淺析南昌產權式酒店的發展

[摘要] 產權式酒店作為一種新型的旅游房地產形式，具有廣闊的發展前景。文章主要對南昌發展產權式酒店的市場條件進行了分析，介紹目前南昌產權式酒店的發展狀況，指出了產權式酒店發展中存在的問題，并針對這些問題提出了詳細的對策和建議。

[關鍵詞] 產權式酒店 旅游 房地產

產權式酒店作為產權式地產項目與商業性酒店的結合，整合了多種資源優勢，是房地產業和旅游業的創新經營模式。2003年產權式酒店登陸南昌市場，樹立了地產投資新概念。這朵地產奇葩給南昌帶來了新鮮的投資理念、置業方式和生活方式。

一、產權式酒店簡介

產權式酒店(Property Hotel)是開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經營，并獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。對于投資者來說，既可以直接獲得收益，又可以到各處名勝休閑度假。

產權式酒店的特征主要是：業主一般擁有酒店40年～70年的獨立產權；酒店提供各種酒店式服務，但管理費較高；酒店兼具居住度假與投資兩種功能

二、南昌發展產權式酒店的市場分析

1.產權式酒店發展的SWOT分析

(1)發展優勢：南昌是一座文化積淀深厚的城市，素有“物華天寶，人杰地靈”之美譽。 “風光旖旎，鐘靈毓秀”，“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”，市區內外湖泊眾多，是一座“城在湖中，湖在城中”的景觀城市。

南昌旅游資源非常豐富，有以江南名樓滕王閣和著名的八大山人書畫紀念館為代表的古色旅游；有以南昌八一起義紀念館等為代表的紅色旅游；有以百花洲、象湖森林公園為代表的綠色旅游；還有以號稱綠洲中的沙漠——厚田鄉、都市里的候鳥——天香園為代表的特色旅游。

2006年南昌被聯合國《城市發展報告》評為全球十大最有活力的城市、被《福布斯》評為中國大陸最佳商業城市，美國《新聞周刊》評選世界十大動感都會，南昌成為中國惟一入選城市。2007年南昌入選央視“最值得向世界介紹的中國名城”。2007年南昌市被中國野生動物保護協會授予全國惟一的“城市候鳥之都”稱號。

作為發展中的城市，南昌毗鄰于長三角和珠三角地區，有著獨特的區位優勢，近年來，南昌經濟發展迅速，城市和經濟已經駛入健康快速發展的軌道，城市綜合競爭力全國200個主要城市中排名進入前30位。

(2)發展劣勢：目前由于國家相關管理部門對分時度假產品性質尚未做出明確界定，相關部門也沒有出臺針對產權酒店的法律法規，造成一些酒店在銷售環節上存在問題和部分不法經營者的搶先進入，影響了市場健康發展。因此，在實際操作過程中，一旦發生糾紛，業主維權缺乏法律依據，維權將很艱難。

(3)發展機遇：近幾年，南昌市經濟持續快速增長、吸引內外資力度加大，一批具有高消費能力的白領階層已初具規模，超前的消費業已形成。2007年南昌人均GDP突破4000美元大關，人均消費支出達10064元，恩格爾系數為39.9%。國際旅游學研究表明，恩格爾系數小于50%大于30%則進入旅游沖動區。而南昌早已進入旅游沖動區，市場消費潛力已經開始釋放。

旅游業和房地產業展現出蓬勃的生機。，自2003年全市游客突破500萬人次以來，南昌市旅游人數每年以100萬人次的速度增長。2006年全市接待國內外游客945.5萬人次，比2005年同比增長13%。旅游總收入66.73億元人民幣，與2005相比增長20.6%，旅游人次和旅游收入均創新高。以上統計只考慮了旅游方面的數據，如果將在酒店內進行商務活動的消費進行統計，南昌酒店業有一個更大的增長空間，從而帶動相關產業的快速發展。房地產業迅猛發展，興旺發達，一大批不同品種的特色地產迅速崛起，產權式酒店業的市場環境日趨形成。南昌已不再是最初的二線水平，實際已具有和一線城市相似的特征：面向全國市場，外來資金以消費和中長期投資為主，本地消費能力較強，房價出現較高漲幅，如南昌首家產權式酒店每平方米價格便達到6600元。

