物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制探討

摘要：物業(yè)管理企業(yè)在近幾年獲得了發(fā)展，是一個朝陽行業(yè)，但是總體來說，物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展只限于少數企業(yè)，在物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展的背后還面臨著危機。多數物業(yè)管理企業(yè)盈利狀況不佳，很多企業(yè)只是生活在邊緣線上，出現(xiàn)上述問題的很大一方面的原因來自于內部財務控制上的問題。本文僅對物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制展開探討。

關鍵詞：物業(yè)管理；內部財務控制

物業(yè)管理企業(yè)是近年來一個新興的行業(yè)，發(fā)展比較快，但是總的來說，整體盈利狀況并不理想，房管部門轉變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)的難以適應市場競爭，虧損比較大，開發(fā)商下附屬的物業(yè)管理企業(yè)大部分由開發(fā)商決定，市場競爭意識薄弱，虧損狀況也比較大。自主經營的物業(yè)管理企業(yè)經營狀況相對較好一些，但是盈利狀況并不是非常理想。究其原因，很大一方面就是企業(yè)內部財務控制并不完善，內部財務控制薄弱，使得企業(yè)不具備進行激烈市場競爭的能力。因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制非常重要。

一、內部財務控制制度以及物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制因素

(一)內部財務控制制度概述

內部控制包括很多方面，其中內部財務控制在內部控制中占很大作用，因為財務管理是一個企業(yè)的核心，對企業(yè)的盈虧有很大的影響。內部財務控制是指企業(yè)為了保證企業(yè)財產物資的安全、完整，提高會計信息質量，提高企業(yè)整體的盈利狀況所采用的各種方法以及措施。科學有效的內部會計控制是企業(yè)實現(xiàn)經營目標，防止會計控制的有效手段，因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制非常重要。物業(yè)管理企業(yè)應該改善內部會計控制環(huán)境，建立健全內部會計控制制度。

(二)物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制因素

物業(yè)管理企業(yè)在其經營管理活動中，經濟收益來自于兩個方面，一個是圍繞物業(yè)管理的工作范圍，提高服務質量，另一方面就是通過多種經營為企業(yè)創(chuàng)造收益，物業(yè)管理企業(yè)以服務為主，因此，管理費用的開支問題就是物業(yè)管理企業(yè)財務控制面臨的最主要的問題，物業(yè)費用的開支要堅持對客戶負責的原則，這是物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制最主要的因素。

二、我國物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制出現(xiàn)的問題

(一)在內部財務成本控制方面存在問題

物業(yè)管理企業(yè)的財務管理目標就是物業(yè)服務以及經營服務，物業(yè)服務就是為業(yè)主以及客戶提供有效、經濟的服務以及維護業(yè)主的財產。因此，物業(yè)管理企業(yè)就必須密切注意費用的開支，在盡最大能力為業(yè)主提供服務的同時，有效節(jié)約成本，才能為企業(yè)創(chuàng)造利益，保證企業(yè)不陷于虧損狀態(tài)。目前，我國的物業(yè)管理企業(yè)把對外提供物業(yè)管理服務看成是一種無形產品，把相關物業(yè)服務功能整合起來作為成本計算對象，把企業(yè)的成本分為營業(yè)成本和非營業(yè)成本。根據成本管理制度，目前我國物業(yè)管理企業(yè)一般情況下實行定額管理辦法控制成本費用，但是物業(yè)管理企業(yè)的服務費是很難計量的，因此，一般情況下物業(yè)管理企業(yè)更樂于將收支差額作為成本計劃目標，盡量壓低成本費用。但是物業(yè)管理企業(yè)更多的是涉及的費用，在平時的賬務處理中，期間費用可以抵減損益，并不同制造費用一樣計入產品成本，因此，物業(yè)管理企業(yè)在財務方面就不能全面的顯示費用，從而造成隱含成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)內部財務區(qū)別于其它企業(yè)的地方，當然物業(yè)管理企業(yè)在內部財務控制比較薄弱的情況下，在這方面的管理也比較缺失，不利于進行科學的物業(yè)控制，提供的財務信息也就不準確，這就不利于指導企業(yè)進行科學的決策，因為成本信息不夠準確。而且物業(yè)管理企業(yè)在財務成本的管理方面只注重提供產品成本數量上的變化，確不能有效的指出變化的原因，這對于物業(yè)管理企業(yè)控制成本，提高企業(yè)效益都是不利的。因此，物業(yè)管理企業(yè)應該重視成本的管理，重視期間費用的核算。

