２００９農村投資新商機

如果你手上有點閑錢，對農村市場有興趣，那么，2009年，我們建議你去農村投資。

因為，2008年10月19日，中共十七屆三中全會通過的《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題決定》文件有如下內容：“允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權……”，也就是說，你沒有地，但是你可以去農村承包土地創(chuàng)業(yè)！

1978年，有人說那是中國行將崩潰的時刻、有人說那是中國大混亂的時刻，鄧小平同志上臺沒有從抓宏大的理論起步、改變，而是從最樸實、最和老百姓相關的——吃飯問題開始驚天改革之旅的，沒有人能想到解決吃飯問題、包產到戶的行事方針和做法帶來的是中國的改革開放政策，而改革開放則激活了疆化多年的中國經濟！

事實上，在中國，相當長一段時間里，最重要也是最復雜的問題，一直都是——農民問題。

自2004年啟始，每年的中央一號文件都是有關“三農”問題的，可見中央政府對“三農”問題的重視。

……

時光飛逝，毛主席說“一萬年太久、只爭朝夕”。2002年中共第四代領導人順利接班。海外華人敏銳的感到了胡錦濤的膽魄，率先提出了‘胡溫新政’的說法，轉眼6年過去了，2008年10月19日，由中共十七屆三中全會通過的《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》全文公布。至此，關于農村土地制度改革的種種猜想與激辯終于答案揭曉塵埃落定。

——《決定》指出，“允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營?！彼^的“土地流轉”是一種通俗和粗略的說法，其本意應該是農民土地承包經營權的流通及轉移。

《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題決定》內容提要

2008年10月19日，中共十七屆三中全會通過的《關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題決定》文件公布。

文件作出5方面決定：新形勢下推進農村改革發(fā)展的重大意義；推進農村改革發(fā)展的指導思想、目標任務、重大原則；大力推進改革創(chuàng)新，加強農村制度建設；積極發(fā)展現代農業(yè)，提高農業(yè)綜合生產能力；加快發(fā)展農村公共事業(yè)，促進農村社會全面進步。

核心內容有以下幾方面：

●土地承包經營權更穩(wěn)定充分，土地承包關系長久不變

《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中提出，要賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系要保持穩(wěn)定并長久不變。統一經營要向發(fā)展農戶聯合與合作，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系的方向轉變。

●允許農民以多種形式流轉土地承包權

按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經營。土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。

●允許農民參與開發(fā)集體土地建設非公益項目

在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益。

三個典型案例給我們的啟示

毫不夸張的說，新土地改革中的土地流轉讓中國人看到了希望。土地流轉怎么轉，我們目前至少可以看到好幾個截然不同版本的流轉實例，同時，從民眾的訴求中，我們也可以看到，一旦土地流轉這道大門打開，新創(chuàng)造的市場將帶來如何龐大的力量。

首先還是從學理上簡單說一下土地流轉何以釋放如此龐大的力量。解釋的方法很多種，但最適合的還是科斯的產權理論。產權理論里面第一條指出，不是用市場進行配置的資源，交易費用無窮大；只有市場出現了，節(jié)省下來的交易費用就可以釋放出來，產生巨大的效用。張五常在這個問題上有更深入的介紹，他指出，競爭無可避免；決定勝負要有準則，在無數可以采用的準則中，只有市價不會導致租值消散，而市價的使用是基于有明確產權的存在。這個原理說的是，市場是資源優(yōu)化配置的首要模式，沒有市場的資源配置是無效率的；經過30年市場經濟熏陶，中國人已經很能夠接受這個觀點了。

但是很遺憾的是，我們的農民是一直游離在“市場”之外的。從1978年開始實行的承包責任制，規(guī)定的是農民對土地有使用權，但遺憾的是，這種使用權并沒有成為市場，因而，農民縱有勞動力、資本和技術的配合，卻無法根據其他生產要素的實際情況自主提高生產效率。令農民空有土地的使用權，卻沒有對土地的流轉權，這樣的土地產權困境造成了在后期城鄉(xiāng)經濟發(fā)展過程中，農民對土地的浪費情況十分嚴重。

