現階段房地產業面臨的問題和應對措施

[摘 要] 房地產業是中國經濟的支柱產業，經過十多年的發展，中國房地產業的規模和競爭力有了飛速的發展，但是房地產業內部仍然存在著不少問題，特別是2008年開始，由于通脹壓力，國家的財政政策開始趨緊，融資困難等開始出現。本文提出了如何在新時期提升房地產業的競爭力，以及解決現實困難的一些方法。

[關鍵詞] 房地產 財政緊縮 政策 融資

2008年的房地產產業孕育著變化，緊縮政策和房地產調控政策的出臺和實施，以及房地產自身存在的問題將對房地產未來的發展產生重大的印象。

一、房地產面臨的政策問題

房改以來已經過去了十個念頭，這十年是中國房地產也發展的黃金時間，也是房價持續走高的十年。這十年中由于人口紅利和中國的城市化進程為房地產企業的發展創造了良好的契機。由于房地產市場長期處于這種缺乏競爭和優勝劣汰的環境，所以導致房地產市場泥沙俱下，競爭力不強。但是盛宴終會過去，2007年～2008年中國的流動性開始泛濫，房價也持續處于歷史高位，政府開始采取一些措施控制房價，包括直接作用于企業的政策和間接作用于企業的財政政策等。

政策方面主要包括：

1.稅收政策：2008年的國家稅收將繼續在長期投資與短期投資兩方面同時調控，一方面嚴格執行流轉稅諸如二手房轉讓過程中的個人所得稅，打擊房地產市場上的短期持有房產并轉賣的投機性行為。另一方面提高物業持有環節的稅收及費用（不排除2008出臺物業稅試點），可在一定程度上降低投資回報率，抑制長期投資需求。

2.住房保障政策：2007年8月出臺的低收入群體的住房保障政策“24號文”只粗略地界定了最低收入和低收入兩個群體的住房保障問題，接下來應該會出臺補充性政策，進一步加強政策的可操作性，預計市場供應量或將向保障性住房傾斜，中高端商品房供應量減少。

3.金融政策：2008年將實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，嚴格控制貨幣信貸總量和投放節奏。在CPI持續高位的情況下，央行將會繼續上調商業銀行的存款準備金率，從而抑制資金流動性過剩，同時還有繼續加息及進一步緊縮信貸的可能性。2008年的金融政策將繼續收緊，以達到控制信貸規模、抑制投機、控制投機需求的目的。

4.打擊開發商圈地、屯地和捂盤等現象的政策：打擊屯地是政府的重要調控職能第一。由于市場屯地，供應趨緊，拉抬房價，使得開發商產生對后市長期看好的心理，開發商將更加惜于推盤，打擊屯地可以激活存量土地并有效增加住宅的市場供應量。

二、房地產自身存在的問題

房地產業持續十年的繁榮也悄悄地埋下了未來發展面臨的巨大問題:

1.房地產開發企業數量眾多，魚龍混雜。房地產是資本密集型行業，要求企業規模化、集團化經營，以抵抗風險，但房地產企業當前的主要問題就是數量多，規模小，整體抗風險能力差，很多企業雜業經營，使得房地產市場非常混亂。

2.融資能力差。房地產行業的特點就是產品價值高、投資需求大、建設周期長、資金周轉慢。任何一個企業都不可能完全依靠自有資金解決開發經營的資金問題。2007年一批房地產企業上市，使得房地產企業融資困難問題有所緩解，但是房地產大部分企業仍然融不到資。特別是2008年國家的財政政策開始趨向緊縮，銀行的存款準備金不斷上升，銀行微薄的可貸資金在考慮貸給誰的時候，會對貸方提出很高的要求，加上很多企業的資產負債率很高，使得銀行不敢貸款給企業。

3.自身建設問題。在房地產發展的黃金時間，公司注重的是企業的擴張要求，企業比的是蓋樓買樓的速度。這種時候公司會粗放型經營，公司的管理體制趨于松散，家族化和家長制作風會比較流行，導致公司面臨新的市場環境時會反應遲鈍，公司競爭力下降。

三、應對措施

為應對房地產市場的新形勢，我個人認為房地產企業必須從以下幾個方面來努力：

1.提高創新能力。創新是企業生命的源泉，對任何一個房地產企業而言，激發創新能力可以使企業擺脫現有的市場和產品觀念的約束、創造新的需求、提升公司的競爭力。房地產企業的創新能力主要包括產品創新和經營管理手段的創新。現階段產品創新已經得到較廣泛的認同，如綠色環境建筑、智能小區等新的產品不斷涌現，科技含量提高，附加值不斷增加。管理方式的創新要求企業提高資源的整合能力，加強對企業和產權激勵的優化和整合，充分重視技術創新人才的價值，選擇適度超前的策略以謀求競爭優勢。

2.苦練“內功”。為迎接公司外部競爭環境的新挑戰，公司要做的首先就是苦練“內功”，提高公司自身能力。房地產市場的新形勢要求公司更加注重運用科學決策體系，準確給予所開發項目產品定位，采取有效的方法，綜合整合資源；完善組織工作系統，在開發、銷售、物業管理各環節，以客戶需求為主導，前后協調；在組織工作體系中，注重人才的儲備和培養，加強團隊作用，注重專業崗位由專業型人才擔綱，對內加強核心競爭力的提升，注重品牌的打造和專業化程度的提高；企業發展要因地制宜，根據實際情況(資金、項目、規模等），尋找適合自身發展的區位及項目。

3.提高公司品牌，提升公司融資能力。對房地產企業來說，品牌是規劃、設計、文化、藝術、品質、信譽、實力、服務、營銷等多層面因素的集成和凝結，是 企業內部有效管理的綜合體現。公司充分利用自身品牌資源，多樣化公司的融資渠道，一方面控制風險，另一方面提升融資資金的使用效率。

綜上所述，新時期對房地產業提出了新的要求，房地產企業必須迎難而上，提高自身能力，克服困難，創出自己的品牌，走出一條適合自己的發展道路。

參考文獻:

[1]周夢嬌:房地產企業面臨的問題及發展對策.房地產業， 2007.12

[2]周華蓉 賀勝兵:我國房地產開發企業成長的障礙與對策. 企業經濟，2007.4