(二)物業(yè)收費標準有待明確

物業(yè)管理企業(yè)一方面是為業(yè)主提供服務，另一方面也要從中獲取利潤，因此，必須收取服務費。如今，我國物業(yè)管理行業(yè)相對比較復雜，有的附屬于房地產開發(fā)企業(yè)，有的由房管部門轉變?yōu)槲飿I(yè)企業(yè)，有的是自主經營企業(yè)，總體來說盈利狀況欠佳。附屬的物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制相對薄弱，對于盈利的追求也不大，因此，在財務上對于物業(yè)收費方面不明確。物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費并不能切合實際，財務部門更不能進行調查，有的物業(yè)管理企業(yè)收費過高，居民難以承受，使得物業(yè)管理企業(yè)越發(fā)不景氣，有的物業(yè)管理企業(yè)收費標準低于成本，使得物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)虧損經營難以發(fā)展，因此，加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制非常必要，這樣才能根據實際情況健全物業(yè)管理的收費定價原則，使企業(yè)快速發(fā)展。

(三)很多物業(yè)管理企業(yè)并不能認識內部財務控制的重要性

由前面的內容可知，物業(yè)管理行業(yè)比較復雜，很多物業(yè)管理企業(yè)并未從開發(fā)商的售后服務中分離出來，因此，大多數物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理的認識也就相對不足，缺乏物業(yè)管理方面的經驗。房管改為物業(yè)的企業(yè)對于物業(yè)管理的知識了解的也相對較少，房管單位屬于事業(yè)單位性質，內部財務控制相對較為簡單，物業(yè)管理企業(yè)雖然也不是非常復雜，但是涉及服務費方面的內容的處理還是很重要的，物業(yè)管理企業(yè)并不能深刻的認識這一點，造成很多企業(yè)持續(xù)虧損經營。對于自主經營的物業(yè)管理企業(yè)雖然盈利狀況相對較好，對物業(yè)管理方面的了解相對較多，但是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較晚，是一個新興的朝陽企業(yè)，一般自主經營的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相對較小，如果企業(yè)想擴大規(guī)模，進行投資融資，現(xiàn)實的財務體制是不能滿足其需要的。因為現(xiàn)實的物業(yè)企業(yè)財務管理體系不健全，對于投資籌資缺乏全面的財務預算，財務管理體制不完善。因此，物業(yè)管理企業(yè)只是簡單的處理內部的賬務，以服務為主，經營其它內容為輔，領導并不能加以重視，而且財務人員素質參差，因此，對于很多企業(yè)來說，這樣的發(fā)展前景是不容樂觀的。

三、加強物業(yè)管理企業(yè)內部財務控制的建議

(一)采用合理的成本計算方法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本

物業(yè)管理企業(yè)具有自身的行業(yè)特殊性，其是以服務為主的行業(yè)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的服務功能就作為物業(yè)管理企業(yè)的成本管理對象。首先物業(yè)管理企業(yè)可以采用作業(yè)成本法確定物業(yè)管理企業(yè)的成本。這樣可以拓寬成本核算的范圍。另外，可以利用作業(yè)成本法解決間接費用的問題。物業(yè)管理企業(yè)最主要的就是來自于服務費，這涉及到企業(yè)的收益以及成本。物業(yè)管理企業(yè)間接費用并不是非常高，但是包含的種類很多，項目很廣泛，因此必須對這部分費用進行準確的分攤計入企業(yè)的成本，作業(yè)成本法可以解決這個主要的問題，將間接費用分攤計入成本，有效解決物業(yè)管理企業(yè)的難題。而且通過作業(yè)成本法可以對物業(yè)管理企業(yè)的成本進行控制，良好運行企業(yè)的作業(yè)流程，為企業(yè)創(chuàng)造效益。其次，物業(yè)管理企業(yè)可以建立有效的物業(yè)管理成本核算系統(tǒng)，對物業(yè)管理服務的每一個部分的投入成本進行科學的劃分以及分析，將企業(yè)的整體作業(yè)流程理順，力爭做到效益最大，成本最低，滿足客戶以及業(yè)主的要求，為企業(yè)創(chuàng)造效益。

