論承租人的優先購買權

摘 要：承租人的優先購買權作為民事優先權的一種，在我國《合同法》，《城市私有房屋管理條例》第11條多有體現，著眼于保護租賃關系中相對弱勢的承租人利益，但制定的過于概括，易出現理解不同導致的實務上的混亂，通過對現行法律分析結合先買權制度的性質及其法律價值，能對審判有所裨益，既能保障承租人的合法權益，又防止其權利濫用。

關鍵詞：先買權；對抗力；次承租人；共有人

中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）07-0297-02

1 承租人優先購買權的性質

承租人的優先購買權是指在房屋租賃關系中，承租人按照法律規定所享有的，在出租人將租賃房屋出賣于第三人時，承租人在同等條件下，有優先于其他購買人購買房屋的權利。在出租人出賣其房屋時，承租人為何享有優先購買權，其權利基礎是因為承租人在具備了法律規定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人(出賣人)之間的買賣關系，而無須征得出租人(出賣人)的同意，將“同等條件”視

為條件，則也可以將優先購買權看成一種附加條件的形成權。

民法上物權的客體主要是“物”，如土地及及其定著物等不動產，圖書、珠寶、汽車等動產?；谖餀喾ǘㄖ髁x，權利作為“物”須基于法律的直接規定并準用“物”權的規定，如權利抵押權準用不動產抵押權的規定，權利質權準用動產質權的規定等。承租人的優先購買權源于與出租人訂立的房屋租賃合同，在本質上有一定的債權色彩，用債權的手段來保護物權，但并不排斥該類物權本身所應當具有的物權效力。是一種物權取得權，應屬于準物權的范疇;承租人的先買權是基于租賃合同進而基于占有而享有的準物權，是一種具有物權性質的請求權。

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2 承租人優先購買權行使的限制

優先購買權是法律賦予承租人的權利，房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人，出租人未通知承租人，或承租人表示愿意在同等條件下購買該承租房屋的，出租人與第三人成立的買賣合同無效。承租人的優先購買權并不是承租人在任何時候都能享有的一種現實權利，在出租人出賣租賃物之前，承租人的優先購買權僅僅表現為一種可能性。只有在特定的法律事實出現，即當出租人出賣租賃物時，承租人才能實際行使優先購買權，使這項權利由可能性變為現實性。審判實踐中應當注意的是，既然先買權是對所有權的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對于出租人的明確的出賣意思表示應從嚴掌握，只有在有充分證據的情況下，才能認定所有人的出賣意愿。另外，還應當允許所有人有正當理由，或最終難以與第三人達成買賣合同時，可撤回其意思表示。防止承租人乘人之危，所有人做出違背自己真實意思的表示，損害所有人的期待利益。

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3 優先購買權對抗所有權變動之不能

就租賃物所有權變動的原因來講，有買賣、贈與、互易以及公用征收等基于法律行為產生的變動和強制執行等非基于法律行為產生的變動，因此涉及租賃物所有權的原始取得與繼受取得的問題，而“出租人將租賃物之所有權讓與第三人，系指第三人依物權行為繼受取得租賃物之所有權，不包括原始取得之情形”。 因此，鑒于所有權變動的原因比較復雜，應該具體問題具體分析，不能“一刀切”。

首先我們要討論的是非基于法律行為中的公用征收和強制拍賣。一般認為，公用征收為原始取得，征收者不負責被征收物的物上負擔，故臺灣學者認為公用征收為原始取得，原承租人不繼續享有租賃權，不適用優先購買權。關于強制執行中的強制拍賣，拍定人(即買受人)是原始取得還是繼受取得，理論上圍繞強制拍賣的性質一直都有爭論，但通說認為系執行法院將依法查封的債務人財產，以強制執行所定拍賣程序，將之出賣予拍定人而收取價金之公法行為，拍定人原始取得拍賣物所有權。以上兩種情形導致的租賃物的所有權變動繼受人既為原始取得，承租人都不可以對抗繼受人。筆者也比較贊成以上觀點，民法上的優先購買權僅適用于市場經濟中當事人雙方自主交易的場合，不適用于強制執行程序。在民事執行程序中，法院依國家強制力執行債務人的財產，取代債務人的地位而行使對被執行財產的處分權。而且，在強制執行實踐中，法院經常會碰到不動產上存在承租人的情況，他們要求行使優先購買權，卻又想以低于市場價的價格購買，使得法官左右為難，無法及時結案;有些被執行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執行。德國民法認為此種情形下不得行使優先購買權，《德國民法典》第512條規定，“對于以強制執行方式或者從破產基金中的出賣，不得行使先買權?！豹?/p>

