國務院２００８年３號文件對房地產市場的影響

[摘 要] 為貫徹中央經濟工作會議的精神，國務院出臺了3號文件，即《關于促進節約集約用地的通知》。本文主要研究《通知》對房地產市場帶來的影響，包括房地產企業融資、土地利用效率、土地出讓和舊城改造等方面內容。

[關鍵詞] 國務院3號文件 房地產市場 健康發展

2007年底召開的中央經濟工作會議，調控的主線是“雙防”，即防止經濟增長由偏快轉為過熱、防止價格由結構性上漲演變為明顯通貨膨脹。作為貫徹會議精神的舉措之一，2008年伊始，國務院出臺了《關于促進節約集約用地的通知》（簡稱3號文件）。該通知強調，為了切實保護耕地，就得大力促進節約集約用地，走出一條建設占地少、土地利用效率高的符合中國國情的土地利用新路子。《通知》不僅為在我國土地面積既定的情況下，如何在促進經濟發展的同時更有效提高土地利用率指明了方向，而且有利于對房地產市場結構進行優化，緩解全社會的通貨膨脹壓力，主要表現在:

一、增大房地產商的融資難度、促進房地產業重新洗牌

《通知》異常警示，金融機構對房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信。而為了加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，中國人民銀行決定從2008年1月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次調整后，我國普通存款類金融機構將執行15%的存款準備金率標準，創下20多年來的歷史新高。

在通知的規定和各部門的具體政策導向下，2008年部分資金將從樓市向銀行、股市游走。迫于資金壓力，房地產公司的成長性將收到很大的限制，房地產公司的發展將出現兩級分化：能從資本市場上持續、高額融資的大型房地產公司將憑借股東背景、品牌優勢和自有資金實力，在可預見的未來保持優勢；部分實力不強的地產商將因此陷入資金危機，房地產業有可能重新面臨洗牌。

二、促使房地產開發商注重土地利用效率的提高

隨著近幾年房地產市場的興旺，對土地的需求也大量增加。然而，土地供應量的增長速度與房價的增長速度差別甚大。究其原因，就是因為房地產商在土地開發的過程中對土地的利用效率不高。為此，《通知》針對閑置土地的問題，明確提出了以下幾大解決措施:土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價。與以往不同的是，《通知》中的措辭出現了明顯的變化，原來的主管部門“可以”采取措施如今變成了“必須”采取措施。可以預見，通過土地閑置費的征收將使市場上的閑置土地有效利用起來，降低土地囤積率，促進房地產公司加快開發，增加房地產市場的有效供給，有助于樓市價格的下降。

三、別墅類產品的開發將受到更加嚴格的限制

《通知》對住宅類用地加入了最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規劃條件，要求將其寫入出讓合同或劃撥決定書。2006年開始，別墅用地已停批。但部分開發商為了提高資金的回收率與利潤，以犧牲容積率的辦法來開發別墅類產品，降低了土地的利用效率。而由于本次通知給容積率設定了下限，那種通過降低容積率來實現別墅類開發的產品將收到嚴格限制，從而堵住開發商將項目做成低容積率高檔商品房的漏洞。

四、促使房地產開發商將目光投向舊城改造

舊城改造不涉及新增建筑用地，也不涉及占用市郊耕地的問題，有利于土地集約利用。在國家對土地嚴格控制的情況下，開發商將把更多的目光轉向對“城中村”的改造。“城中村”指在城市化進程中，城市周邊區域農民因為土地大部分被征用而轉為居民后，仍居住在原區域而形成的居民區。“城中村”有兩種發展模式，即由單一中心向外弧形擴展（如成都等平原城市）和多中心同時擴展（如重慶等）。“城中村”的長期存在，既是對土地資源的整體浪費，也將影響城市的基礎設施建設布局，進而影響城市合理規劃。《通知》雖有利于促進開發商對舊城的開發，但也要求加快城市規劃相關技術標準的制定和修訂；盡快出臺新修訂的人均用地、用地結構等城市規劃控制標準。對此應在科學論證的基礎上，引導房地產開發商在“城中村”土地上大力建設公寓式、樓層化住宅，擴大城市土地建設容量。

五、出讓土地宗地規模將更加科學化

通知要求要合理確定出讓土地的宗地規模，督促及時開發利用，形成有效供給，確保節約集約利用每宗土地。即合理制定土地出讓規模，防止出讓規模出現過大和過小兩個極端。若出讓規模過小，將導致開發目標無法承載。出讓規模過大，將會導致土地開發建設周期長、地塊閑置的局面。當前房價的上揚，部分原因就是因為特大型地產公司大量圈地，再以此進行融資造成的。這不僅影響了房地產市場的正常次序，造成了城市用地的表面稀缺，助長了房價的攀升，而且往往伴隨著一定金融風險。因此，今后房地產開發商拿地規模將逐步規范化，“千畝大盤”就很難再現。

3號文件發出后，2008年上半年，各有關部門將相繼出臺一系列具體措施，如何從技術上規范和引導房地產市場的發展，我們將拭目以待。

參考文獻:

[1]國務院關于促進節約集約用地的通知[Z].2008～1～7

[2]李連元:房地產開發模式何以與時俱進[J].城市開發，2007.11

[3]胡炳山:濱州市節約集約利用土地促進經濟又好又快發展[J].山東國土資源，2007.11

[4]王家庭 張換兆:城市土地集約利用比較:上海與天津[J]，改革，2007.10