今天，土地流轉打開了一扇門，如何盤活土地，是我們今天思考的重點所在。本文列舉三個案例，分別對不同狀況下的土地流轉情況進行梳理：

案例一：浙江，不改變土地用途的農村土地流轉

2008年3月，浙江金華瑯琊鎮(zhèn)上盛村實施土地流轉承包，化荒田為農場，把原來的小農經濟轉變成合作社經營。上盛村的田園果蔬合作社把上盛村和周邊村里許多外出務工者和老人手中的閑置田地租賃過來，然后通過與農戶簽訂土地流轉合同，擴大了經營規(guī)模。合作社現已和100多戶農戶簽訂土地租賃合約，租賃土地約520余畝，種植早稻、甜玉米、辣椒等農作物，預計在幾年內，合作社蔬菜果園的面積要擴展到1500畝—2000畝。生產面積的擴大，需要更多的勞動力，所以，村民除了每年能拿到的固定的土地流轉收益外，還能在合作社打臨工，每月大概能獲得1000元以上的工資。

我們可以看到，在這個案例中，土地流轉在農用地內完成，以資源的再配置實現了分工細化。土地性質沒有發(fā)生大的改變，沒有對耕地造成減損。農民同時并未喪失對土地的第一支配權，和現有的政策、產權現狀也能夠很好的接上軌。這種做法應該是目前最沒有爭議的土地流轉模式，最穩(wěn)妥，也最容易為農民接受。從三中全會的政策表態(tài)來看，浙江金華模式將是在廣大農村首先推廣的主流模式之一。

但這一模式同樣要面對一個無法回避的問題，即農民實際收入是否真正得到提升，農民是否確實得到實惠。在浙江嘉興，一戶農民將13畝承包田置換給了鎮(zhèn)上的一家農業(yè)開發(fā)公司，換來每年8300元的土地流轉金，按照政策，在該農民61歲以后，他可享受到每月200元的養(yǎng)老金直到去世。每年8300元的土地流轉金平均到每個月大概接近700元，這個數字對于一個沒有土地進城居住的農民家庭來說是不是有點殘酷？是否考慮到若干年后由于通脹等原因造成的貨幣貶值情況呢？是否可能采取更穩(wěn)固的股權合作模式，讓農民以地入股，享受租金的同時還有紅利收入以便靈活調整呢？這些細節(jié)值得思考。

案例二：天津，改變土地用途的農村土地流轉

（農民用宅基地換的小區(qū)房）

據10月13日媒體報道，在天津土地流轉讓農民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，試驗出宅基地換房模式。所謂“宅基地換房”辦法，即農民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標準，換取小城鎮(zhèn)內的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設用地進行復耕，而節(jié)約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設資金缺口。

從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農民意愿和大量調研基礎上，推出以“宅基地換房”加快小城鎮(zhèn)建設的辦法，并在“十二鎮(zhèn)五村”開展試點，涉及津郊近十八萬農民。至2008年末，將有十萬農民告別鄉(xiāng)間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫(yī)保的“城里人”生活。

這種模式尤其受到類似的大中型城市的地方政府高度關注。北京已經表示，將借鑒天津模式對土地流轉進行改革。但這種模式同時也是爭議最多的，農民最關心的是補償問題，商品房對宅基地的補償標準是怎樣的？農民可以獲得怎樣的工作？

越是爭議激烈之處，越是值得深入探討。最被人們所質疑的是，如果農民不自愿，釘子戶如何處理？只要一個村里面有一戶“釘子”，那么所謂的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售就不那么容易了。這是這個模式之中幾乎無法避免的矛盾問題，同時也牽涉到農民利益如何補償的問題。翻查關于天津市土地流轉建設示范區(qū)東麗區(qū)華明鎮(zhèn)的情況，可以查出當時在土地流轉補償的過程中，也曾經出現不少問題，如發(fā)放給農民的土地賠償款時，個別領導以權謀私，將自己的親戚秘密遷入村內領走本應屬于農民的賠款……可以說，如果只看到建設效果，而忽視過程，土地流轉同樣有可能成為一個龐大的腐敗黑洞，農民應得的利益依然得不到有效保障。

