政策托舉，樓市底在哪里

編者按：面對房地產(chǎn)市場價量齊跌局面，10月22日，財政部發(fā)布了10條樓市新政，緊接著，10月27日，央行發(fā)布房貸新規(guī)，以期政策托市。房產(chǎn)新政對房產(chǎn)市場持續(xù)活力究竟有多大作用？專家們認為只有將經(jīng)濟適用房的規(guī)劃提上各地方政府的工作表，才是最好的救市措施。

房貸細則難產(chǎn)背后的兩難選擇

央行10月27日發(fā)布房貸新規(guī)后，各大銀

行對房貸新規(guī)的實施細則不僅沒有按時出臺，反而出現(xiàn)了一些銀行戲劇性的“召回細則”一幕。有人指出，數(shù)額龐大的存量客戶和上百億貸款余額該如何處理，是各大銀行一再延遲推出房貸細則的根本原因。

毫無疑問，銀行如果對新貸款客戶和存量貸款客戶同時下調貸款利率，將會帶來巨大的利益損失，可是，如果放棄存量客戶的利率調整，那么對已有借款者顯然有失公平，原有客戶則可以通過轉按揭的方式轉到別的銀行貸款，享受下浮利率。為了避免客戶的流失，銀行有必要調整存量貸款的利率，但調整多少，是否“先下手為強”，則是一個難題。各大商業(yè)銀行之所以遲遲拿不出“房貸細則”，無非想琢磨出一個萬全之策，最大化自己的利益。然而，在我看來，形成今天這樣的僵局，則是各方利益博弈和對未來市場難以把握的結果。

圍繞房地產(chǎn)新政，首要的利益主體是央行，作為中央政府的代理人和調控當局，央行的目標是維護宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的良性運作。在大家翹首以盼的時刻，央行出臺的房地產(chǎn)新政竟只是一個“指導性意見”，出人意料，卻也在情理之中。這背后，透露出的正是調控部門的兩難境地。

一方面，在中國房地產(chǎn)泡沫猶存的情況，放松房貸不但會擠壓銀行利潤空間，進一步惡化房貸壞賬率，更重要的是，甚至出現(xiàn)金融體系以至國民經(jīng)濟被房地產(chǎn)開發(fā)商“綁架”的危險。有了這個政府“救市”的先例，就會有第二次。一旦經(jīng)濟出現(xiàn)狀況，房地產(chǎn)市場面臨危機，房地產(chǎn)開發(fā)商首先想到的，不是裁員，不是節(jié)約成本，不是降低價格，也不是創(chuàng)新融資機制，而是以房地產(chǎn)業(yè)在金融體系中特殊地位，要求政府在信貸政策上作出讓步。這無疑不是在徹底解決問題，而是在進一步積累問題。很顯然，作為政府機構，央行不愿意看到這種局面的出現(xiàn)。

可是另一方面，如果銀行繼續(xù)實施嚴格的房貸政策，不但可能引發(fā)斷供潮，也會加重投資者對中國經(jīng)濟嚴重緊縮的預期，挫傷市場積極性。目前，緊縮的房貸政策，對于已經(jīng)命懸一線的房地產(chǎn)資金鏈來說，已是雪上加霜。房子賣不出去，開發(fā)商資金鏈一旦斷裂，首先受到影響的，還是銀行和整個經(jīng)濟。在這種兩難困境下，松還是不松，確實是個問題。對此，央行只好當起了“甩手掌柜”，將“難題”留給了下面的商業(yè)銀行。而商業(yè)銀行突然得到這種棘手的“自由裁量權”，反而有些措手不及。

一方面，各大商業(yè)銀行要考慮自己的利潤空間，揣摩監(jiān)管部門的真實意圖；另一方面，還要考慮其他銀行的相關策略。過早出臺細則不但會成為監(jiān)管部門的“重點監(jiān)控對象”，也會給其他銀行形成“參照”，而處于不利的博弈地位。

說到底，房貸細則難產(chǎn)的背后，還是源于對未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢的“不確定”。當前，世界性的金融危機，經(jīng)濟增長放緩，股市低迷，中小企業(yè)面臨困境，房地產(chǎn)市場價量齊跌，中國經(jīng)濟將向何處去，幾乎是一個迷局。換句話說，對于未來，不論是監(jiān)管者、商業(yè)銀行還是開發(fā)商、消費者，都是一種“信息不對稱”，這種不確定性令“房貸細則”更加難產(chǎn)。而整個市場，則陷入持續(xù)“觀望”之中。

