特別是對違反國家宏觀調控政策、弄虛作假、頂風違法的，要堅決嚴肅查處，決不手軟。

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