小區(qū)車庫歸屬的法律分析

摘 要：針對我國小區(qū)生活中大量存在的車庫權(quán)屬糾紛，運用建筑物區(qū)分所有權(quán)等物權(quán)理論，分析了小區(qū)車庫的法律類型、法律性質(zhì)及其權(quán)利歸屬的法律標(biāo)準(zhǔn)等問題，發(fā)現(xiàn)小區(qū)車庫的權(quán)屬不能僅僅以當(dāng)事人的約定來確定，而必須根據(jù)實際發(fā)生的基礎(chǔ)事實——建筑容積率來確定。

關(guān)鍵詞：車庫歸屬；法律屬性；法律標(biāo)準(zhǔn)

中圖分類號：D9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3198（2008）09-0317-02

１ 小區(qū)車庫的法律類型

車庫是指住宅小區(qū)基地范圍內(nèi)的停車區(qū)域。實踐中停車位及車庫主要表現(xiàn)為四種形式：第一種形式為地面停車位。地面停車位是直接設(shè)置于地面、以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。無任何構(gòu)筑物、可供多人同時使用、具有開放性是其特點；第二種形式為地下車庫。地下車庫是指利用小區(qū)地下空間而建造的停車位， 內(nèi)部設(shè)有若干個劃線編號且沒有墻壁隔離的停車位；第三種形式為架空層停車位。架空層停車位是將樓房的首層以墻、柱等架空， 依附于樓房形成的停車位；第四種形式為地面的獨立車庫。地面停車庫是在小區(qū)內(nèi)獨立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位。在現(xiàn)實的區(qū)分所有建筑中存在著占用小區(qū)公共道路或者其他公共場地建立停車位的情形，其產(chǎn)權(quán)歸屬為全體業(yè)主共有。以房屋的一層部分建立的小區(qū)車庫產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商其可以參照單元套房的方式予以出租、出售。這在學(xué)界基本形成通說，并已經(jīng)為法律所確認(rèn)，因此這些類小區(qū)車庫不是本文討論的重點。現(xiàn)實中爭議的焦點主要是以地下層部分為停車之用的停車區(qū)域即地下車庫的歸屬。

２ 小區(qū)車庫的法律屬性

小區(qū)車庫的權(quán)利歸屬糾紛不斷出現(xiàn)，究其原因在于人們對小區(qū)車庫的法律屬性認(rèn)識不清。小區(qū)車庫在法律上究竟應(yīng)該屬于業(yè)主共有，還是屬于開發(fā)商所有，或者由其他法律主體所有，這都要從小區(qū)車庫的法律屬性入手。

2.1 小區(qū)車庫的法律屬性分析

2.1.1 土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度分析

所謂房地產(chǎn)買賣，就是指房地產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買受方，買受方支付房地產(chǎn)價金的行為。房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)有著不可分割的聯(lián)系，房屋的生成必須依附于一定的土地，沒有土地使用權(quán)就沒有房屋的所有權(quán)，而房屋所有權(quán)的讓渡必然伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。開發(fā)商向房屋買受人出賣了房屋所有權(quán)，那么隨之土地使用權(quán)也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)讓。小區(qū)的車庫大都依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了房屋買受人，那么作為附著于小區(qū)土地的小區(qū)車庫就應(yīng)該屬于房屋買受人所有。否則，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)已經(jīng)歸屬房屋買受人所有，而小區(qū)的車庫卻還歸屬開發(fā)商，這勢必造成業(yè)主與開發(fā)商的矛盾，而且于理不符。因此，小區(qū)車庫應(yīng)該屬于房屋買受人所有。

2.1.2 建筑物區(qū)分所有權(quán)角度分析

所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)是指，“由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權(quán)，共用部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)所共同構(gòu)成的特別所有權(quán)。”小區(qū)車庫法律屬性的主要爭議點在于其是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分，業(yè)主是否對小區(qū)車庫享有共有所有權(quán)。共有所有權(quán)的客體范圍主要包括四個方面，即：第一，建筑物的基本構(gòu)造部分；第二，建筑物共有部分及其附屬物；第三，建筑物所占有的地基使用權(quán)；第四，住宅小區(qū)的綠地、道路、公共設(shè)施、公益性活動場所、圍墻等地上物以及設(shè)置在地下的共有物。共有部分是與專有部分不可分離的，房屋買受人取得了房屋所有權(quán)，必然相應(yīng)取得小區(qū)內(nèi)的共有部分，這是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有理論的應(yīng)有之意，也是滿足房屋買受人通過買受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑。小區(qū)車庫的建立是依附于建筑物的，如同小區(qū)的綠地、道路是供小區(qū)業(yè)主使用的，因此其屬于共用部分當(dāng)無異議。將小區(qū)車庫定性為共用部分將會對小區(qū)業(yè)主的利益進(jìn)行很好的保護(hù)，這也符合了現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)的理念。