近來，國家出臺了一系列政策來抑制投資性需求，平抑住宅價格的持續上漲。然而產權式酒店屬于商業項目，而非住宅產品，它與平時接觸的酒店本質上是一致的。所以新政對房地產市場尤其是住宅市場影響很大，但與產權式酒店并無直接關聯，這樣會使一部分投資需求從住宅中分流出來，投入到產權式酒店中來獲取收益。

根據南昌市統計局的一項調查顯示，第七屆城運會2011年將在南昌舉行，這必將極大地促進南昌商貿旅游的發展，也給南昌的酒店業帶來嚴峻的考驗。而快速發展的新型酒店能夠在很大程度上緩解壓力，南昌產權式酒店將迎來重大發展機遇期。

(4)挑戰：近期中央出臺了一系列旨在抑制過度投資、打擊投機的宏觀調控政策，對于那些通過銀行按揭投資產權式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。另外，下一步是否會對此類物業出臺有關政策或調控措施，不得而知，這種政策的不可預期性極易影響產權式酒店的投資熱情和資本的流入。

投其他投資產品市場變化也會對產權式酒店投資產生較大影響，例如從2005年底持續到現在的牛市行情、央行2007年連續六次上調存貸款利率，以及其他投資渠道的日益健全，都會分流產權式酒店的投資人群，從而引發一系列的連鎖反應。

2.發展產權式酒店的現實意義

首先，產權式酒店兼具房地產業與旅游業的雙重屬性，為發展南昌房地產業與旅游業開辟了新模式。南昌旅游產業的迅速發展迫切需要旅游配套產品迅速跟進。產權式酒店的發展將有利于完善南昌旅游配套服務體系。另一方面，南昌房地產業迫切需要從單一開發模式走向多元開發模式。目前，南昌的房地產業主要采用傳統的商品房開發模式。而產權式酒店把投資與消費相結合，業主既是投資者，也是消費者。這種“多元化”的房地產開發模式，將為南昌房地產業走出單一開發模式積累寶貴的經營。

其次，產權式酒店創新的多贏投資模式，為啟動南昌民間投資、形成長效投融資機制提供了新理念。產權式酒店把酒店宏大復雜的管理與巨額集中的投資分解為單體的組合，以其誘人的“多贏”利益為眾多投資者所青睞。據WTO國際旅游組織統計，全球產權式酒店或酒店以年均15．8％的速度遞增，早在1995年全球81個國家4000個旅游目的地就有35萬個家庭投資產權式酒店或酒店。在我國，先行一步的發達省市，出現了投資產權式酒店的熱潮，如浙江臨安錢王大酒店94間產權房剛開盤就一售而空，北京金色假日酒店開盤一個月，400套客房被搶購一半，南昌的首家產權式酒店——國恩賓館開盤初期便銷售了二百余套客房。

三、南昌產權式酒店的市場發展現狀分析

1.發展現狀

自2003年南昌首家四星級產權式酒店國恩賓館建成以來，目前已出現了十余家規模、等級、經營模式各異的產權式酒店。特別是2005年海航酒店品牌成功登陸南昌，推出南昌海航白金匯酒店，這是南昌首家五星級產權式酒店，在南昌造成了轟動效應。

在南昌市民對產權式酒店的認知度的調查中，受訪者中36%的人通過各種渠道知道有產權式酒店這樣一種投資產品存在，完全不知道產權式酒店的僅占64%；產權式酒店投資模式在南昌的普及度并不高。

2.產權式酒店出現的問題

（1）目前，產權式酒店最大的投資風險主要是開發商的誠信問題。作為一項新興事物，產權式酒店在南昌還屬于幼年期，其中必然潛藏著一定的投資風險，因此要想將優勢轉化為自己的獲益，投資者還需要謹慎考慮開發方誠信與否。產權式酒店的開發商在出售酒店的過程中，其實已經在收回成本，如果開發商惡意欺詐或是經營公司在酒店營業中經營不善導致酒店經營成本較高。一旦產生經營風險，投資者投資回報就沒有任何保障，更會影響到其他消費者的購買信心。

