我國住房抵押貸款證券化探討

摘 要：住房抵押貸款證券化在發達國家已經相當成熟，隨著我國住房體制改革的深化，也逐步與國際接軌。發展住房抵押貸款證券化對彌補住宅業資金缺口、降低金融機構風險、合理配置社會閑置資金、刺激居民購房有效需求等有很重要的意義。介紹了住房抵押貸款證券化的概念和在我國的發展現狀， 分析實施住房抵押貸款證券化面臨的各方面障礙，探討促進住房抵押貸款證券化發展的措施。

關鍵詞：住房抵押貸款證券化；現狀；發展措施

中圖分類號：F83文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）11-0187-02

住房抵押貸款證券化是指金融機構 (主要是商業銀行) 把自己所持有的流動性較差但具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。由證券化機構以現金方式購入，經過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產生可預見性現金流入的資產，轉換成可以在市場上流動的證券。

隨著消費信貸的發展，銀行住房抵押貸款規模急劇增加，銀行流動性風險凸現，發行住房抵押貸款將解決這一問題，同時可使房地產市場獲取增量資金，推動該行業的發展，為投資者提供新的投資工具，活躍金融市場。具體說來，住房抵押貸款證券化的推行和發展將帶來如下益處：

1 有利于拓寬商業銀行的融資渠道 

實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現資金用以發放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，增強銀行的資產擴張能力。在我國，隨著住房抵押貸款規模的擴大，資本市場的完善以及資產證券化技術的發展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。

2 有利于銀行的穩健經營

一般來講，商業銀行只擁有短期資金，其經營的原則是安全性、流動性和盈利性。而據權威部門測算，今后一段時期內，我國對住房抵押貸款的需求規模每年將達到3000至4000億元人民幣。發放這樣大規模的長期資金，短存長貸的矛盾將是銀行面臨的一大問題。而化解這一問題的一個有效辦法是銀行將抵押貸款出售，并由特殊機構進行包裝后發行證券，即抵押貸款證券化，從而在確保一定盈利水平的同時提高資金的流動性，并通過分散風險實現經營的安全性，最終達到商業銀行穩健經營的目的。

3 有利于提高商業銀行的盈利能力 

實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產的流動性，而且還可以為銀行創造新的利潤增長點。（1）銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續保留服務職能，從而可以給銀行帶來費用收入。（2）銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務，從中收取一定的手續費。（3）住房抵押貸款產生的現金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權參與對剩余現金流量的分配。可見，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統存貸款利差的局限，開發了新的收入來源。

4 有利于我國現代金融市場的發展

住房抵押貸款的證券化可使直接融資與間接融資形成互動，最終建立起以直接融資為主的現代金融市場體系，這與當今國際金融證券化的發展趨勢一致。同時，它有利于形成全國統一的金融市場，使資金實現更廣闊范圍的優化配置。再次，住房抵押貸款證券化有利于繁榮金融市場、培育市場主體，加快我國金融市場與國際接軌的步伐。也有利于培育有關證券機構和市場中介機構，豐富居民投資渠道，活躍金融市場，推動金融創新。

當然，另一方面，也有很多專業人士指出現在推行的住房抵押貸款證券化是個“早產兒”，實際不成熟。它能否順利發展還要經歷重重的阻礙：

（1）住房抵押貸款一級市場還很不成熟。一是我國尚未建立完善的個人信用登記制度，這就給銀行對貸款申請人的信用評估帶來了困難，使貸款手續較為繁瑣，嚴重制約了抵押貸款的發展。二是由于各種類型的借款人可用于還款的現金流不一樣，這就需要有各種不同的抵押貸款方式來滿足其要求，而我國目前的貸款方式主要是固定利率等額償還方式，貸款方式比較單一，這一方面限制了貸款需求范圍，另一方面也不利于降低抵押貸款的風險。三是抵押貸款的保險制度有待完善，現有的保險制度根本無法滿足抵押貸款一級市場上降低和分散風險的需要。

（2）商業銀行對抵押貸款證券化的需求仍不迫切。 首先，我國商業銀行目前并不缺乏持有抵押貸款所需的資金。這一方面是因為我國抵押貸款市場總量不大，商業銀行還沒有因為住房抵押貸款期限長而出現信貸資金不足和經營風險等問題。另一方面是因為我國金融機構存款的增長速度較快，在當前優質貸款項目不多的情況下，銀行普遍出現存差，資金是有剩余的。其次，我國商業銀行屬于全國性銀行，找押貸款在全國的優化配置可以不通過二級市場也能實現。再次，我國商業銀行信貸資產質量一直較差，提高資產質量是當前的一項迫切任務。而住房抵押貸款是壞帳率最低的資產，，每家商業銀行都把它視作優質資產和新的利潤增長點，將抵押貸款業務作為重點發展的業務之一，在達到風險警戒線前，商業銀行是不會愿意出售這部分優質資產的。

（3）抵押貸款證券化仍然缺乏法律制度等基礎保障。首先，抵押貸款證券化將遇到現行法律法規的制約。比如根據我國現行的《民法通則》相關規定，則商業銀行在出售抵押貸款債權給特設機構（SPV）時，必須征得債務人的同意，并且不得牟利，這顯然使資產證券化難以實施。其次，缺乏抵押貸款證券化所需的相關法規。住房抵押貸款證券化所涉及的破產隔離制度、特設機構的法律監督以及擔保、信用評估、信用增級、稅收與會計制度等仍缺乏相應的法律規定。再次，目前我國金融服務基礎設施不全，金融監管方式落后，金融風險壓力仍然較大等因素，都將制約著抵押貸款證券化的實施。