樓市新政的回顧與展望

我國房地產(chǎn)商品化的歷史不

長，前期的漸起漸落已成歷史，對于是否已形成規(guī)律性周期，學界尚無定論，而房價真正大漲的是在進入本世紀以后的七八年中，大部分地區(qū)漲幅都在三倍左右。在此期間，政府頻頻出臺調控政策企圖壓低房價，國家層面的就有國務院幾個部委聯(lián)合發(fā)文，央行、財稅總局用加稅、加息等調控房價，結果是“你調你的，我漲我的”，民間戲稱“調控變空調”。我們不能說誰不服從調控，只能說市場不買賬。直至去年9月份銀監(jiān)會、央行發(fā)布限貸令，才遏制住了房價大漲的勢頭，但也僅僅是放緩了漲勢，隨之而來的是市場出現(xiàn)了呆滯，即老百姓在降價預期下持觀望態(tài)度，不肯入市購房，開發(fā)商因其自身的理由不肯降價，形成了一種交投清淡的對峙局面。此后便出現(xiàn)了一幕幕戲劇性的變化。首先是某些地方商業(yè)銀行推出與限貸令相悖的措施，放寬貸款條件，降低貸款利率；接著是先后有不少于20個城市政府推出各自因地制宜的“救市”政策，除降稅降息、延長還貸期、降低首付外，還有給予購房者財政補貼等。這些地方政府推行新政的原因非常清晰，即激活市場，尊重經(jīng)濟規(guī)律。地方行為的演化結果迎來了今年10月22日財政部10條樓市新政的發(fā)布，表明了國家對樓市的政策性態(tài)度，也說明了此前各地新政，具有其合理性，成為中央新政的鋪墊。

財政部新政推出后各地反應迅速，上海即在幾個小時后推出了14條保障民生住房的新政策。人們對新政抱著各種希望：有的希望樓市馬上活躍起來，有的希望樓價會有大幅度的下降，有的希望有更多的后續(xù)政策出臺以提高居民的購房能力。其實，任何經(jīng)濟領域某種狀態(tài)的形成必有其內在的深層次因素，如果這些內因沒有根本性改變，政策的沖擊性只能產(chǎn)生暫時的、有限的影響。

“樓市”是我們平時所用的一個簡括的提法，實際上它包含著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行與老百姓購房能力三個基本方面的共同運動關系。房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金，必須有銀行的貸款，銀行的諸多業(yè)務中向開發(fā)商及購房者放貸是一個重要的部分，居民的購房能力是上述兩個方面運動的關鍵環(huán)節(jié)，如果老百姓無力購房，開發(fā)企業(yè)與銀行也就無從運作。從新政的主要內容看，主要在于放寬貸款條件，這對于開發(fā)企業(yè)來說顯然是利好，而對于購房者來說，有所得益，但并不能有效提高其購房能力，更不能促使房價下降，所以不會使樓市在短期內有大的變化。

土地的稀缺性決定土地價格不會大幅下降，這是房價的重要組成因素，生產(chǎn)者指數(shù)（PPI）與消費指數(shù)（CPI）保持在較高位置，城市化進程尚有很大空間，都會形成對房價的支持。因此，房價仍將會按照其市場規(guī)律運行，長遠的趨勢仍是穩(wěn)中有小漲。不要輕易唱空，以前，唱衰房市者、提出拐點論者已令許多輕信者至今扼腕嘆息錯過了購房時機。

調控樓市政府最簡單的辦法是土政策，如降息降稅等，但這不能治本，正如降低印花稅等措施不能扭轉股市的頹勢一樣，只有投入真金白銀解決大小非問題才能真正振興股市。樓市也一樣，根本性實事是建造足夠數(shù)量的包含有政府財政補貼的經(jīng)濟適用房，并在一定歷史階段成為樓市的主流，以切實提高龐大基本群眾的居住水平，到那時，才能真正做到金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和老百姓三方皆大歡喜，經(jīng)濟發(fā)展，人民滿意，社會和諧。