曾經在南昌轟動一時的國恩賓館的開發商新洪房產陷入了一起案件中，致使正在裝修的國恩賓館被迫暫停施工。長達一年多的停工讓新洪房產元氣大傷，造成1000多萬元損失，并且業主與業主約定的交房日期，也無法兌現，導致業主蒙受經濟損失。

（2）產權式酒店投資回報率極易受到市場風險的影響。投資回報率的高低和風險的大小并不是投資人所能控制的，而是取決于酒店將來的經營狀況。不少產權式酒店的經營者向投資者承諾的10%至30%的投資回報率很有可能是水中月鏡中花，難以兌現。尤其是一些酒店向投資者推銷時，經營利潤的計算往往是按80%至100%的入住率樂觀估計的，若達不到這個入住率，經營效率就實現不了，一旦出現經營虧損，利潤將會大打折扣，甚至是無利潤可分，投資者便有可能被“套牢”。

（3)目前缺乏對業主的個人所有權和委托經營權，開發商以及經營者之間法律條款的約束。當產權式酒店房產個人所有權中的處置權與管理公司經營權發生沖突時，在沒有相應條例規范或規章制度的情況下，沖突不僅會影響該物業的日常經營，同時也會影響整個酒店的長遠發展，最終導致業主與酒店的利益受損。

(4)產權式酒店的市場目前依然缺乏良好的秩序。個別產權酒店發展商容易盲目冒進，項目倉促上馬，產權式酒店客房銷售完成后，后期配套服務往往跟不上。例如：產權酒店延伸服務如航空、餐飲、休閑娛樂等是否到位，客房大部分時間的維護、出租、管理能否跟上等問題，開發商和經營上不易給出準確的答復。

四、對策分析

1.企業、媒體等應正確宣傳產權式酒店的理念。產權式酒店作為新生事物在南昌出現，有一個被消費者和投資者所認識，接受、發展、完善的發展過程。通過宣傳，消費者了解這一產品的性質、內容，意識到它的存在并關注它的發展，從而引導消費，培育市場。

2.政府應當有效鼓勵、規范和促進產權式酒店的發展。產權式酒店模式的引入，對政府管理能力提出了新要求。政府在發展中，既要能夠站在發展的角度鼓勵、支持、扶助其發展，鼓勵包括民營企業家在內的各類投資主體大膽嘗試，積極引入國內外分時度假公司，培育市場消費主體，出臺優惠政策，扶持企業發展；又要站在維護消費者利益的角度，有提前介入的意識，通過規范市場的制度和秩序，并在實踐中不斷調整和完善，強化信譽避免金融欺詐，從而增強消費者的信心和安全感，使產權式酒店健康、有序、規范地發展。

3.產權式酒店的成功不在于是將酒店賣完了事，而是后期經營業績的可持續發展。酒店可通過加入分時度假交換體系，聯合酒店網絡，來增強產權式酒店的連鎖優勢。開發商應建立良好的企業形象、完善的企業管理制度，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，為投資者提供安全、可靠的投資保障，增強其投資的信心。開發商還可運用自身和社會各種資源優勢，為消費者提供額外的利益和優惠。

4.產權式酒店的發展需要本土化改良。若要進一步鞏固發展，產權式酒店就要適應南昌市場的消費特征，滿足當地的消費需求，進行本土化的改良。例如，酒店可以考慮將產權的期限縮短或增加提供較短的產權年限，如30年、20年、10年、5年和3年。酒店可根據消費水平適當降低銷售價格以吸引更多的投資者。

從南昌目前的實力看，尚未完全達到產權式酒店增長極的要求，但這個市場環境正在形成。隨著南昌外向性經濟的擴展，人流，信息流、資金流正在迅速流向南昌，產權式酒店在南昌一定會有廣闊的前景。

參考文獻：

[1]袁軍:產權式酒店投資初探[J].新疆職業大學學報，2004，（04）

[2]費真群，楊勇.淺析產權式酒店存在的問題和對策〔J〕.科協論壇（下半月），2007，（07）

[3]魏莉:促進我國產權式酒店發展[J].商業時代，2005，(12)．

[4]王慧萬光玲.我國旅游度假區產權式酒店發展條件與路徑選擇[J].沈陽師范大學學報，2006，（01）

[5]詹芬萍:產權式酒店——中國酒店業拓展的新領域[J].北京第二外國語學院學報，2004，（01）