淺析２００８年我國房地產的發展趨勢

[摘 要] 2007年的中國房地產市場經歷了一系列的宏觀調控。在這場洗禮中，房地產市場出現了從未有過的波動。有人看到了“拐點”，有人看到了繼續上升的趨勢。本文試圖通過最近經濟數據分析來探究我國08年房地產的發展趨勢，

[關鍵詞] 房地產市場 拐點 供不應求 理性

一、概述

2008年已經來了幾個月了。中國房地產在這一年里到底如何發展呢？是否正如地產界老大哥王石所言，中國樓市已經進入拐點？還是會一如從前，呈現出一派蒸蒸日上的景象？

筆者認為，真實的情況應該是介于兩種看法之間。2007年國家針對房地產市場出的宏觀調控政策既不會使中國的房產拐彎而下，但也不會對之前“興旺過頭”是局面毫無作用。實際上，房產界將呈現出與GDP增長較為一致的發展局面。即較之過去幾年的增幅放緩，但卻依然有所攀升。

二、2007年數據及原因分析

回顧2007年，中國房地產似乎依然一派繁榮景象。國家統計局、中國房地產指數系統（CREIS）數據顯示，2007年1月～10月，全國土地購置面積31350.8萬平方米，同比增長了16.9％，增幅比2006年全年提高了20.6個百分點；土地開發面積19835.2萬平方米，同比增幅7.9％，增幅較2006年全年下降了20.3個百分點。同時，地價上漲較快情況依然突出，囤地現象依然嚴重。

在房地產開發投資方面，其增幅繼續攀升。2007年1月～10月，全國房地產開發完成投資19192.21億元，同比增長31.4％，增幅比2006年全年幅提高了8.4個百分點，比同期全國固定資產投資增幅高出4.5個百分點。另外，房地產開發投資占固定資產投資比重有所加大。07年1月～10月，房地產開發投資占固定資產投資比重為21.6％，高于上半年3.3個百分點，比2006年全年高出4個百分點。房地產開發投資增速遠高于GDP增速，已成為拉動經濟增長的主要因素之一。

商品房新增速度穩健增長。2007年1月～10月，全國商品房施工面積208565.7萬平方米，同比增長22.8％，增幅比2006年全年提高4.8個百分點;而商品房新開工面積和竣工面積分別為73393.37萬平方米和28134.8萬平方米，同比增長分別為22.6％和9.1％，相比2006年增幅有所提高。

與以上所述相適應的是繼續走高的房價。去年1月～10月份，全國商品房累計銷售均價為3974元／平方米。相比2006年的3447元/平方米，增長了15.3％。其中住宅的價格繼續快速上揚。去年10月份，新建商品住宅銷售價格同比上漲10.6％，漲幅比上月提高0.6個百分點，比6月份提高3.2個百分點。

中國在上個世紀末經歷了經濟的剛剛起步，而現在正處于高速現代化、城市化的特殊時期。目前，中國的城市化率僅為43％。放眼全球發達國家，美國城市化率是87％，日本和歐洲城市化率均為90％以上。因此，中國的城市化率將有巨大的增長空間。據估計，由于城市化和家庭小型化帶來的城市新增家庭數目至少為6000萬戶。從這個意義上來看，中國住房市場在未來幾十年將會保持其上升勢頭。

再來從土地供應上講，應該在相當長的一段時間里是屬于供不應求。住房的建設需要土地開發和城市基礎設施建設的支持。由于我國人口眾多、人均耕地面積較少(僅相當于世界人均水平的40%)，因而在城市建設供地方面限制比較嚴格。此外，城市的基礎設施建設和城市的空間發展也都需要考慮諸多因素，所需時間也相應較長。住房供給從中長期看， 將呈現平穩增長的態勢。但這種平穩的增長遠遠低于住房需求的增長速度。不僅如此，隨著城市拆遷的難度不斷上升，未來土地供應的能力將更加不容樂觀。2007年之前，存量土地處于較快的消化狀態。這是因為開發企業能較充分地運用預售款的融資功能，提高了其自有資金的運用效率。因此，如果采用竣工前對預售款進行全面監管的制度，企業預售融資功能將被弱化，進而引起房屋的供應能力的下降。雖然從去年末以來，中國的購房需求在一系列政策之后有所降溫，但需求大于公用的局面將繼續存在。

三、2008年房地產發展展望

去年的一系列宏觀調控政策在一定程度上對中國房產界產生了降溫作用。這是對房地產市場朝正常、穩健方向發展的引導。因而自然不是所謂之“拐點”。筆者認為，2008年房地產市場將換之以新面貌。

首先，2008年將會出現適度的土地出讓價格、平穩的銷售價格以及理性的置業消費。在房地產市場將不會看到像2007年之前那樣的土地成交價格節節攀升、銷售持續火爆以及價格快速增長的非正常局面。其次，消費者的理性將代替盲目，使房產市場不在有以往開盤即清、開盤即漲的火爆局面。在對房地產市場有更準確認識、政府有效宏觀調控之后，消費者將逐步消除“今天不買明天買不到”的心理。

再次，理性的市場將提高對開發商及銷售商的要求。產品本身的設計，包括戶型、布局、配套設施、建筑配置等，對一個樓盤的銷售價格和銷售速度的影響力度將會逐步增大，將直接影響一個樓盤的銷售情況。除此之外，前期市場研究、產品策劃包裝、售后服務等“軟”建設方面也更加考驗開發商及銷售商的實力和水平。2007年的宏觀政策已初見成效。2008年，國家將會在土地管理、結構調整、保障性住房建設等方面繼續合理有效的進行宏觀調控。所以，房地產市場將會今后出現優勝劣汰的競爭局面。但盡管如此，所謂的房產“拐點”將不會出現。相反，房價將在冷靜和理性中穩健上漲。同時，房地產市場也將會朝健康、有序的方向發展。

參考文獻:

[1]張立群:住房供不應求將持續較長時間，金融縱橫，2007.06

[2]湯伶俐 肖鼎光:論中國房地產業的健康發展，北方經濟，2007.11