案例三：深圳，城中村農民房如何流轉？

第三種情況，最典型的案例是在深圳。如果中央在“新土改”中允許農民承包經營的土地流轉，對深圳這個已經消滅了農村的城市會有什么影響？據南方都市報報道，一旦中央允許農村集體土地流轉，在城市化方面先行一步的深圳的可流轉對象將是大量的城中村私房以及生產經營性建筑。這兩類“違法建筑”的處理問題已困擾深圳多年，先后經歷了搶建——嚴控——確權——再搶建——再嚴控的多次反復，至今未妥善解決。

從政策上講，土地流轉是大勢所趨，城中村不可能成為城市的特例，最終一定要加入到流轉的行列之中。深圳城中村的土地流轉問題和純粹的農村土地流轉問題截然不同，城中村本身已經是和資本高度結合的小城鎮(zhèn)，只是因為土地要素未能流轉，而造成了和周邊城市區(qū)域發(fā)展的高度不平衡。

而目前來說，缺乏先例及法律配套上還沒有相應的規(guī)則跟上是最大的問題。如果試圖用案例2的流轉辦法來處理深圳的城中村，用等面積的商品房置換用地，首先要面對的是一連串復雜的置換補償過程，這對于已經不斷產生現金流的農民房來說，并不簡單。深圳的農民房業(yè)主都是高智商市民，他們很清楚自己物業(yè)的現金價值，比如一棟8層32家房客的農民房，產生的現金流可以達到每月5萬元以上，按房屋租金估值法推算，這棟樓若是參與流轉，市場價值應該在2000萬元左右（根據當情市場行情測算）。

從學理上講，農村土地流轉有利于土地利用效率的提高，但對于深圳來說，農民房的利用效率本身已經很高了，它們的價值在租賃市場上已經通過租金得到了充分的體現。當然，這些房子一沒戶口指標，二沒小區(qū)規(guī)劃、最重要的是沒有房產證，要流通還不能一下子來。但最簡單的思路一定是讓市場給它們定價，讓虛高的價格降下去，讓低估的價格漲起來。既然市場可以給它們定出價格，那不妨嘗試按照這個思路走下去，不如逐步減少中間環(huán)節(jié)，逐步放開口子讓這些房子進入二級市場，從允許整棟流轉開始，到允許分戶流轉，產權問題一定是越來越清晰的。另一方面，允許這些樓房加入市場，對平抑房價是肯定有幫助的。但其中一定涉及和市場現存商品房的差價區(qū)別問題，這里不作討論。

土地流轉五種模式

模式一：土地互換

互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進農村規(guī)模化、產業(yè)化、集約化經營的必由之路。

模式二：出租

在市場利益驅動和政府引導下，農民將其承包土地經營權出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經營權，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

模式三：入股

入股，亦稱“股田制”或股份合作經營，是指在堅持承包戶自愿的基礎上，將承包土地經營權作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農村土地經營的雙向選擇（農民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經營，也可不參與土地經營），農民憑借土地承包權可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點在于產權清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農戶的土地承包經營權長期確定下來，農民既是公司經營的參與者，也是利益的所有者，是當前農村土地流轉機制的新突破。

模式四：宅基地換住房，承包地換社保

重慶，去年被國家批準為統籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，在土地改革領域率先進行大膽探索，創(chuàng)造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是說，農民放棄農村宅基地，宅基地被置換為城市發(fā)展用地，農民在城里獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權，享受城市社保，建立城鄉(xiāng)統一的公共服務體制。

模式五：“股份＋合作”

山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制，建立起“股份＋合作”的土地流轉分配方式。這種模式是，農戶以土地經營權為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則，引導農戶以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理，不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風險金，然后再按股進行二次分紅。（責任編輯 黃祥福）