“小產權房”產生原因及未來出路探討

摘 要：近年來，房價一直是人們關注的焦點之一。隨著社會經濟的發展，房地產行業也在快速成長，高漲的房價下催生了特殊性質的“小產權房”，北京的“小產權房”最為火熱。以目前“小產權房”的熱銷和其在房市所占份額來看，小產權房問題不容忽視。對“小產權房”產生的原因以及未來的出路進行探討。

關鍵詞：小產權房；住房政策；農地產權 

中圖分類號：F28文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）09-0069-01

1 “小產權房”概述

1.1 “小產權房”的界定

“小產權房”又稱“鄉產權房”，是建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設，因其用地性質，不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權，當然也不能上市交易。

2007年發布的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，就明確指出，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

所以這種類型的住宅其“房產證”只能由鄉鎮政府自制頒發，賣房者是村委會。優于不存在土地出讓金，也不用繳納各種稅費，所以成本很低，價格也很低，這也正是它大受歡迎的主要原因。

1.2 “小產權房”產生的原因

隨著城市化進程的加快，商品房價的飛漲，有些村集體以“農村改造”、“新農村建設”等名義立項，獲得規劃審批，再虛報戶口數騙取宅基地用地指標，簡稱房屋后入市交易，有的什么手續都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售。由此產生了現在的“小產權房”。

小產權房之所以能在不被認可的情況下迅速發展，主要是因為有極大的市場需求。首先，小產權房有著現在普通商品房根本無法比擬的低價格優勢，同時其交易程序也相對簡單。其次，人們對于小產權房的未來還是抱著相當樂觀的態度，據搜訪網調查，有87.31%的被調查者認為，隨著《物權法》頒布，小產權房會得到承認。

“小產權房”目前在我國呈供求兩旺態勢。北京最為典型，在所售樓盤中，“小產權房”的面積約占待售總面積的1/3，盡管有建設部的風險提示，“小產權房”仍然熱銷，究其原因，就在于其價格優勢。而“小產權房”的價格之所以低，是因為省去了三部分費用：一是購地成本，二是各種稅費，三是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。所以，即使以城市商品房價格的30%出售仍有很高的利潤。這也是開發商在明知違規的前提下仍然進行開發的原因。

2 關于“小產權房”的處理問題

2.1 “小產權房”市場現狀

由于房地產開發的巨大利益中，土地收益主要歸地方政府，土地使用權出讓金和各種相關稅費早已成為其財政收入的主要部分，已形成了“土地財政”，而國家通過征用集體土地的方式來增加建設用地已成為主流，雖然法律明確規定農村土地歸農民集體所有，但現實中一直被當作公共品對待，在征地過程中尤其如此，這樣農村集體土地成了地方政府財政的最終源頭，土地增值也就用于維系著由地方政府主導的“土地財政”。“小產權房”的出現給現有的土地利益分配制度帶來了一定的沖擊，政府迫切要封殺“小產權房”，主要目的是為了壟斷土地一級市場。

2.2 “小產權房”的出路

“小產權房”該何去何從，是急待解決的問題。目前市場上的小產權房可以分為三類：一是滿足基本住房需求的小產權房，它們實現了對普通商品房的替代作用。這類住房與普通小區住宅功能差不多，主要面向中低收入人群進行銷售。這類人群雖然清楚小產權房存在的風險，但無力購買高價的城市商品房，經居住利益比較，最終選擇了購買“小產權房”，他們對房屋的穩定性較敏感，抗風險能力較弱，而且大部分沒有其他的住房。這類“小產權房”問題的解決涉及到社會穩定和人民安居樂業，應該根據法治公正的原則，保護購房人的合法利益，盡量通過補齊法律手續、完成商品房轉化的途徑合理解決。

二是滿足了休閑住房需求的“小產權房”，主要是一些郊區別墅。房屋所處的鄉村環境、不受商品房開發限制的

一些條件等，滿足了部分高收入人群的休閑住房需求。此類購買人群對是否真正擁有房屋產權應該并不是特別關注，他們關注的重點是購買到了這種休息居住的價值。普遍來說，這類人群的抗風險能力較強，他們要實現的是高層次的需求，而且普遍在市區擁有住房。這類小產權房更多地體現了房地產商的曲線開發策略，以明確和保留購房人現有的合法權利為宗旨，嚴禁進一步建設和開發，并由鄉鎮政府和開發商承擔相應責任。

三是實現投資功能的“小產權房”。有部分人群出于以后城市發展規劃等的考慮，購買部分地段和區位的“小產權房”以期實現投資功能。這類人群抗風險能力強，對住房本身沒有需求，類似于商品房炒家，這類“小產權房”要區別情況嚴格禁止。

有專家根據現行的《土地管理法》和2004年10月21日發布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》等法律法規，對于小產權房的性質從合法性方面給予了全面的否定，并稱《物權法》也將不會使小產權房合法。另外，很多法學和經濟學專家都認為小產權房應該合法化。例如經濟評論員葉檀指出，以非法之身在市場熱銷的小產權房無意間挑開了高房價真相，只有增加土地與房屋供應、少收甚至不收稅費，房價才有可能會下降，因此，堵不如疏。政府不如順勢而為，讓這些住房盡快合法化。

在實踐中，城市房地產的開發，基本上都是先由開發商向國土資源管理部門提出用地申請，然后再由拆遷部門出面組織對城鎮土地上的建筑物進行拆遷，或者由國土資源管理部門以公共利益為名，在支付較為低廉的征用價格后，將集體所有的土地通過征收的方式將其所有權變為國家所有，然后通過向開發商收取土地出讓金的方式，將土地交由開發商進行房地產開發。從這個基本的土地流程來看，目前的法律框架內只能先由集體土地轉化為國有土地并由唯一的國土資源管理部門出讓，該土地才可以被合法地開發。在這種制度框架下，一種發生概率很高的情形就是，由政府形成一種對商用土地供給的壟斷，而這種壟斷是依靠征收形成的。同時，這種制度框架也會使農村集體喪失處分自身財產而獲益的機會，從而客觀上形成政府與農民爭利的現象。這種現象是與《物權法》對物權平等保護的原則相悖，應當從制度建設方面盡力去避免。

綜合來說，筆者認為政府應把“小產權房”融入到我國的住房保障體系中，要尊重所有人的所有權益完整性，而不是限制。我國現行的限制農地入市的法規已不太適應市場現狀，有必要對分割狀態進行整合，實現城鄉一體化建設用地市場。同時，應該承認農村土地使用權流通，交易的合理、合法性地位。“小產權房”事關各方利益，有的規模相當大，若一律強行拆除，必將激化矛盾，造成社會的不穩定，有條件的將其合法化才是明智的選擇。

3 小結

“小產權房”的出現， 涉及多方利益， 說到底， 產權的不明源于現行法律對土地產權的界定，它雖然為現行法律所不容， 但卻是對現行房地產市場利益重構的嘗試。對“小產權房”的解決必須兼顧農民、城鎮居民、政府、開發商各方利益。必須從我國社會經濟發展需要出發，本著“以人為本、和諧發展”的理念，維護各個相互沖突的主體間利益，合理的解決利益平衡，才能夠使我們的政策合理合法而又可行。