深圳住宅房地產價格未來走勢研究

一、深圳市房地產市場供需及價格預測

(一)土地供給預測

從深圳這座城市的本身特性來說，由小漁村外擴成現代大都會，多年的經濟快速發展對土地的需求以及土地的粗放式利用，真正可供開發居住的好地塊并不多。深圳土地面積1953平方公里，可建設用地僅900平方公里左右；深圳市房地產研究中心的資料顯示，截止2006年全市可建設用地僅余294平方公里左右，可供全市經濟社會發展和城市建設的土地資源非常有限。

由于土地是不可再生資源，本身就很稀缺的地塊已經沒有了。自2002年以來，深圳市政府開始實施連續多年的土地供應緊縮政策，包括房地產用地在內的全市各類建設用地都進行了供應總量的嚴格控制。按需求，深圳每年應新增商品房土地供應3平方公里，但2002年至2006年的實際新增量分別只有0.9、1.09、0.98、0.5和1.04平方公里。2005年以后隨著特區內的完全開發，特區內基本停止新批房地產用地；那些距離城市主要區域有一定距離的地塊隨著城市規模的擴大已經成為“新重點地區”。隨著新增供應的持續減少，全市可供應的新建商品住房也隨之減少，2005、2006、2007三年，全市每年批準預售的住房面積分別下降了11.77%、2.39%、15.83%，住房市場供求矛盾不斷加劇，導致2005年下半年以來住房價格快速上漲。并于2007年十月達到歷史高點，地塊價值也在這一輪的樓價激增中得到體現。隨后在政府房宏觀調控政策作用的顯現，市場觀望氣氛濃厚，房價開始出現調整和下降趨勢，供求關系有所緩和。進入2008年，深圳樓市出現連續多月的“量價齊跌”局面，居住用地出讓也遭遇連續流拍的重創。今年以來，深圳總共只有兩塊居住用地于今年4月8日和11日成功掛牌出讓，樓面地價分別跌至6800元/平方米和3400元/平方米。原流拍的多塊居住用地是否再重新掛牌出讓還要進一步看市場是否轉暖的情況。

今年下半年深圳將推出少量居住用地出讓，主要將集中在深圳特區外。此外政府會加大舊城舊村改造力度，積極盤活存量土地，促進市場供應，并且加快進行對經濟適用房、公共租賃房、廉租屋的建設。2008年~2011年政府計劃新增住房用地供應總量為9.5平方公里(不含舊城舊村改造用地)；其中，商品住房用地為7.8平方公里，保障性住房用地為1.7平方公里。隨著我國房地產市場的成熟和相關法律、法規的健全，房地產市場秩序更加有序，房地產新開工面積及竣工面積會依據市場需求合理建設。地價短期繼續回落一段時間，這是回歸理性的表現，然后在全球通貨膨脹的背景下，長期價格由于起稀缺性仍將穩步上漲。

(二)住宅需求市場前景預測

深圳人口結構非常年輕，平均年齡29歲，99%不到65歲，正值他們個人生命周期中的高收入、買房置業階段。他們對房地產需求也不會簡單基于居住的需要，而是會從居住向消費、投資進行遞層演進。2005～2007年是深圳市住房市場供求關系比較緊張的時期。深圳作為國家改革開放的窗口，經濟持續幾十年保持較快的增長，對于勞動力的需求顯示為外來人口的迅猛增長，2000～2006年，深圳市常住人口從432萬人增加到846.43萬人(其中戶籍人口196.83萬，非戶籍人口649.60萬)。人口的快速增長，使住房市場需求快速上升。從近幾年新建商品住房的購買對象看，每年近60%的購房者都為本市戶籍人口(僅占全市實際人口15%)，部分高檔住房項目的調查表明，70%的購房者為多次購房家庭，說明房地產市場投資、投機需求在特殊發展背景下的快速增長，是近幾年加速房價上升的重要原因，但占人口大多數的非戶籍人口的自住購房的剛性需求缺口仍然存在。

