人民幣匯率變動對房地產業的影響及應對策略

摘要：房地產業作為國民經濟支柱產業，在國民經濟發展中起著越來越重要的作用。目前人民幣升值，將對房地產市場價格產生明顯影響。分析人民幣匯率升值對房地產市場價格的影響，并提出相關建議。隨著金融結構的變化，房地產市場成為全球資產價格泡沫風險最為集中的場所。是否對房地產等資產價格波動進行調控，是中央銀行面臨的一個兩難選擇。本文在對以上內容進行分析之后，提出了一些在穩定人民幣匯率同時使房地產價格也平穩發展的措施。

關鍵詞：人民幣匯率；人民幣升值；房地產價格；預期效應

一、匯率變動對我國房地產價格影響的若干途徑

1.流動性效應

在學術上，流動性效應又稱為資產調整效應，指貨幣供給增加，會刺激對非貨幣金融資產即有價證券的需求及其價格上漲和利率下降的現象。流動性效應主要反應在兩個方面：一是升值預期中的資金流動，即市場預期人民幣將要升值，大量的短期投機性資金將涌入中國，這些“游資”中相當一部分將流向房地產市場，從而推動房地產價格；二是人民幣升值之后的流動性。人民幣升值一般意味著國內經濟整體向好，投資機會多，而且收益水平相對其他地區可觀。從另外一個方面看，投資者預期貨幣將持續升值，則大量資金必通過各種渠道進入國內市場，從投向來看，由于股票市場和房地產市場等流通性較好從而成為這些資金集中的領域，最終導致股市上漲，房地產價格上揚。

2.財富效應

財富效應是由于貨幣政策實施引起的貨幣存量的增加或減少對社會公眾手持財富的影響效果。財富包括兩種形式：金融資產和實物資產。財富效應會直接帶來商品需求的上升。從日本、韓國、新加坡等國家的經驗來看，伴隨著貨幣的升值，往往出現房地產價格的上升和股票市場的上漲。

在貨幣可以自由兌換的情況下，本幣大幅升值存在明顯的財富效應。中國是一個有存在著外匯管制的國家，資本項目尚不能自由兌換，人民幣升值帶來的財富效應該不會太明顯。但是，近期未登記的資本流入的上升，也就是反映在我國的國際收支平衡表上誤差和遺漏項的上升的確值得關注。而當前房地產市場價格大幅度上揚的現狀也說明這種財富效應的影響之深。

3.預期效應

預期機制是指當一國貨幣存在升值預期時，投資者傾向于持有本幣，但本幣持有存在機會成本，更多的表現為購買該國的資產，而房地產是最重要的投資品之一，投資者通過購買房地產后等待本幣升值，這樣投資者將有可能獲得本幣升值和房地產上漲的雙重收益。

從其他國家的經驗來看，預期效應對房地產市場的影響是極大的，例如日本在接受了“廣場協議”之后，1985-1990年間日元大幅度升值，同時大量資金涌入并進入房地產市場，日本地產價格指數上漲了4倍多，最終導致地產泡沫破滅，使得日本不動產整體跌幅達到75%。反之，如果投資者認為升值只是一步到位，則升值之前涌入的大量游資可能會選擇獲利了結退出，這種游資大規模的退出也可能導致房地產價格的大幅下跌。

二、從正負兩方面分析匯率變動對我國各地房地產業的影響

1.匯率變動對我國房地產業的正面影響

房地產業是另一個十分敏感行業。而匯率又能給外資帶來不小的收益機會。

當一個國家或地區的貨幣存在升值的壓力或者貨幣持續升值時，如果在升值前把外幣換成本幣，那么本幣升值之后，投資者再將本幣兌換成外幣就能夠獲得與升值幅度相應的收益。面對中國這樣一個存在巨大潛力的市場，外國游資不可能放過這么好的賺錢機會。從我國目前吸收的外資情況來看，國際游資早已棲身在國內的房地產業，而有些被稱為惡錢的外資就是希望通過人民幣升值來獲利，才進入內地房地產業的。從另一方面來說，投資于中國，甚至可以獲取雙份的收益，因為投資者不但能獲得升值收益，而且能獲得股票或者房地產行業本身增值所帶來的收益。由于目前我國的股票市場仍不夠成熟而且國家對股市的操控性較強，所以大量國際游資都選擇涌進房地產這一擁有巨大潛力的市場。

據國家外匯局最新統計顯示，2008年3月末，國家外匯儲備量為16821.77億美元，較2007年同月增長4801.46億美元，比2006年至2007年多增長了1530.75億美元。這么多的資金流入國內外地產業，必然給國內的地產行業帶來了充足的發展條件。在國家統計局的數據中顯示，2007年我國房地產業保持在82.295億美元，利用引進外資所簽署的合同數目也達到了2398個，合同總計金額為294.6928億美元。與2006年相比合同數目增加了181.79%，合同金額增加了25385.84%。如此迅速的增加，為房地產業提供了十分寬廣的空間。

