后奧運時代樓市五大預測

樓市觀望短期內不會消退，觀望將延續到2010年；房價價格大戰將從幕后正式走向前臺，開發商降房價不再遮遮掩掩；土地市場因樓市而“退燒”；政府調控房價的決心不會改變，“救市”政策不會出臺；二手房市場深度“洗牌”，公司倒閉為市場常態。

隨著北京奧運的結束，大眾的眼球重新回歸樓市，面對金九銀十，沉迷了太久的樓市能否在此期間回暖顯得異常關鍵。后奧運時代開發商作何表現，是堅持高房價還是降價？與之對應的購房者是繼續觀望還是選擇購買，都決定了未來樓市的走向。

截止到2008年7月，以北京地區為例，根據北京市房地產信息網統計：1—6月份北京商品房成交量同比減少40%，其中7月份商品房銷售環比6月份減少了50%。北京奧運會的召開，由于單雙號的限行、建筑工程停車，加上大眾把眼球集中在比賽上，更是讓樓市“雪上加霜”。因此8月份的商品房銷售創歷史最低，周均銷售不到100套，眾多樓盤創造了8月“零”銷售的尷尬紀錄。

如今奧運會塵埃落定，樓市正式進入后奧運時代，那么樓市是反彈上行還是繼續下墜，房價是漲是跌，我們不妨在這里大膽預測一下。

購房者繼續觀望，且有可能延續到2010年

從去年底延續到現在的這輪次樓市觀望，時間之長超出了所有人的預期，根據往年經驗，因調控政策出臺引發的購房者觀望觀望時間一般不會超過半年。而如今大半年時間已經過去，購房者的觀望情緒不減反增，開發商在資金嚴重短缺的壓力下，從今年5月份開始，被迫采取各種折扣措施，這讓處于觀望徘徊中的購房者看到房價下降的曙光，因此更加堅定了房價下跌的信心。實踐證明，大多數開發商雖然采取了較大折扣賣房，并沒有取得預期效果，銷售速度和成交量并沒有呈現明顯增加的趨勢，反而陷入了“樓盤越打折，購買者越無人問津”的怪圈。

下半年，國內經濟形勢并不樂觀，股市繼續低迷，CPI依然處在高位，因此我們有理由相信，樓市的觀望還將繼續，買賣雙方的博弈遠未到結束之時，樓市的最困難時期即將到來，也許開發商在準備打“持久戰時”，應該把困難考慮得更充分一些，如果說觀望要持續到2010年，應該是意料之中的事情。

樓市價格戰將從“幕后”走向“前臺”

在奧運會之前，由于資金鏈日趨緊張，開發商被迫采取了打折促銷等手段，同時宣稱：“我們的項目促銷，只是季節性或節日性促銷，房價絕對不會下降。”

如果說奧運前開發商打折及促銷是“猶抱琵琶半遮面”，有幾分不好意思的成分在里面，那么奧運會之后，開發商的打折促銷就有點“赤裸裸”了，8月底，地產界的老大萬科公司在全國的項目率先降價（北京地區除外），折扣幅度大都達到8折甚至7.5折，開發商降價從“幕后”徹底走向“前臺”。

土地市場將隨樓市一同“退燒”

樓市冷清，尤其是部分項目通過折扣降房價，讓不少已購房者感覺買房上當，因此選擇退房。與購房者退房相比，開發商退地潮也在全國各地涌現，同時土地市場交易量創下歷史新低，土地流拍現象嚴重。奧運會之前，上海出現了全國第一例開發商退地現象；而在北京，去年開發商熱捧的限價地今年卻成為開發商的“棄兒”，2008年新推出的兩塊限價地全部流拍。

銷售不暢，資金回收緩慢讓今天的開發商頭痛不已，國家實施緊縮貨幣政策，開發貸款壓力無門，同時在資本市場對開發商大門緊閉。因此可以預見下半年的資金緊張將成為開發商能否度過樓市“寒冬”的關鍵。為了活命，部分開發商不得不選擇“賣兒賣女”，選擇退地，或將自己手中的土地和項目轉讓出去。至于土地儲備中心新推出的地塊，除了有資金實力的大開發商，中小開發商是無力購買的。而大開發商一般都有特殊渠道獲取土地資源，或者前期已經儲備了大量土地資源。因此，后奧運樓市土地市場出現無人問津的場面就不足為奇了。

政府調控政策不變，“救市”舉措難現

中國房地產經過數10年的發展，給中國經濟增長、城市形象改善起到了至關重要的作用，因此在地方政府和開發商眼中，房地產一直是中國經濟發展的支柱產業，這也是開發商最引以自豪和敢于與地方政府叫板的重要資本。因此樓市持續了近一年之后，不少開發商在奧運會之前，宣稱政府不會永遠讓樓市冷清，在奧運之后一定會采取行動“救市”。

然而這一次開發商的如意算盤極有可能要落空，因為奧運結束之后，央行和銀監會在第一時間發布了關于“限房貸”的通知，無疑當頭給正處于等待救市政策的開發商澆了一瓢涼水，徹底讓開發商對于政府救市“死心”。房地產業只是國民經濟的一個行業而已，在國家整體經濟面前，最多只是一個重要“棋子”而已，絕對不是中國經濟的“統帥”，國家不可能在壓通漲為首要任務的今天，去采取措施刺激樓市發展。因此后奧運的樓市，開發商期待政府“救市”無異于天方夜譚。

二手房市場深度“洗牌”二手房公司倒閉為市場常態

如果細心的人一定會發現，在北京的街頭，社區底商中就數二手房門店的數量多。在市場好的時候，一條繁華的數百米街道上，就有5-6家的二手房門店，而且大多數是比鄰而居。但是此輪次的調整，對二手房的公司打擊可謂最大，經常閱讀報紙的人就能發現：最近二手房中介門店轉讓的消息頻出，二手房公司倒閉的消息也層出不窮。

如果說開發商在樓市調整時可以選擇做“豬堅強”，支撐個二三年沒有什么大問題，而對于二手房中介公司，能支撐個半年就非常不容易了。買房觀望，賣方堅持高價，這基本上就要了二手房公司的命。如果樓市真如前面預測的那樣，觀望會延續到2010年，那么中介公司倒閉潮將在今年年底和明年之初達到最高潮。