深耕二三線：房企過冬之道？

8月盛夏，全中國因奧運而熱情似火，但是宏觀經濟的不確定性，以及房地產行業的宏觀調控，使得樓市表現不佳，市場信心嚴重缺乏，房地產企業“過冬論”此起彼伏，甚至有悲觀者大呼這是二戰以來最冷的經濟冬天，著實引起了業界的不少共鳴。

根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，在連續數年“熱漲”之后，一線城市房價相繼“冷靜”下來。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.3％，但漲幅比7月低1.7個百分點，環比下降0.1％。雖然房價仍維持高位運行，但上海，廣州、深圳和等一線城市的新房價格均出現環比下跌，其中廣州，深圳兩地的新房價格更是自去年12月份以來連續數月下跌，同比價格分別下降-3.3％和和12.4％、商品房銷售量卻悄然攀升至全國15個副省級城市的前列，房價繼續平穩上揚。其他一批二線城市房價排名也猛然躥升，8月份新建住房銷售價格同比漲幅排位中，漲幅較大的城市幾乎全是二三線城市，主要包括：濟寧2.5％、長沙1.3％、常德1.2％，長春和貴陽均上漲1.1％。未來樓市走勢不明朗，觀望情緒嚴重之時，這一動向似乎在暗示，中國樓市熱點正向二線城市轉移，深耕二三線城市或是房企過冬之道。

一線城市房地產業競爭激烈

巨大的中國房地產市場有一線城市、二線城市及三線以下城市的市場之分。房地產市場的不動產性，又造成城市間房地產市場發展的極不平衡。

經歷了10余年的商品房開發，北京、上海等一線城市地價越來越高，房價越來越高，房地產企業開發成本越來越高，市場已經進入增長速度放緩、競爭異常激烈，利潤日益下降的階段。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，價格漲幅目前雖然略有回調，但實際的市場承接力度，仍然遠不能樂觀。再加上這些城市，幾乎集中了全國有實力有資金的地產商。為了項目成功地產大鱷們出盡法寶，激烈競爭之余，往往是熱鬧有余，實惠不足。有時候敲鑼打鼓，大動干戈賣一個樓盤下來，除去成本和財務費用，盈利其實非常有限，企業利潤率尚在不斷下降。據統計，一線城市的房地產投資收益率約在7％到8％之間，雖然高于世界平均水平的4％到5％，但與二線城市至少10％以上的房地產收益率相比，還是差額巨大。

二線城市市民收入普遍提高，造就了房地產潛在的需求，而且二線城市的勞動力充裕、管理成本低、原材料價格低廉，開發商的綜合成本可以大大降低，這一切都可以提高大額投資的預期回報率。房企的異地擴張將成為必然，而二線城市是不可避開的一個點。在一線城市“榨”了第一桶油之后，面對利潤不斷下降的現實，有實力的開發商如能及時轉戰二三線城市，充分發揮以前的積累，縱橫捭闔，很容易將品牌勢能在當地兌現為持續的盈利。

目前房價回落明顯的城市。幾乎都集中在一線城市，也就是前幾年房價高速增長的地區。而統計數據顯示，大量的二三線城市由于房價上漲啟動較晚、漲幅有限，現在的房價仍在徘徊，部分還是持續上升。每個地區的房地產基本面，是由當地的城市化進程決定。這也是判斷一地房價中長期走勢的重要依據。由于二三線城市的地價水平較低，保障性住房建設起步較晚，城市化需求的缺口比一線城市更加明顯，因此在多數二三線城市，房價的走勢更多地還是由供需兩方的長期均衡價格來決定，其長期的趨勢還是比較清晰。

二三線城市：新一輪城市發展的主角

中國區域經濟發展很不平衡，第一輪經濟增長使北京、上海、廣州、深圳等城市規模擴大。發展成為全國以及區域經濟中心，構成了一線城市。但與此同時，這些城市的城市化率已經超過75％，開始從快速成長進入到了成熟期，城市房地產需求也從解決基本居住的增量市場逐漸向改善型、投資型和投機型市場轉變。一線城市盡管總體市場容量仍然較大，但增長速度已經明顯低于全國平均水平?？梢哉f，中國城市化的第一浪已經過去。而延伸到各省會城市及一些經濟高度發展的區域中心城市的第二浪城市化趨勢正在猛烈展開。據統計，二線城市在全國大約有30～40個，它們目前構成了中國新一輪城市發展的主角。有專家預測在未來的二十年內，這些城市的城市化率將從現在的35％增長到60％～70％。二線城市的大規模城市建設帶來大規模拆遷，由此形成的被動需求啟動了各地住宅市場，并拉動了容量的增長，提速了市場發展。

在許多二三線城市，多年來受“經營城市”的策略影響，房地產業被視為拉動地方經濟的核心動力。同時作為區域經濟中心，不少二線城市同時具備吸引周邊人群進行置業投資的優勢。因而，長久以來，受地方政府以及區域消費需求的雙重驅動，部分二線城市的房價紛紛拉出一條太陽線，有些地區的房價增幅甚至超出許多一線城市，頻頻位居全國70城市房價漲幅前列。

正是二線城市房地產市場基數低、增長快，容量大、發展可持續性強、競爭相對較弱、土地資源相對充足等一系列優勢，使得它們相對于一線市場的飽和、高度競爭和政策的打壓更具優勢，因而有可能成為中國新一輪城市化進程的中心。二線城市在中國城市化與房地產業發展中將扮演關鍵角色，在中國新一輪的區域經濟增長中，起到助推器作用的不是那些一線的中心城市，而是那些二、三線城市。

二三線城市樓市受宏調調控影響較小

房地產市場顯然已經不再是前幾年的一路大牛市，進入的是分化和調整階段。一線城市房地產快速發展，房價快速飆升時，二三線城市的房地產市場剛剛開始發展，同樣，一線城市房地產市場的價格逆轉或全面下調，并不能表明全國二三線城市也是如此。從中長期看，前期支撐房價暴漲的宏觀經濟背景沒有發生變化，城市化、工業化的進程仍在加速進行中，在剛性需求的支撐下，發展空間較大的二線城市房價長期仍然向好。

而且，07年下半年開始的新一輪宏觀調控的重點，在于遏制投資和投機，對于以自住為主體的基本需求，是支持和鼓勵的。因此，調控真正起作用的是在一線城市，而以自住消費為主的二線城市并沒有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。

其次，二三線城市的政府為了加快城市化進程，更愿意為房企營造較寬松的市場環境。此外，國家所規定的“限房價、限地價”等政策暫未在二三線城市深入貫徹。二三線城市的樓市受行業宏觀調控的影響還比較小，可以說是兵家必爭之地。尤其是今年以來，大家開始認識到在二線城市風險更小，擁有更持久的發展空間，二線城市已經凸現新的地產機會，即將成為新的房地產開發熱點。

毋庸諱言，房地產市場已經由當年“誰都能賺錢”的時代，進入一個急劇動蕩的陣痛期。要度過這個也許不會短暫的寒冬，房地產企業不僅要“身體好”、“基礎好”，更要在運營戰略上有所選擇，尋找到最容易獲得利潤的領域。目前來看，在一線城市偏冷僵持的時候，深耕二三線城市者，往往可能有更好的回報，更大的潛力。誰能在二三線城市搶先布局落子，立足于其深厚的區域消費基礎，深耕細作，誰在這個冬天儲備糧草的機會就更大，在未來回暖時候，一馬當先跑出的幾率自然也會增加很多。