其次，在出租人非所有人的情況下，如轉租的法律關系中，原租賃合同關系中的承租人經出租人同意作為出租人，將租賃物交付次承租人使用、收益， 次承租人支付租金。對于由此派生出來的次承租人的優先購買權，我國學者多持積極態度，其基本理由是房屋承租人的優先購買權雖然存在于債權債務關系中，但其產生的基礎法律關系并不在于承租人與出租人之間的債的關系，而是承租人對租賃物現實的占有和使用關系， 次承租人對租賃房屋較承租人更能做到物盡其用，更具有需求性。同時，轉租合同的有效成立，也意味著承租人把包含優先購買權的租賃權轉讓給了次承租人。也體現法律的效率和秩序原則和對弱者利益特殊保護的社會政策。就轉租的特點而言，原承租人已經退出了房屋的直接占有使用關系，真正的占有使用人是次承租人，因此應當將《合同法》第230條中的“承租人”解釋為包括次承租人在內，從而使次承租人亦享有優先購買權。我國《合同法》第224條規定:“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，出租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！贝藶樵摲▽D租的唯一一條規定，相當不嚴密，如在擅自轉租的情況下，即未經出租人同意而將租賃物轉租給第三人的行為。次承租人是否仍享有優先購買權呢？這個處分行為是否有效？“處分即為權利的轉讓、權利的消滅，在權利上設定負擔或變更權利的內容。”有效的處分行為應當以處分人享有處分權為前提，即在處分行為生效時，處分人有權處分其財產。沒有處分權而處分權利標的的行為即為無權處分，屬于效力未定行為。擅自轉租并無法律效力的瑕疵。不過，由于此種轉租未得到出租人的同意，故次承租人不得以其優先購買權對抗繼受人所有權。

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4 優先購買權“同等條件”之分析

承租人行使優先購買權是按照等價有償的原則，在同等條件下購買出租人的租賃物，是對承租人行使優先購買權的限制。作出這種限制尊重了作為出賣人的所有權，不至于因優先購買權的行使，使出賣人的利益遭受損失;同時，在確立優先購買權以后也并沒有剝奪其他人的購買機會，不違反公平競爭的原則。在學界有絕對同等說和相對同等說。絕對同等說主張，承租人認購的條件應當與其他買受人絕對相同和完全一致;相對同等說認為，承租人的購買條件只要與其他買受人的條件大致相等，便為同等條件。從實踐的角度看，前者過于死板，后者的具有可操作性。因此，筆者贊同王利明先生的觀點：“一般認為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件?！睂⑼葪l件理解為大致相等，既指出賣房屋的價格條件，又包括價金交付的期限，方式等。標準客觀，易于操作，是綜合各個因素的同等條件，而不是針對每項而言。不會在司法實踐中出現對“條件”理解不同而出現問題。如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較為優惠的價格，而這些特殊原因能以金錢計算，則應折合金錢加入價格中;如果不能以金錢計算，那么應以市場價格確定同等條件。

需要特別說明的是，在司法實踐中，同等條件的價格形成是一個復雜的過程。一般而言，出租人與承租人就租賃物買賣價格達不成協議時，出租人即不得在租賃合同有效期內再以低于或等于承租人所能接受的價格把租賃物賣給第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優先購買權。如果出租人與承租人對買賣租賃物已達成協議，出租人或第三人即不得再以競價來否定出租人與承租人達成的協議。如果法律法規有另行規定的，同等條件還包括法律法規規定的限制條件。當事人原來在合同中有明確約定的條件，可以成為同等條件的組成部分，但約定不得違反法律規定。

5 承租人先買權與共有人先買權的沖突與協調

《中華人民共和國民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利?！薄兑庖姟返?2條規定：“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持?！庇纱丝梢姡餐灿械臉说碾y以分割，在我國共有人的先買權，且主要適用于按份共有，由此而產生承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突的問題。何者為優先?我們認為，承租人先買權是基于租賃關系而產生的，共有人先買權是基于共有所有權而產生，雖然租賃權有物權的某些效力，但畢竟不能對抗所有權，“物權優于債權”已是不爭的原則，因此，共有人先買權的效力應強于承租人先買權。同時，由于有“買賣不破租賃”原則的保護，承租人的租賃關系不會因租賃物所有權的變動而遭到破壞。另外，從實際生活來看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關系，如繼承關系，兄妹關系等，在房屋為標的物的情況下，共同共有人對所有房屋進行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛。因此，根據“兩利相權取其重”的原則，判定共有人優先承租人享有購買權。

參考文獻

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