關于我國房地產市場“雙高”現象的經濟學分析

摘 要：房地產市場“雙高”現象是目前我國經濟轉型時期的特有現象，運用經濟學模型分析揭示了該現象背后的市場結構原因，并針對分析結論提出了相應的政策建議。經濟學關于均衡市場的理論告訴我們，在正常的市場機制作用下，當產品供大于求產生大量積壓時，廠商將會降價；相反，當產品供不應求時，廠商會提高產品的價格，從而實現供求平衡。所以，許多人將“雙高”現象視為一種違背市場經濟規律的問題而提出來，如何去解釋這種現象，進一步又如何去解決這個問題，是值得我們深思的。

關鍵詞：房地產；雙高；市場結構

中圖分類號：F069.9文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2008）07-0137-02

一、“雙高”現象

近幾年，有一個詞匯廣傳于房地產市場——“雙高”，即指高房價和高空置，這是用來概括這幾年火爆的房地產業所特有的現象：一方面商品房越建越多，空置率越來越高，另一方面價格卻不降反升，越漲越高。拿北京來說，有數據表明，2005年末，北京市全市空置商品房面積達到1374.2萬平方米，其中商品住宅空置799.7萬平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%；而價格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均價格為6725元／平方米，比上年增長19.2%。一時間，該現象成為社會各界熱炒的話題。

許多人將“雙高”現象視為一種違背市場經濟規律的問題而提出來，如何去解釋這種現象，進一步又如何去解決這個問題，是值得我們深思的。

二、“雙高”現象的經濟學分析

（一）市場結構的定性分析

目前，國內對房地產市場的劃分有多種形式，如按土地使用權轉移的方式分為一級市場（國家出讓土地使用權）和二級市場（土地使用權轉讓），類似的按市場本身的層次結構分為三級市場，一級市場（國家出讓土地使用權給開發商），二級市場（開發商與消費者之間的市場，又叫一手房市場或增量市場），三級市場（消費者之間的市場，又叫二手房市場或存量市場）。本文的目的是找出房價高漲的市場結構動因，而土地使用權出讓市場具有明顯的國家壟斷性質，所以本文只分析二 、三級市場的狀況，且在后文統一稱增、存量市場。

我國的房地產市場以增量市場為主，近幾年，增量市場體現出投資增幅顯著，在固定資產投資所占的比重逐年增加，開發和銷售面積逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易價格逐年上升但增幅下降的特點［1］。總的來看，盡管目前增量市場的價格持續高漲，但實際統計的開發和銷售量不減反增，體現出供需兩旺的市場態勢。而相比之下，存量市場的發展就顯得比較低迷，這同我國存量市場構成的復雜性有關。由于歷史原因，我國現有的存量住房中大量為只擁有房屋的部分產權的房改房，以及只擁有房屋使用權的公房，剩下的才是少量可以自由交易的擁有完全產權的私房和商品房。拿北京的情況來說，截至公房出售的最后期限1998年6月底，北京市三種存量住房的比例約為：完全商品房：房改房：公房使用權＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。顯然，沒有上市限制的商品房僅占全部存量的20％，存量市場的大部分供給由于受產權和上市交易條件、程序、收益分配等問題的限制而無法有效實現。而另一面，由于功能和質量上的劣勢，存量市場的均衡價格較低于增量市場的均衡價格，加之在增量市場價格高企的壓力下，大量中、低收入的購房者就會轉向存量市場，形成過量的需求，出現供不應求的市場狀態，從而導致存量市場的價格也水漲船高。

由此可見，特殊的市場狀況決定了當前我國房地產市場特殊的運行規律。按照正常的房地產市場規律，由于每年增量房地產只占存量房地產很小的一部分，所以房地產市場的供給主要由存量決定，因此在均衡狀態下，存量市場的價格將決定增量市場的價格。這一關系決定了兩個市場的互動機理為：在存量供給不變的情況下，存量價格上升，房地產增量增加，且價格上漲，但當新增房地產進入市場交易形成存量，又使存量供給增加，從而抑止存量市場的價格上漲。但由于我國房地產市場的特殊性（尤其是存量市場），增量市場占據主要地位，所以，存量市場的價格對增量市場的價格影響力很有限。目前增量市場表現出供需兩旺的市場局面，價格居高不下，從市場本身來看，直接的原因是增量市場的供給難以滿足大量的潛在需求，而其中大多數是以消費使用為目的的購房者，這些購房者中有很多是存量市場形成的過度需求，所以究其原因，是存量市場大量潛在供給不能實現，致使增量市場的需求壓力加大，從而導致增量市場價格持續高企。在增量市場的影響下，存量市場的價格也水漲船高。