(二)要合理的制定物業(yè)管理企業(yè)的收費標準

首先，物業(yè)管理企業(yè)要建立合理的物業(yè)管理成本系統(tǒng)，強化物業(yè)管理企業(yè)的內部財務控制，這樣就可以清晰明了的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準。其次，采用作業(yè)成本法可以解決物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)收費標準定價困難的問題。物業(yè)管理企業(yè)原有的衡量方法無法根據客戶以及產品品種衡量物業(yè)管理企業(yè)的收費多少問題，采用作業(yè)成本法建立在作業(yè)流程基礎上，就可以明確的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準。第三，物業(yè)管理企業(yè)要強化會計人員的素質，擴大財務部門的規(guī)模，使得財務人員能夠通過其它部門的調查保證合理的計算出物業(yè)管理企業(yè)的收費標準，而且領導要加強對財務部門的重視，這樣才能保證財務人員從企業(yè)的實際出發(fā)，綜合現(xiàn)狀，在成本效益原則的基礎上計算出最有利于物業(yè)管理企業(yè)以及最令客戶滿意的物業(yè)收費標準，從而令企業(yè)發(fā)展壯大。

(三)加強對內部財務控制的重視

上面已經提到，大部分物業(yè)管理企業(yè)都不能獨立，要么原來從行政事業(yè)單位轉變而來，因此，物業(yè)管理企業(yè)要想發(fā)展壯大，就必須從自身的實際出發(fā)加強對物業(yè)管理企業(yè)的重視。財務是企業(yè)的核心環(huán)節(jié)，企業(yè)要想擴大自身的規(guī)模，就必須發(fā)展壯大自身的財務隊伍。對于附屬于建筑開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)，競爭意識比較薄弱，開發(fā)商要加強對于物業(yè)管理企業(yè)的重視，或者從外界來看，在招標時就要將物業(yè)納入招標的過程中，這樣才能加強開發(fā)商對于物業(yè)管理企業(yè)的重視。另外對于從行政事業(yè)單位轉化為物業(yè)管理企業(yè)的單位，國家要注意政企分開，要保證物業(yè)管理企業(yè)的經營自主權，同時相應調低稅金以及附加稅的稅率，這對于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展都是十分有利的，不僅企業(yè)要加以重視，國家也要加以重視。第三，對于自主經營的物業(yè)管理企業(yè)，領導自身要加以重視，要加強財務部門的管理，保證財務部門合理處理賬務，為企業(yè)節(jié)省成本，制定收費標準，為企業(yè)創(chuàng)造效益。

四、結論

物業(yè)管理行業(yè)作為一個相對較新的服務行業(yè)，產品的特殊性使企業(yè)自身具有特殊性。面對激烈的市場競爭，物業(yè)管理企業(yè)成本問題成為影響企業(yè)核心競爭力的關鍵。如果物業(yè)管理企業(yè)想獲得長足的發(fā)展，就必須從改善成本管理的現(xiàn)狀入手，建立適應物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的新的成本模式，這就需要企業(yè)有一個完善的內部財務制度。因此，物業(yè)企業(yè)要加強內部財務控制，根據自身經營管理的特點，進行有效的財務分析，加強對于內部財務控制的重視，以更好地促進物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展壯大。

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(作者單位：深圳市賽格寶華企業(yè)發(fā)展股份有限公司財務部)