投資性房地產轉換業務中的所得稅會計處理

摘 要：2007年1月1日新企業會議準則實施，我國的會計準則已與國際會計準則趨同，用例子計算投資性房地產轉換業務中所得稅。

關鍵詞：投資性；新企業會計準則；資本公積

中圖分類號：F23文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）11-0192-02

隨著新企業會計準則2007年1月1日的實施，我國的會計準則已與國際會計準則趨同。新增的和變化的內容很多，現就自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產所引起的所得稅問題進行相關賬務處理設計。

［例］2007年12月底，A公司將自用辦公樓出租，該辦公樓原價500萬元，預計使用年限10年，假設凈殘值為零，已使用1年，提折舊50萬元，公允價值700萬元。稅法規定的折舊方法、折舊年限及凈殘值與會計規定相同。2008年12月底，該項投資性房地產公允價值為760萬元，2008年度A公司利潤表中利潤總額為1000萬元。2009年1月1日租賃期滿，A公司收回該投資性房地產，并以800萬元出售。出售時計算應交5％的營業稅、7％的城建稅及3％的教育費附加。2009年度A公司利潤表中利潤總額為900萬元。A公司對投資性房地產采用公允價值模式計量。

A公司有關賬務處理如下（計量單位：萬元）：

（1）2007年12月底，A公司出租自用辦公樓

借：投資性房地產-成本 700

累計折舊50

貸：固定資產500

資本公積-其他資本公積250

（2）2007年12月31日所得稅調整（企業所得稅暫行條例規定企業所得稅稅率33％），其企業所得稅費用確認和計量表如下：

A公司2007年企業所得稅費用確認和計量表

項目會計賬面價值計稅基礎應納稅暫時性差異遞延所得稅負債

投資性房地產700450250250×33％＝82.5

借：資本公積-其他資本公積82.5

貸：遞延所得稅負債82.5

（3）2008年12月31日，投資性房地產公允價值760萬元，升值60萬元

借：投資性房地產-公允價值變動60

貸：公允價值變動損益60

（4）2008年12月31日所得稅調整（企業所得稅法規定2008年1月1日起企業所得稅稅率25％），其企業所得稅費用確認和計量表如下：

A公司2008年企業所得稅費用確認和計量表

項目會計賬面價值計稅基礎應納稅暫時性差異遞延所得稅負債

投資性房地產760450-折舊500/10＝4001、“資本公積-其他資本公積”產生差額 250

2、“公允價值變動損益”產生差額 60

3、“折舊”產生差額 50以上三項合計360

360×25％＝90

其中：1、250×25％＝62.5調整“資本公積-其他資本公積”科目；

2、（60+50）×25％＝27.5計入“所得稅費用-遞延所得稅”科目。

根據A公司2008年企業所得稅費用確認和計量表，計算遞延所得稅負債如下：

“遞延所得稅負債”賬戶

項目

2007年12月31日2008年12月31日2008年12月31日調整

123＝2-1

期末余額82.5907.5

其中：對應于資本公積部分82.562.5-20

對應于所得稅費用部分-27.527.5

借：遞延所得稅負債20

貸：資本公積-其他資本公積20

借：所得稅費用-遞延所得稅費用27.5

貸：遞延所得稅負債27.5

（5）2008年度利潤表中利潤總額1000萬，其中房地產公允價值變動損益60萬作納稅調減，會計未提折舊按稅法應提折舊500/10＝50萬作納稅調減

應納稅所得額＝利潤總額1000-公允價值變動損益60-折舊50＝890萬

應納所得稅＝890×25％＝222.5萬

借：所得稅費用-當期所得稅費用222.5

貸：應交稅費-應交所得稅222.5

（6）2009年1月1日該投資性房地產以800萬元出售

借：銀行存款800

貸：其他業務收入800

借：其他業務成本760

貸：投資性房地產-成本700

-公允價值變動60

出售投資性房地產，交納營業稅、城建稅及教育費附加：

應交營業稅＝800×5％＝40

應交城建稅＝40×7％＝2.8

應交教育費附加＝40×3％＝1.2

借：其他業務成本44

貸：應交稅費-應交營業稅40

-應交城建稅2.8

-應交教育費附加1.2

（7）2009年1月1日該投資性房地產出售時，結轉“資本公積-其他資本公積” 余額

借：資本公積-其他資本公積187.5

貸：其他業務收入187.5

同時，結轉“公允價值變動損益”

借：公允價值變動損益60

貸：其他業務收入60

（8）2009年度利潤表中利潤總額900萬，其中：

①計算應納所得稅如下：

出售投資性房地產時，投資性房地產會計賬面價值為760萬元，稅法上確認的成本為400萬元，應調增應納稅所得額360萬元(760-400) 。而調增的360萬和2009年度利潤表中利潤總額900萬都包括資本公積轉入利潤總額的187.5萬和公允價值變動損益轉入利潤總額的60萬，在計算應納稅所得額時，將會造成重復計稅，所以應將這兩項扣除。計算如下：

應納稅所得額＝利潤總額+納稅調整=900+360-187.5-60＝1012.5萬

應納所得稅＝1012.5×25％＝253.125萬

②計算當期所得稅費用如下：

資本公積和公允價值變動損益已在以前年度確認過所得稅費用，相應計入“遞延所得稅負債”科目。2009年該投資性房地產出售，此項“遞延所得稅負債”轉回，所以在計算當期所得稅費用時，應從利潤總額900萬扣除資本公積轉入利潤總額的187.5萬和公允價值變動損益轉入利潤總額的60萬。計算如下：

當期所得稅費用＝（900-187.5-60）×25％＝163.125萬

③同時，結轉遞延所得稅負債余額90萬 

相關會計分錄為：

借：所得稅費用-當期所得稅費用163.125

遞延所得稅負債90

貸：應交稅費-應交所得稅253.125