對臨海房地產市場的分析和風險控制的建議

摘要：文章介紹了臨海市房地產市場的發展狀況及特征，對今后的市場進行了預測，提出了農行房貸的對策及風險控制的有效措施。

關鍵詞：房地產市場風險控制對策

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2008)12-257-01

臨海是浙江中部沿海的一座古城新市，屬沿海經濟開放區。近幾年來，臨海市房地產市場得到了快速發展，先后建成了巾山小區、大洋小區、云棠花園、云?；▓@、藍盾花園、百盛花苑、錦繡花園、靖江花城、國際花園和東方公寓等40個具有一定規模的居住小區。農行臨海支行房地產信貸業務和個人按揭業務也得到了快速發展。

一、臨海房地產市場發展狀況和特征

臨海市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區舊城改造和大洋小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產市場進入有序發展時期。到目前為止，臨海市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累，居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

2007年。臨海市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：

1、投資增幅大。房地產開發投資完成6.6億元，投資增幅達33.4％，占全市建設系統投資65％，占全市固定資產投資12.6％。

2、市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

3、房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17％，凈增600元／m²左右。

4、交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。臨海市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m²，比上年度分別增長25％和35％，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬，成交金額1.2億元。

5、拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14％，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家稅收2800萬元。

二、對今后市場的預測

1、從購房能力看。伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2007年。城鎮居民可支配收入從5222元上升到9028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

2、從投資角度看。由于股市風險加大，通貨膨脹日益明顯，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42％，年增幅達16％。

3、從消費結構看。隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。隨著高收入人群的不斷出現，而高檔住宅區的欠缺日益明顯。

4、從需求關系看。根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，臨海市每年人口增長拉動的住房需求。加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

三、農行的對策和風險控制

農行應重點發展盈利能力較強的優勢企業房地產信貸業務，把握行業資產重組契機，合理調整客戶結構。由于近年來房地產開發企業的經營效益出現了分化，強者越強，弱者更弱，因此農行應有選擇地發展房地產信貸客戶。應加大對主業優勢突出、盈利能力較強、資質等級高、信用記錄好、具有土地、品牌、管理等優勢的龍頭企業的信貸支持力度，力爭與其建立長期的戰略性合作關系，如偉星房產、遠洲集團等。謹慎介入進入房地產行業的時間較短以及不以房地產開發為主業的企業集團的房地產開發項目。大力發展個人房貸業務。

在大力發展業務的同時，我們要清醒地認識到房地產行業的高風險性，采取有效措施，切實防范風險，杜絕不良資產的產生。

1、對不同類型的房地產信貸需求進行區別對待、分類調控指導。一是保障資質好的開發商企業貸款，避免“一刀切”造成房地產信貸市場波動。二是提高開發企業準入標準和開發企業貸款的門檻，嚴格進行房地產企業的資質審查，堅決禁止不符合條件的企業進入房地產市場，強化貸后資金的跟蹤管理，從根本上提高資產質量。三是應通過利率、規模、期限等措施進行有效控制，保持房地產投資穩健發展。

2、嚴格執行對房地產開發企業的貸款程序。一是要嚴格審核房地產開發企業的資質，控制自有資金比例，避免房地產企業的高負債行為。二是要嚴格審查房地產開發貸款信用紀錄，包括是否將銀行貸款短借長用、挪作他用等。三是密切關注借款人與其關聯企業的關聯交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關聯企業借款增加資本金，防止控股公司轉移挪用借款人的開發項目預售款等。

3、加大對房地產信貸業務的跟蹤管理和監控。監控貸款用途和貸款性質一致性，要控制企業用流動資金進行項目開發，嚴防信貸資金短貸長用，影響資金流動性。應完善房貸操作程序，加強抵押物管理，及時合理地辦理相關抵押手續，規范抵押物估價行為。

4、切實加強房地產貸款賬戶管理，嚴密關注其賬戶的資金流向。目前。房地產貸款無法做到封閉運行，大量建筑施工企業將流動資金貸款用于房地產開發，同時由于房地產信貸業務短借長用現象突出，容易造成貸款逾期，并形成對銀行貸款需求擴張的倒逼機制，助長非理性投資，而加強對房地產貸款賬戶資金流向的監測，可以有效防止貸款資金挪用，降低銀行信貸風險。

(責 編 小 青)