住房抵押貸款是我國商業銀行資產證券化的切入點。對于這個“新生兒”我們應該給予更多的支持，創造更好的內外部環境促進其發展：

（1）加快相關市場發展，為證券化提供基礎市場條件。一是要大力發展房地產市場，推進住房商品化與貨幣化進程，深化住房制度改革，同時要開放住房二級市場，通過二級市場來刺激、促進一級市場快速、規范發展。二是要完善證券市場，加快證券市場化發展速度，擴大其容量和規模，規范證券交易行為，穩定證券市場。三是積極培養住房抵押貸款市場。商業銀行要積極響應國家消費信貸政策，大力發展住房抵押貸款業務，并且要加強對抵押不動產的驗證和監管工作。政府要出臺鼓勵商業銀行擴大住房貸款規模、放寬貸款條件的優惠政策，積極培養具有權威性的擔保機構和保險公司為住房貸款提供信用擔保，以降低貸款風險。

（2）組建專門的住房抵押證券公司一SPV 。SPV是專門從事資產證券化設計和發行的中介公司，它對發起人提供的貸款組合進行評估，確定購買價格，完成購買交易，實現“破產隔離”。設立的主要目的是使特定的抵押貸款組合與貸款發行者實行風險隔離。作為特設交易機構是住房抵押貸款證券化最關鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發展有著決定性的影響。根據SPV的性質與職能，從我國國情出發，應由政府出資設立半官方的SPW住房抵押證券公司。

（3）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉手抵押貸款證券作為首選品種。轉手抵押貸款證券不僅技術簡單，可操作性強，而且因有政府機構提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發行轉手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發展及金融機構風險的防范，還可以為今后發行其他技術更為復雜的住房抵押貸款證券品種創造條件，打好基礎。

（4）加快住房抵押貸款證券化組織機構建設，完善中介服務體系。住房抵押貸款證券化涉及到房地產開發商、銀行、擔保、保險和資信評估等相關部門。建議由國家指定綜合管理部門牽頭統一協調管理。開辦初期，可由政府主管、開發商、銀行、證券、擔保、保險等部門共同發起成立政府住房抵押貸款公司，待條件成熟轉變為上市股份公司。必要時，成立住房抵押貸款保險金融機構，以國家權力機構作為后盾。現階段，可利用中國人民保險公司開辦住房抵押貸款保險業務，然后建立符合法律規范的專門保險機構，提高住房抵押貸款的安全性。此外，要完善中介服務機構，組建大批借款人資格審查、不動產評估和不動產證券評級等機構，提高業務咨詢、資信調查、房產評估和監證登記等方面的服務質量，滿足住房抵押貸款市場的需要。

（5） 大力推動金融體制改革。首先，必須以產權改革為核心，以建立現代銀行制度為目標，加快國有銀行商業化改革的步伐，建立與市場經濟相適應的現代銀行體系，從源頭上規范抵押貸款的管理，確保貸款資產的質量，這是我國抵押貸款證券化能否健康發展的前提。其次，必須逐步實現我國金融業主“分業經營”向“混業經營”的轉變。“混業經營”是抵押貸款證券化的制度要求。同時住房抵押貸款證券化也可作為實施“混業經營”的突破口。再次，必須完善和優化現行的利率體系。必須給予商業銀行一定的利率自主權，先放開貸款利率，再放開存款利率。逐步實現銀行存貸款利率的市場化，這樣才能保證住房抵押貸款支持證券有一個合理的定價。最后，必須改革和完善現行的債券發行制度。具體在住房抵押貸款證券化方面，政府需審批年度的市場發行規模，至于具體的債券發行標準、每筆的規模、利率水平、期限結構和發行時間等，都可以交有特殊機構根據市場情況自主作出決定。 

（6）加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快出臺相關的法律法規，以保證住房抵押貸款證券化的有序發展。重點解決不動產抵押處分權與政府行政處罰權的矛盾、抵押登記與評估的法律保證以及抵押擔保的約束機制等問題。制定《住房法》、《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》等，同時要建立借款人資信審查、價格評估、抵押證券評級等一系列統一標準和金融機構開辦住房抵押貸款證券化業務的會計制度。此外，還要有相關法規來規范、監督與住房金融有關的住房儲蓄管理、住房公積金管理以及住房補貼管理等經濟活動。 

（7）加快培養相關人才，著力于住房金融產品創新。可采取“走出去，請進來”方式，對現有從業人員進行強化培訓，或選派優秀人員到高校深造進修。要普及有關證券化知識，提高市民的參與意識。通過住房金融產品的不斷創新，可以聚集大量的社會資金，實現金融體系轉化投資職能，促進住房金融交易規模的不斷擴大。各金融機構應積極研究市場需求變化，設計推出不同期限、不同利率和不同還款方式的眾多金融品種，使現有的金融產品更加豐富，為住房市場的加速發展提供更好的金融服務。

參考文獻

［1］沈麗．住房抵押貸款證券化研究［J］．商業研究，2001，(07)．

［2］姜志美．我國住房抵押貸款證券化的障礙及對策［J］ ．商業研究，2001，(11)．

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［4］吳慎之．論我國住房抵押貸款證券化［J］ ．中央財經大學學報，2001，(11)．