淺談地震災后物權法方面的幾個問題

摘要：汶川地震引發了一系列和物權有關的法律問題。對于房屋意外滅失誰來承擔風險責任、農村地毀人亡土地承包經營權相關問題、建設用地使用權滅失后果應由誰負、無主物和遺失物如何處置等問題，是普通大眾所關注的。通過這次地震，國家針對災害發生的新情況、新問題，應借鑒多地震國家的經驗（如日本），及時出臺相應的法律、法規和政策，填補法律漏洞，或者變更一些無法在災區適用的法律條款。

關鍵詞：地震；物權法；權利；滅失；責任承擔

中圖分類號：923.3 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）10－0133－02

“5·12”汶川大地震造成了嚴重的生命和財產損失。當我們在廢墟上站起來抗震救災、重建家園的時候，一系列和物權有關的法律問題擺在了我們的面前。諸如按揭還款的房屋因地震而倒塌，還要交納月供嗎？土地損毀了，土地承包經營權怎么辦？因地震造成的遺失物、無主物如何處置？……妥善處理好這些問題，不僅關系到對公民合法權益的保護，也關系到災區民心穩定、社會和諧、科學發展的大局。

一、房屋意外滅失風險責任問題

1.房屋意外滅失風險負擔規則。物權標的物意外滅失風險責任負擔的主要規則是，意外滅失標的物的所有權在誰手里，誰就應當承擔風險責任。對于已經滅失的房屋，其后果只能由房屋所有人承擔。

具體的說，房屋已經交付，但還沒有過戶登記，也就是業主還沒有取得房產所有權證書，其房屋所有權尚在開發商手中，應當由開發商承擔物權標的物意外滅失風險責任。

如果房屋所有權已經辦理了過戶登記，業主取得了房屋所有權和土地使用權，則意外滅失風險責任應當由業主負擔。

如果房地產的權屬證書已經取得，即房屋所有權和土地使用權均已過戶登記，但所有權和使用權在貸款銀行手中抵押的，則所有權仍然在房屋所有權人即業主手中，抵押的房屋所有權客體意外滅失，應當由業主負擔意外滅失的風險責任。

2.房屋滅失后是否要繼續交納月供。地震發生后，關于災區個人住房按揭貸款是否繼續支付余款的問題，引起社會廣泛的關注。房屋滅失后原則上不能免除受災人的債務，原因是用受災房屋擔保銀行的債務屬于從合同，主合同則是與銀行之間簽訂的借款合同。因地震導致擔保物滅失后，只是擔保合同不能履行，并不影響主合同的效力。

但是，地震造成樓在人不在，或者人在樓不在的情況，房貸怎么還？活下來的人家毀人亡，成了災民，依靠國家的救濟，拿什么來還？甚至震后遺留的孤兒也面臨還貸的窘境。這個時間還讓災民還貸，確實是無法實現的事情。

筆者認為，既然地震屬于法律上的不可抗力的重大自然災害，房屋損失就不能只由借款人一方承擔，也不能由借款人和銀行雙方來承擔，而應由借款人、銀行和第三者共同承擔。第三者包括政府和保險公司。滅失房屋的所有權人即借款人在先期購房時已交了首付，后期也交了部分月供，這已給借款人造成了重大損失，因此，剩余的房貸不應由借款人繼續交納。如果房屋通過保險理賠或者補償等取得賠償金的，則賠償金應作為抵押財產，銀行有優先受償權。如果不能通過保險理賠的，剩余的房貸應由銀行和政府承擔。事實上，當受災人確無其他財產可供執行的，即使被銀行告上法庭法院也只好因被執行人確無可供執行的財產而中止執行。

在這一點上，中國銀監會通知核銷因地震無力償還的債務體現了國家意志。

5月23日，也就是震后的第12天，中國銀監會發出關于因地震無力償還的債務應予核銷的通知。通知指出，各銀行業金融機構要根據《金融企業呆帳核銷管理辦法（2008年修訂版）》的規定，對于借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆帳并及時予以核銷。對于銀行卡透支款項，持卡人和擔保人已經在本次災害中死亡或下落不明，且沒有其他財產可償還的債務，應認定為呆帳并及時予以核銷。此項舉措體現了國家意志，也體現了人民的利益，在一定程度上緩解了災民的一些壓力。對災民振作精神，堅定信心，戰勝災害，重建家園，無疑是注射了一支“強心劑”。

二、農村地毀人亡引發的土地承包經營權問題

汶川地震造成農村大量土地山林嚴重毀損、數萬人遇難。面對這種情況，災后重建會遇到土地承包經營權問題。

處理災后重建的土地承包經營權問題，可以從以下幾個方面入手：

1.要重新確認權利是否存在。農村土地權利涉及土地所有權和土地承包經營權。只有確定土地是否存在、權利人是否存在，才能確定權利是否存在。權利的滅失一般有兩種情況，一是權利的標的不復存在，如土地經地震后變為湖泊，或者山體滑坡使原來的川沒有了。據報道，汶川地震后形成了34座堰塞湖，這將會使大量土地滅失。這屬于不可抗力的情形，需要重新對土地進行分配。二是權利人在地震中遇難。但只要家庭中有一人幸存，就說明權利人依然存在，就應該承認他（她）對以往其家庭所承包的土地的整體繼續享有承包經營權。因為我國《農村土地承包法》第27條第1款、《物權法》第131條均規定，承包期內發包人不得調整承包地。而《農村土地承包法》第15條也規定，家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶，而非個人。這說明我國的土地承包經營權是以戶為單位，以戶為權利人的。一般也被稱作“在承包期內，增人不增地，減人不減地。”