房地產(chǎn)行業(yè)轉型需要新的發(fā)展模式

近期房市出現(xiàn)調整。“金九”不再，“銀

十”難繼，傳統(tǒng)穩(wěn)定的銷售旺季開門不利，反而會使得購房者繼續(xù)觀望。如果沒有強力政策救市，房市極有可能步入下行調整周期。

此輪調整可以找出客觀上的多種原因，如美國次級債危機、“兩房”危機和金融危機引起的全球經(jīng)濟衰退，中國經(jīng)濟增長放緩等。但主觀上也有房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式達到增長極限的內在因素。不論是整個經(jīng)濟還是某個行業(yè)，都存在一定的周期，而決定周期的根本因素是經(jīng)濟增長模式發(fā)展到極限，如果沒有發(fā)展模式的轉型，不可能出現(xiàn)根本反轉。

我國的房地產(chǎn)市場在20世紀90年代初期，主要是“圈地”模式，經(jīng)過整頓后，進入下行周期。當時大部分專家認為中國的房地產(chǎn)市場從此不可能再有大的發(fā)展了。1998年后，房地產(chǎn)市場中的預售方式逐漸規(guī)范，按揭抵押貸款逐漸開放和被社會接受，解決了資金來源問題，激發(fā)了居民的購房需求，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新的模式。但是，“預售按揭”模式受制于銀根的松緊，信貸從緊，房地產(chǎn)市場必然下行，信貸放松，又會刺激需求。但是信貸松緊的程度又受到國家金融安全的影響。“預售按揭”模式的增長極限在于，所有能夠采取這種方式購房的居民都辦理了按揭業(yè)務。第二套住房貸款受到限制，增長的極限就提前來臨，因為有較強支付能力的家庭，往往已經(jīng)有了第一套住房。

因此，本輪下行周期的波動幅度有多大，時間有多長，取決于兩個因素。一是靠時間消耗需求者的觀望，一般來說5～10年一個周期，我國此輪房市的大牛市持續(xù)了10年左右，歷史上，不論是股市還是房市都有“牛短熊長”的特征，比如日本二戰(zhàn)后的30年房市泡沫用了同樣的時間來消化。二是靠給予刺激需求的政策。各地政府紛紛發(fā)布了救市政策，刺激房市，對市場是一種支撐。后期的趨勢主要看各級政府的政策，第二套住房抵押貸款如果有所放松，房市具有回暖的可能。美國主要是通過金融市場，應該說基本成功解決了窮人的住房問題，但其中積累的問題遲早要集中爆發(fā)，尤其是當利率發(fā)生變化時，次級債的風險容易暴露。美國的金融危機，某種程度上可以歸咎于住房保障中公共住房的缺失，次級債模式發(fā)展的極限狀態(tài)。美國當前救市7000億資金僅占GDP的5%，而20世紀30年代的大蕭條，美國救市使用的資金相當于全年GDP。如果沒有住房保障制度的全面創(chuàng)新，僅僅依靠國有化“兩房”和一些破產(chǎn)銀行，治標不治本，全球金融危機不可能很快就度過。這對我國的住房發(fā)展模式具有一定的警示。

我國的住房保障研究，一度貶“經(jīng)濟適用房”政策，褒“廉租房”政策。“廉租房”政策類似于美國的租金補貼，而實物配租的方式相對比較少。貨幣補貼的廉租房政策，政府消耗的成本較少，效率具有優(yōu)勢。但是，社會是多元化的組合，政府需要根據(jù)社會結構，配制不同的發(fā)展模式，滿足不同的需求。忽視任何一部分人的需求，都可能造成惡果。

嚴格來說，中國城市的社會結構基本呈現(xiàn)紡錘狀，絕對貧困人口較少。廉租房政策僅僅能滿足少部分低收入家庭的需求，而相當一部分夾心階層——中低收入和中等收入家庭的需求在此輪房市的大牛市中并沒有得到實現(xiàn)。我國城市的住房還沒有超過戶均一套，基本處于短缺狀態(tài)，完全飽和狀態(tài)可能是類似美國的人均一套。考慮到中國城鄉(xiāng)二元體制，城市化還需要大量的住房。中國的房地產(chǎn)行業(yè)的確還有很大的增量發(fā)展空間。

經(jīng)濟適用房保本微利的經(jīng)營模式，具有可操作性，同時具有價格引導的功能，符合社會對房地產(chǎn)行業(yè)的期待，可以扭轉輿論對開發(fā)企業(yè)的負面印象。經(jīng)濟適用房開發(fā)的住房結構小戶型，符合節(jié)約型社會的需要，可以在近郊區(qū)大規(guī)模建設，避免了中心城區(qū)用地緊張、地價高企的局面。各城市都把經(jīng)濟適用房的規(guī)劃提上工作表，這可能是最好的救市措施。

上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學術部主任博士