2.匯率變動對我國房地產業的負面影響

從另一方面來講，匯率上漲帶來的房產價格上漲也在為中國銀行業制造著巨大的的隱性不良資產。如果央行決定調整人民幣匯率，大量國際資本會套利回流，失去外來資本支持的中國房地產將會面臨資金斷裂風險，進而將影響到金融穩定。具體來說，在人民幣升值之后就會導致外資熱錢的撤離，這對國內房產將造成毀滅性的打擊，如果房產價格過快過猛下降，將會波及到整個中國經濟。據統計，大約有60%的房地產投資來源于銀行貸款。再加上個人房貸的數萬億元，如果房價真的大落，好資產就變成了呆壞賬。那么這些將給中國的銀行業帶來不小的打擊。雖然，為了化解中國房地產其中蘊藏的金融風險，為匯率改革創造一個相對良好的外圍環境，中央政府希望通過連續加息平抑房價，用來擠壓其間蘊藏的國際(國內)投機資本，但這幾年下來我國房價仍然在高位。如果房產大幅度貶值，就有可能間接引起國家貨幣危機。這種過程可以概括為：人民幣準備升值——進口增加、資金流出——經濟增長放慢——金融監管不力，國際游資通過資本市場進入房地產等行業——經濟出現結構性通貨膨脹——國內銀行放松銀根，股市上大量資金跟進——銀行周轉資金不足、企業負債過大——國外短期資金外逃——股市下跌，經濟泡沫進裂。

綜上，從表面上來看，人民幣匯率的升值所帶來的預期效應為我國的各類行業，尤其是房地產業吸引了大量的外資，這部分外資的流入為房地產行業提供了充足的條件。但將整個升值過程聯系起來看，從各個行業的角度分析，其間所暗含的弊端是十分深遠的。政府應對這一影響有充分的認識，并應采取有效措施將這種負面影響盡量控制在少數行業和范圍內。

三、相關對策和建議

1.選擇匯率調整方式

假如我國進行匯率調整，目前來看方案不外乎一步到位式升值和漸進式升值兩種。如果是一步到位式，游資對房地產市場的危害相對較小——這種情況下，國家可以通過種種手段對游資進出進行限制，因此也更具可取性。但是，由于升值幅度無法預測，如果調整幅度過高，則會導致貨幣高估，那么貨幣購買力會下降，國內市場會萎縮，對整體經濟運行帶來的危害更大。從國際經驗來看，不少金融危機都是因為貨幣高估導致的。如果采取漸進式升值方案，國際游資所帶來的壓力就相對較大。因為在每次匯率的小幅調整之后，都會給金融市場帶來更大的升值預期，更多熱錢會通過各種渠道不斷流入市場，從而造成房地產市場更多的泡沫。而當人民幣升值到一定程度，這些熱錢認為升值空間不大時，就會迅速從我國市場撤出，這時政府必須對外資的撤出進行準確地判斷，既不能過激的打壓外資又不能置之不理。因此，這種方案同樣存在不小的風險。

2.強化銀行監管，加大對房地產市場和股票市場的管理力度

銀行業是匯率升值這一事件的最直接接觸者，同樣如果不能正確處理，銀行業也會因此遭受嚴重的損失。從日本泡沫經濟的經驗教訓的經驗看，由于日本的股市和樓市的相互的聯系作用直接導致了了日本泡沫經濟的破滅。1985年當“廣場協議”生效后隨著美元貶值、非美元貨幣升值的國際性的匯率調整政策的施行，日元被迫升值。1988年，日本國內的存款率仍高達60%～70%。存款的持續增加使日本銀行業的資產大幅的增加，為了運作這些資本日本銀行業將貸款大量投向不動產和證券行業。銀行業大量資本的進入促使日本房價和股價的快速上升，泡沫經濟呈現塊速脫離實體經濟的惡性膨脹，在1990年引發了日本市場經濟獨特的多米諾骨牌效應，泡沫經濟徹底崩潰，從而影響嚴重日本經濟的發展。

所以，我國應當充分認識股市和樓市的聯動效應，通過加強對我國銀行等金融機構的監管，從而建立金融市場相應的預警機制和體系，防止房地產市場泡沫的膨脹后由此引發的對我國整體經濟健康發展的影響。

3.合理調控市場需求，控制房地產價格漲幅

房地產行業是綜合性敏感行業，其會受到其他多個行業的連帶性影響，同時也會對其他行業產生影響。所以，可以綜合運用信貸、稅收等經濟杠桿，遏制投機性炒房，從嚴控制投資性購房，而對普通商品住宅和經濟適用房繼續給予稅收優惠[14]，對超越國情、超越經濟發展階段的住房消費要合理引導和調控。

4.健康的引導外資并發展房地產業的直接融資渠道

外資對于我國的發展可以說是把雙刃劍，既能為經濟發展提供條件，又會因其突然撤走帶來大范圍的惡性影響。因此，政府要加強對資本流動的監管力度，合理實行“引進來”戰略，積極把外資引向發展周期長并且相對穩定的生產性領域。另一個重要的措施就是拓寬房地產的融資渠道，完善房地產行業的金融工具。在國內盡快成立專門的針對房地產建設的房產金融機構，拓寬針對與房產融資的金融工具。同時加強針對與房產金融方面的法律法規的修改和完善，科學合理的指導房地產業的發展，減少由于盲目開發而帶來的風險。最終實現當國際游資撤出中國市場時，我房地產業還仍可以保持健康活力。

將來，隨著我國經濟的不斷發展，人民幣匯率還將面對更大的升值壓力，房地產業這一敏感性產業在這種壓力之下既有很大的機遇又有很大的風險。只有從整體上對我國的金融環境進行合理化調控，加強對金融市場的監管，合理引導和開發外資，才能使我國的房地產行業得到進一步的發展。

參考文獻：

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(作者單位：深圳發展銀行上海分行)