（二）市場結構的模型分析

為了更為具體地說明上述機理的運行過程，本文擬采用一個二象限模型，用圖形來更直觀地描述我國當前的房地產市場狀況。

（1）由于功能和質量的優勢，增量市場均衡價格高于存量市場的均衡價格。

（2）增、存量房地產的價格彈性保持不變。

（3）所討論的房地產是同一類型的房地產。

上圖即為描述目前我國房地產市場的二象限模型。縱軸代表價格，兩條橫軸代表房地產數量。其中左邊象限為存量市場，DS為存量市場的需求曲線，SS 是存量市場有效供給曲線，而SS′是潛在供給曲線，顯然，通過定性描述已知，我國房地產市場尚有大量的存量供給還未進入市場形成有效供給，因而作為潛在的供給將大于有效供給，即在圖上表現為SS′較SS更遠離縱軸。同時，因為存量是“現有”的，所以一定時期內存量的供給缺乏彈性，在圖上存量供給曲線是一條垂直于橫軸的直線。當前有效供給與需求在E點均衡，均衡價格為PA，而潛在供給與需求在F點均衡，潛在均衡價格為PF。右邊象限為增量市場，SC為增量市場的供給曲線，而DC、DC′、DC″為不同情況下的增量市場需求曲線，它們與SC相交的均衡點分別為B、C、D，對應的均衡價格為PB、PC、PD。點A是存量市場處于均衡價格PA時增量市場對應的需求點。在當前的市場狀態下，存量市場的供給曲線為SS，而增量市場的需求曲線為DC，兩個市場的均衡價格分別為PA、PB，由于假設條件（1），存量市場價格PA小于增量市場價格PB。

假如存量市場偏離有效供給的均衡價格PA而處于潛在供給量的均衡價格PF時，存量市場出現過度需求XD（見上圖），由于存量的有效供給固定，這部分過度需求只有通過增量市場來滿足。因此，在增量市場同樣價格下的需求量等于初始的均衡額，加上過度需求XD，[LL]從而形成新的需求曲線DC′，此時新的增量市場均衡價格為PC，位于PB與PA之間。可見，一方面，存量市場價格過低，會牽動增量市場的價格下降。但另一面，即使可通過某些措施，如行政、金融、稅收等手段，將存量市場的價格降低到潛在供給的均衡價格，由于有效供給的不足，增量市場的價格下降也是很有限的，增量市場價格PC仍高于原存量市場價格PA。

又假如政府通過有效措施，全面盤活存量市場，使得市場上大量的潛在供給能夠順利上市從而形成有效供給，則兩個市場的價格都會得到很大的回降，解決目前房價高企的問題。通過上圖就可以說明這個過程。如圖，假如存量市場的有效供給曲線左移至SS′，則存量市場均衡價格下降至PF，同時，增量市場的供給曲線由DC′左移XD而形成新的供給曲線DC″，此時，增量市場新的均衡價格下降為PD（PD

通過這個模型可以看出，目前我國房價“高”的市場內在原因在于市場結構的非均衡，即：增量市場比較活躍，而存量市場發展緩慢。存量市場存在大量的潛在供給不能實現，使得許多需求者只能流向增量市場，這雖然刺激了增量市場的快速發展，但也迅速提升了整個房地產市場的熱度，需求的增長超過供給的增加。可見，如果不從調整房地產市場整體結構而是單純依靠打壓房價入手，將很難改變房價持續走高的基本態勢。

三、政策建議

前面的分析已經說明，市場結構的不合理是導致房價居高不下的內在原因。所以，要改變這一局面，使房地產市場走向成熟，就需要采取有效的措施盤活存量市場。為此，本文提出以下幾點政策建議：

1.稅費改革，促進房屋流通。實踐表明，錯綜復雜的稅費征收規定限制了大量存量房的交易，部分地區的高稅率也降低了存量市場的購買熱情。所以，這就需要地方政府從優化資源配置的角度出發，制定合理的稅費機制，活躍市場。

2.提高金融配套服務。現在增量市場的個人信貸發展迅猛，而存量市場的消費信貸還遠遠不能滿足居民的需要，這是今后金融業重點開發的領域。

3.掃除公房上市的地方政策壁壘。盡管國家已出臺關于公房上市的相關規定，但在地方執行時還是會因利益關系而出現各種政策限制，如一些單位的公房不許售給個人，或是不許上市向外界轉讓，導致市場交易受阻。只有徹底清除這些不合理的規定才能避免存量市場的暗中交易，變“地下”為“地上”，這才是保證國有資產不流失的正確方向。



參考文獻：

［1］ 劉琳.房地產市場互動機理與政策分析.［M］.北京:中國經濟出版社，2004.

［2］ 季朗超.非均衡的房地產市場.［M］.北京:經濟管理出版社，2004.

［3］ 謝賢程.香港房地產市場.［M］.太原:商務印書館(香港有限公司)，1995.

［4］ 張泓銘.住宅經濟學［M］.上海：上海財經大學出版社，1998.

（責任編輯：吳明宇）