2.1.3 誰投資誰受益角度分析

小區(qū)業(yè)主買受房屋時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移與房屋買受人。房屋買受人所繳納的房款并非只包括房屋的價款還包括取得土地使用權(quán)的費用，否則開發(fā)商將無從獲利。而且開發(fā)商為了利益最大化，自身并沒有對小區(qū)土地或建筑物保留相應(yīng)的權(quán)利，而多是將能賣的東西通通賣掉，這樣“由于小區(qū)土地使用權(quán)已全部分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下，由開發(fā)商擁有地下車庫所有權(quán)又缺乏土地使用權(quán)之基礎(chǔ)。”既然開發(fā)商將小區(qū)車庫的資金投入已經(jīng)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主名下，那么實際上車庫的投資者乃是小區(qū)業(yè)主，則小區(qū)車庫的所有權(quán)當(dāng)然歸于各房屋買受人，即小區(qū)業(yè)主。因此，開發(fā)商雖然是小區(qū)項目名義上的投資人，但是其投資成本，包括建設(shè)小區(qū)車庫的成本已經(jīng)計入了房屋銷售價格當(dāng)中，業(yè)主支付了對價，應(yīng)當(dāng)取得車庫的所有權(quán)，這與民法的基本理念是相一致的。

2.2 小區(qū)車庫法律屬性的實然分析

通過以上對小區(qū)車庫法律屬性的應(yīng)然分析可以看出：小區(qū)車庫應(yīng)當(dāng)以屬于小區(qū)業(yè)主共有為原則。但是現(xiàn)實中的情況是非常復(fù)雜的，實際情況是很難按照法學(xué)理論所設(shè)計的應(yīng)然道路發(fā)展的。在實踐中，建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中的共用部分大多分為法定共用部分和約定共用部分。法定共用部分如建筑物軀干部分、共用出入口、通道、樓梯等；約定共用部分是指本來具有結(jié)構(gòu)上和使用上的獨立性，只是根據(jù)當(dāng)事人之間的自愿約定將其變?yōu)楣灿貌糠帧Ｐ^(qū)車庫作為共用部分并不當(dāng)然屬于法定共用部分，而更多的是屬于約定共用部分。當(dāng)然這種約定不得損害區(qū)分所有權(quán)人的利益。如約定不明的，則推定為法定共有。現(xiàn)代發(fā)達(dá)國家都將建筑物共用部分推定為各有關(guān)區(qū)分所有人共有。現(xiàn)實中，小區(qū)業(yè)主并不一定需要車庫，將建設(shè)小區(qū)車庫的投入全部由所有業(yè)主分?jǐn)偛⒎欠先繕I(yè)主的意愿。所以開發(fā)商將地下車庫之容積率并不記入建筑物總面積中，而車庫的建造則需要額外投資，這些投資本身可能使開發(fā)商的利潤減少，在這種情況下將車庫一律歸業(yè)主所有，也有失公平。但是小區(qū)車庫的投入是否算人商品房出售價格之中是難以證明的，再加上我國的不動產(chǎn)登記制度的不完善，是否記入房屋價款之中完全由開發(fā)商說了算，業(yè)主根本沒有知悉的可能。在產(chǎn)生矛盾時開發(fā)商利用其強(qiáng)勢地位舉出很多證據(jù)證明車庫歸其所有，業(yè)主只能望洋興嘆，無可奈何。

通過以上對小區(qū)車庫應(yīng)然與實然的分析，可以看出兩者差異很大，因而既不能說是完全歸屬區(qū)分所有權(quán)人所有，也不能一概歸屬開發(fā)商所有，應(yīng)根據(jù)情況而定。

3 確定小區(qū)車庫權(quán)屬的法律標(biāo)準(zhǔn)

物權(quán)法立法目的在于定紛止?fàn)帯⑽锉M其用，這種定紛止?fàn)幉皇且环N解決現(xiàn)存問題權(quán)宜之計，而應(yīng)當(dāng)從根本的公平、正義等理念出發(fā)確定物權(quán)的歸屬。確定小區(qū)車庫歸屬應(yīng)以平衡小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商的利益為其基本的價值指導(dǎo)。