通過深圳尊地地產研究中心近期抽樣調查結果顯示，受訪者中62.3%對深圳樓市情況關注度很高(經常主動通過媒介了解)，另有27.8%的有一定的關注度(被動通過媒介了解)。選擇置業時間者近八成選擇1-2年之間，購房區域意愿以關內為主，福田和南山區為熱點置業區域，關外龍崗和寶安平分秋色。影響目前受訪者置業計劃時間規劃的因素最主要是價格，本輪房地產的調整與其心理預期價格還有很大的差距，購房主要目的仍以首次置業自住和二次置業用于改善居住的自用為主，比例高達近八成，以投資為目的的比例較前兩年調查大幅下降，比例約11%。同時購房的付款方式仍以銀行按揭為主，一次性付款和銀行按揭付款的比例為2：8，說明目前對房地產的金融政策不變的情況下，信貸政策將持續對房地產市場起到非常重要的調控作用。

至2007年底，深圳各類住房總建筑面積約2.58億平方米。根據“十一五”住房建設規劃和完成情況，2008年~2011年期內深圳新增住房總需求為4703萬平方米(含舊城舊村改造重建住房面積2000萬平方米)，商品住房需求為3963萬平方米，保障性住房需求為740萬平方米。

(三)房地產價格走勢預測

市場的價格變動依據是供求原理，房子作為一種商品，必然要遵循價值規律。深圳房地產市場本輪在全國的先行調整，是對過去三年非理性快速上漲的修正，使得深圳房地產行業在新的形勢下具有非常好的發展契機，首先，因為房價回落幅度較大，使現行房價與人均國民收入逐漸相吻合，從而使得潛在的住房需求有望被激發出來。其次，非戶籍常住人口目前住房自有率比較低，大量非戶籍常住人口家庭沒有自住房。一旦房價收入比合理，這個特定人群對房地產市場會有大量需求，從而促進房地產市場新一輪的發展。再次，政府仍將實施凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重，必須達到商品住房總建筑面積70%以上的政策，在有限的土地上，盡量多提供住房單元，對存量土地的挖掘力度也在逐年加強，通過加快城中村改造和土地利用結構調整等方式增加市場供應：同時特區外建設也在加快，通過快速公共交通“廊道效應”，疏解特區內的居住壓力，鼓勵需求轉移，逐步解決關內供應潛力不足的問題。因此，在當前已出現深度調整的下，隨著住房結構不斷合理，未來的深圳房地產市場將會繼續健康發展，房價也終將過度至平穩發展階段。

二、基于灰色-馬爾柯夫方法的深圳未來房價預測

科學的預測依賴科學的方法。同指數平滑法、回歸預測法、投入產出模型法等預測方法相比，灰色系統GM(1，1)基本原理是對現有原始數據累加形成數據序列，用指數曲線擬合，并進行預測，模型參數的最小二乘法求解結果對變化非平穩的原始數據序列的擬合度較差，預測精度較低。馬爾柯夫概率矩陣預測是以隨機變化的動態系統為研究對象，根據狀態之間的轉移概率預測未來系統的發展趨勢，故適用于隨機波動性大的非平穩數據序列的預測。針對深圳房價既存在時間序列變化的規律性，也存在眾多因素干擾導致的隨機性的特點，采用灰色GM(l，l)模型進行趨勢性預測，又利用馬爾科夫預測模型進行隨機性處理，兼有兩者的長處，能充分利用歷史數據給予的信息，預測精度較高，從量化的角度，用數據說話，較好的契合了深圳房價的變化特征。

(一)選取樣本數據

選取深圳市2006年10月至2008年6月商品住宅月銷售均價為樣本數據(見表1)。

(三)狀態劃分并確定馬爾柯夫狀態轉移概率

1.劃分狀態

三、房地產價格預測結論

雖然通過灰色GM(l，1)一馬爾柯夫方法預測得到房價整體長期走勢為整體走勢為Y(K)=12694.75111e-0.00772k類型的緩步上漲趨勢，幅度會相對平穩，但是由于政策性因素以及土地供給因素對房產價格波動等各種因素影響造成價格波動幅度較大。從市場角度來看，到目前為止預期轉暖的情況不明顯，樓市調整仍在繼續，預計今年居住用地出讓的“地王”價格很難超過去年。同時，受深圳土地資源供給有限影響，未來特區內將主要以消化存量土地或是舊城改造用地為主，在特區外推出的用地絕對數量也將呈減少趨勢。目前深圳房價的下跌是對近幾年來房價增長過快的一種調整，隨著房價的逐步回落，表明房地產在逐步回歸理性。從整體來看，短期內，深圳市房地產市場仍然處于發展調整階段。長期來看深圳房地產仍然有較大的發展空間和需求量，未來市場前景可觀。

(作者單位：深圳東部開發(集團)有限公司房產開發部)

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