2.如果一個農戶的成員全部遇難，則承包經營權滅失，該土地應該收回集體，作再分配。再分配的形式有多種選擇。原則上應該按照《物權法》第131條、《農村土地承包法》第27條第2款的規定，承包期內，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。

3.如果一個農戶中幸存者只有一人，而這個人又是未成年的兒童或者是因地震災害喪失了勞動能力的殘疾人，也應該繼續享有對土地的承包經營權。我們應當看到，無論是兒童還是殘疾人，在其行為能力之外，還有權利能力。權利能力與生俱來。根據《民法》規定，權利能力是指作為私法上權利及義務歸屬主體的資格，具體而言，就是其可以就自由、生命、身體等請求法律保護的資格，可以請求保障取得或處分財產的地位的資格等。因此，無論是什么樣的人，只要是生存下來了，就必須承認他（她）本來享有的對財產的權利，當然也包括對土地的承包經營權。

特別需要強調的是，孤兒的權利更應該予以保障。盡管政府會在處理災后事務上對孤兒進行妥善安置，也有不少人伸出愛心之手要收養孤兒，但都不應該以剝奪他（她）固有的財產為代價。況且，他們在正處在成長的過程中，所以更要考慮他們今后的生存條件。

三、建設用地使用權滅失問題

這次地震造成了城市毀損土地滅失。如北川縣城幾乎被夷為平地，成為一片廢墟。據說北川縣城要整體搬遷到異地重建。那么在縣城內原來已經取得的建設用地使用權，包括開發商取得的建設用地使用權和業主建筑物依附的建設用地使用權是否仍然存在？此時土地已經滅失，國家作為所有權人已經消滅了所有權，那么建設用地使用權當然也就不復存在。

由于地震致使建設用地使用權消滅的法律后果應由使用權人承擔。如果將來國家另建新城，是否采取無償撥付土地交給失去土地使用權人繼續使用，應由國家來決定。如果縣城異地重建，則應當通過劃撥手段，由原來的土地使用權人重新取得新的土地使用權，而不是原來的土地使用權的延續，應另行辦理土地使用權取得手續；如果縣城還在原址重建，也應當重新劃撥建設用地使用權，使原來的土地使用權人能夠重新取得使用權。

對災區分期付款的商品房，業主將其房地產權屬抵押給銀行，在地震中房屋滅失的，房屋所有權消滅，其房屋所有權抵押關系隨之消滅，就不再存在抵押關系。但土地使用權一并抵押的，如果土地沒有滅失，其土地使用權仍然是抵押物，還發生抵押作用，仍然在擔保貸款債權；如果土地滅失，土地使用權隨之消滅，其土地使用權的抵押關系也就不復存在。

四、無主物、遺失物的處置問題

在地震后的搜救過程中，搜救人員拾到大量現金、存折、項鏈和手機等貴重物品，處置這些財產也是一個大問題。

地震災害后，會形成大量的無主物，但是并非所有一時找不到主人的物都是無主物，因為有些是遺產。如果是遇難者遺留的遺產，則應當由他的繼承人予以繼承，并取得所有權。即使是遇難者遺留的遺產為無人繼承的遺產，也應當按照《繼承法》的規定，收歸國家或者收歸集體所有，一般不會形成無主財產。在農村，所有的農戶廢墟中的物，即使無人認領，也都是本村集體農民的遺產，無人繼承，也都由村集體取得所有權，不會成為無主物。

地震后，只有那些無法確定究竟是誰的，也無人認領的物，才可能成為無主物。我國《物權法》沒有規定無主物先占取得制度，故不適用先占取得規則，拾得人不能取得所有權。

在地震中拾得遺失物，按照《物權法》第109條規定，拾得人不能取得遺失物的所有權，拾得人應當將拾得物交還失主，或者交給公安機關。如果已經確認拾得物是無主物，根據《物權法》第113條規定，遺失物自發布招領公告之日起6個月內無人認領的歸國家所有。

對拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，《物權法》第114條也明確規定，應當參照拾得遺失物的規則處理，能夠交還權利人的，返還權利人，不能返還的，送交公安機關。但文物保護法等法律另有規定的，則依照其規定處理。

五、幾點建議

1.通過這次地震，建議國家針對災害發生的新情況、新問題，借鑒多地震國家的經驗（如日本），及時出臺相應的法律、法規和政策，填補法律漏洞，或者變更一些無法在災區適用的法律條款。在這方面，中國銀監會作出了榜樣。

2.對垮塌房屋業主按揭貸款的償還問題，目前國內基本上沒有現行法律可供適用。中國銀監會關于因地震無力償還的債務應予核銷的通知，也只是針對本次地震的臨時措施。建議研究對房屋貸款尚未清償的部分，在地震險投保中解決，并納入法制軌道。

3.城市毀損土地滅失，國家另建新城時，建議采取無償撥付土地交給失去土地使用權人繼續使用。