3.1 約定不足以確定小區(qū)車庫權(quán)屬

從原則上說，停車位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，因為在區(qū)分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權(quán)的之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。如何對待開發(fā)商對停車位的單獨開發(fā)問題?按照《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”那么，開發(fā)商享有停車位的所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人使用停車位，只能夠是向開發(fā)商購買使用權(quán)或者進(jìn)行租賃或者由開發(fā)商以福利的方式贈與給業(yè)主。

但是，停車位的權(quán)屬問題是否僅僅依靠約定就能夠解決問題？僅僅是依據(jù)約定來確定停車位的所有權(quán)，恐怕難以成立。如果停車位不屬于區(qū)分所有權(quán)人單獨所有，也不屬于開發(fā)商單獨所有，那么，停車位的所有權(quán)才是區(qū)分所有權(quán)人的，就可以確定車庫屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有，至于如何分配使用權(quán)，則可以通過約定確定權(quán)屬。

3.2 小區(qū)車庫權(quán)屬的法律標(biāo)準(zhǔn)——建筑容積率

小區(qū)車位從根本上來講，是土地使用權(quán)問題。土地是稀缺資源，如果允許建設(shè)單位不加限制的約定，可能就會使這種稀缺資源成為少數(shù)人或者利益集團(tuán)牟取壟斷利潤的工具。在小區(qū)內(nèi)的建筑物中， 有些建筑物分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e， 有些建筑物則不分?jǐn)偼恋厥褂妹娣e，建筑術(shù)語中， 表示建筑總面積占土地面積的比率的術(shù)語是“容積率”。原則上， 只有計算建筑容積率的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。因此，筆者認(rèn)為，可以采用建筑容積率作為確定小區(qū)車庫權(quán)屬的法律標(biāo)準(zhǔn)。

具體的規(guī)則如下：

（1）地面停車場是通過政府發(fā)出《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)，由開發(fā)商在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。由于地面停車場并不是建筑物，僅僅是設(shè)置在土地表面的停車位，故不可能獲得房地產(chǎn)權(quán)的初始登記和房地產(chǎn)證。實際上，地面停車場沒有獨立性，它只是對土地的占用，其所占用的土地使用權(quán)已由業(yè)主共有。由此，地面停車場應(yīng)歸于小區(qū)全體業(yè)主共有，當(dāng)無疑問。

（2）對于小區(qū)內(nèi)的獨立車庫而言，由于其與高層建筑物并不相連，故具有結(jié)構(gòu)和利用上的獨立性。如果獨立車庫納入建筑面積容積率，則當(dāng)然可以成為專有部分。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃文件中明確說明，是否保留對獨立車庫的所有權(quán)。如果開發(fā)商保留該車庫的所有權(quán)，他可以取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書。開發(fā)商也可以選擇將此車庫作為高層建筑的共用部分，公攤每個業(yè)主的購房面積中，由業(yè)主來承擔(dān)車庫的成本，并最終將車庫歸于業(yè)主共有。

（3）實踐中爭議最大的地下車庫的權(quán)屬，從結(jié)構(gòu)和利用上看，均具備一定的獨立性。但根據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》有關(guān)規(guī)定，層高2.2米以下的房屋和地下室不計入建筑面積。因此，地下車庫的建筑面積不能取得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其房地產(chǎn)權(quán)依附于計算容積率的住宅房屋單元。開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，地下車庫不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)隨同轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。但開發(fā)商如果將地下車庫作為地下建筑面積報批，則地下車庫可以計入容積率，享有對應(yīng)的土地使用權(quán)份額。此時，地下車庫的法律地位類似于其他住宅單元，開發(fā)商能夠取得對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證書。在此情形下，開發(fā)商才能夠擁有對車庫的所有權(quán)，有權(quán)分別出售車位。

綜上所述，地面停車場因其不計建筑容積率，應(yīng)當(dāng)直接歸屬于區(qū)分所有權(quán)人共有。而小區(qū)的獨立車庫和計入容積率的地下車庫則可以作為專有部分，其權(quán)屬有待當(dāng)事人約定。地下車庫在土地緊張的情況下是解決車位需求的最好方式，但其投資巨大，如果一味不允許其計入建筑面積，將不利于鼓勵開發(fā)商投資。在此，筆者建議有關(guān)部門應(yīng)準(zhǔn)許地下車庫計入建筑面積，準(zhǔn)許地下車庫進(jìn)行單獨的產(chǎn)權(quán)登記。這樣，車庫的權(quán)屬可以適用兩種模式確定，或者由開發(fā)商申請單獨的產(chǎn)權(quán)證書，或者由開發(fā)商將其公攤?cè)霕I(yè)主購房的建筑積中，使其成為全體業(yè)主的共有部分。

參考文獻(xiàn)

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