好店址是成功的開始店鋪選址之“癢”

“這樣的地方并不好找”

意大利頂級時尚品牌Trussardi Jeans總裁柯露碧(RobertaCarubbi)曾經親臨上海，希望能為其在中國開出更多店鋪提前選址。不過她遺憾地發現，這樣的地方并不好找。

柯露碧向媒體坦言自己的想法：“我們當然希望能開出更多的門店，因為這是最好的宣傳手段。對頂級時尚品牌而言，任何一種宣傳方式，都比不上開設自己的專賣店或旗艦店，這樣才能讓消費者對品牌產生最直接的體驗。”

柯露碧的這種“選址觀”不僅適宜于國際大牌，其實任何一家店面都面臨著選址之“痛”。正確選擇店址，是開店賺錢的首要條件，一個經營項目很好的店鋪，若選錯了店址，小則影響生意興隆，大則還可能導致“關門大吉”。尤其是現在隨著創業熱的不斷升溫，如今想投資開店當小老板的人越來越多。但開店并非像“春天播種，秋天結果”那么簡單，而要牽涉到選址、融資、進貨、銷售等諸多環節，其中選址是關鍵的第一步。

店鋪的地段一般有這樣三類：第一類是成熟的中央商務圈；第二類是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區或就業中心區，能吸引大量就業人口的商務辦公樓或經濟開發區；第三類是住宅小區內部。

那么，服裝店到底該如何選址呢？記者經過對北京各地段商圈的調查，不少人士吐露了這樣一些秘訣。

首先要選取自發形成某類市場的地段。在長期的經營中，某街某市場會自發形成銷售某類商品的“集中市場”，人們一想到購買某商品就會自然而然想起這條街，這比如北京的王府井等。這方面，要充分考慮周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況，對經營商鋪的創業者來說，“客流”就是“錢流”，不要因為怕競爭而選在偏遠地區。其實，商業區店鋪比較集中，反而有助于聚集人氣，但要注意經營錯位問題。這樣，便很好借用了近在咫尺的整個商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可“大樹底下好乘涼”，得來全不費功夫。

其次，要選擇有廣告空間的店面，有的店面沒有獨立門面，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發揮”營銷智慧的空間；還要有“傍大款”意識，即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊。

放得長線方釣大魚

還有一個關鍵的問題便是，注意租金的性價比。不同地理環境、交通條件、建筑物結構的店面，租金會有很大出入，有時甚至相差十幾倍。對創業者來說，不能僅看表面的價格，而應考慮租金的性價比問題。

在這方面，需要放長眼光。其實好店址的高租金并不是一天兩天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房東和租主在長期利潤分成較量中開成的契約，租金高到租主無錢可賺，那么再好的門面也租不出去。可見，好店址雖然寸土寸金，但正常情況下賺的錢總會大大超過租金，并有有利可圖。

因此，花大錢開個大店鋪，不如花大錢找個好店址。當然，高租金增加了經營成本，也增加了經營壓力和風險，必須得好好盤算投資項目，看空間能否做黃金旺鋪的生意。如果沒有金剛鉆，就不要攬瓷器活，如果實在是初期資金不足，且其它地區也還有好店址，只要能經營得當，也一樣有利可圖。

當然，并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢，有時遇到市政規劃變動，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，創業者在選址時要眼光放遠些，多了解該地區將來的發展情況。除了市政規劃外，還要注意該地區未來同行競爭的情況。

同樣，租賃店鋪信息的獲得也有學問，現在有許多創業者喜歡通過報紙廣告、房屋中介、房地產交易會、互聯網等了解商鋪信息。其實，商鋪市場有個“2:8法則”，即公開出租信息的店鋪只占總數的20%，而以私下轉讓等方式進行隱蔽交易的卻占80%。所以，尋找商鋪一定要廣開渠道，多管齊下。

關于選址的博弈

還是把話題回到本文的開始吧，為什么柯露碧感嘆“這樣的地方并不好找”呢？國際大牌的選址都有什么樣的考慮呢？

在柯露碧看來，選址過程中，同一樓層的品牌組合同樣非常重要，這就涉及到選址的另一標準：觀察該商場已經入駐的其它品牌銷售狀況，以此衡量經常光顧該商場的顧客的消費能力。

她說：“入駐某一商場時，最好選擇與自己競爭品牌比鄰而居的位置。”她還建議那些二線品牌，盡量爭取與一線品牌相鄰，這樣有助于提升自己的品牌形象。

柯露碧相信，高質量的“品牌組合”能帶來商場和品牌的共贏。因為不同的品牌都有各自的優勢和不同用途，一個平衡的組合可以滿足同一個顧客在一天中不同時間段、不同場合、不同產品風格、提供購買便利的需求，從而吸引更多“回頭客”。

店址確認后，品牌商還應對選定區域進行規劃，找出“熱點”區域；對展示櫥窗的尺寸、主要入口及餐飲區的位置等細節都要精心考慮。不過，要進入這一階段[FS:PAGE]并非輕而易舉的事，如果找不到合適的地址，那就“等”，“寧可推遲開張時間也不能馬虎確定”是柯露碧的一貫主張。她強調：“選址的重要性毋庸置疑，專賣店所在地段的檔次本身就在向消費者傳達其品牌定位，此外還要兼顧前面提到的客流質量，二者缺一不可。如果找不到合適的地點，我們寧愿推遲開張時間。”

看來，無論國際大牌還是發展中的品牌，其商鋪的選址都是一件既“癢”又“痛”的事情，有專家總結說，商鋪投資應放眼于區域經濟、收入水平、居住區規劃、導入人口質量等發展趨勢，著眼于商鋪擁有的商圈、購買力的質量和數量以及商鋪本身的品質，從中選出時間成本不高、增值潛力較大的商鋪。通常情況下，繁華商業區商圈范圍較廣，人流量大，營業額必然較高；人口密度高的大中型居住小區，需求旺盛，而且客源穩固，可保證店鋪的穩定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優勢，客流量最多，商鋪經營面較廣；郊區住宅社區配套商鋪則有較大的價格優勢和發展潛力。