對廢除商品房預售制度的思考

摘 要：商品房預售制度在實施初期起到了推動房地產市場繁榮的作用，可如今已成為開發商“空手套白狼”的重要手段，給銀行帶來風險、引起信息不對稱和社會誠信問題。從廢除商品房預售制度可能出現的后果分析，得出廢除商品房預售制度的合理性。

關鍵詞：商品房預售；風險轉嫁；信息不對稱

中圖分類號：F25文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）07-0059-02

1 商品房預售制度簡介

1.1商品房預售制度的定義和由來

在目前的房地產一級市場上存在著商品房現售和預售兩種銷售方式。商品房現售是指房地產開發企業將竣工并驗收合格的房屋出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。《商品房銷售管理辦法》第三條規定：商品房預售是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。在房地產開發過程中，甚少有房屋完全建好再行出售的情況，實務中商品房預售是房地產轉讓的一種最主要的售房方式。商品房預售首創于香港，俗稱“賣樓花”。20世紀 50年代初，香港進入人口劇增時期，住房嚴重不足形成對土地和樓宇的龐大需求。1953年成立的立信置業有限公司依據當時情勢提出了“預售樓花”，并提倡分期付款。

1.2商品房預售制度的產生和發展

中國商品房預售制度的產生有自己獨特的歷史原因：由于“文革”的破壞作用，截至1978 年，中國城鎮人口的住房面積已經達到了歷史最低點，整個市場呈現嚴重的供不應求的局面。當產品市場出現這種局面的時候，一般都會產生預先訂購的方式，更何況像房地產這種價值量大而且具有稀缺性的商品，自然也需要采取這種方式暫時緩解一下消費者旺盛的需求。房屋預售制度是我國房產市場發展初期，給予成長中的房地產開發商的一項扶持政策，意在降低房地產行業的進入門檻，提高市場上的房屋供應量。改革開發以前，城鎮居民的收入水平較低，相對購買力不高。預售制度可以使正在建設中的房屋以一個相對較低的價格面向市場，從而提高了居民的相對購買力，滿足他們的需求。中國建立資本市場之前，國內的房地產企業只有向銀行借貸這惟一的一條融資渠道，1992 年資本市場建立之后，整個市場的發展斷斷續續，迄今為止，仍然不夠成熟、完備，中國大部分房地產企業的原始積累不足 ，加上房地產開發周期長、投入資金量大等特點，使得開發商的籌資工作舉步維艱。但是預售制度可以幫助開發商通過收取定金或者房價款的方式籌集一部分資金。換言之，預售制度是開發資金足額、及時到位的重要保證。

1995 年正式實施的《中國房地產管理法》中將商品房預售制度用立法的形式予以確定， 1994年建設部《城市商品房預售管理辦法》和1998年國務院《城市房地產開發經營管理條例》均對商品房預售制度作出了詳細的規定。隨后2001年建設部 95 號令和2004年建設部131號令分別對《城市商品房預售管理辦法》進行了修改，商品房預售制度成為市場經營核心管理制度之一。

1.3 商品房預售制度的作用

在我國政府將房地產業作為支柱產業的情況下，商品房預售制度加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，擴大了商品房的開發規模和提高了商品房的建設速度。同時，我國金融創新品種的缺乏和房地產金融缺少有機的聯系，所以除銀行貸款和信托融資外很少有其他可供選擇的融資方式，實際上商品房預售成為了房地產商開發融資的主要手段。統計表明，我國各主要城市商品房預售比例已達80%以上，部分城市已高達90%以上。由于歷史欠賬多，新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片和滾動開發，在我國資本市場發育不全的情況下，完全靠開發企業自有資金，是很難靠自身力量進行滾動開發的。商品房預售價格一般較現房銷售價格低10%—20%，離交房期1至2年。一些購房者在看好后市房價的前提下正是因為預售房相對現房銷售有一定的價格優勢，所以喜歡選擇購買預售商品房。

2 商品房預售制度的缺點

（1）商品房預售制度本身的特點決定了此項制度的實施可能會引發了一系列不誠信的社會現象，例如“一房多賣”、“爛尾樓”、“質量不合格”、“延期交房”等等。有些中小房地產商只做“一錘子買賣”，利用虛假廣告和推銷招數夸大功能、質量、面積等，誘騙消費者，賺一把就走。商品房預售中存在的虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、綠化率容積率與實際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為極大地損害了購房人的利益。

（2）商品房預售制度造成了隱性的風險轉嫁 ，將開發商承擔的風險非常利落地轉嫁到銀行和購房者的身上。住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需要的住房或承擔違約的責任。這實際上將經營風險轉嫁給了社會。一邊是購房者支付了全部房款，承擔了房地產開發的風險;一邊是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息，并通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。

（3）商品房預售制度使得開發商和購房者之間所掌握的信息嚴重不對稱，增大了居民消費的風險成本，違背了交易的一般原則。現有國內市場的住房銷售是買賣雙方信息高度不對稱的市場交易。在交易過程中開發商比購房者擁有更多的知識和信息，包括房產的質量、土地使用權年限、建筑原料構成、房屋性能、建設方法、生產成本等，而購房者很難獲取或理解這些信息。因而形成了一方占有信息優勢，而另一方則處于信息劣勢的不均衡狀態。開發商往往會利用這種信息優勢地位，采用微妙的手段，千方百計的隱匿有關信息，轉嫁給本應有自己承擔的成本或風險，謀取不正當利益，產生了經濟理論上的“道德風險”問題。

（4）商品房預售制度造成不平等競爭和低效率競爭。商品房預售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術都不是十分重要，只要能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，具有實力、品牌、技術、管理的企業競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式。經營模式以銷售為主，最終導致規模不經濟。

3 當前形勢下應該取消商品房預售制度

關于商品房預售制度的存廢一直都是學術界爭議的話題，反對取消商品房預售制度的理由主要有兩點:

一是認為預售制度取消后，期房改為現房，對市場的最直接影響就是房價會上漲。取消期房預售加大的投資成本，會轉嫁到房價上，最終讓消費者買單。而且樓盤從土地開發到交房都有一個周期，如果沒有預售期，市場就會出現房屋空檔期，帶來的直接后果就是房價上漲。

二是認為商品房預售制度取消后，對開發商自有資金的要求將大大提高，房地產市場的格局也將發生很大轉變，開發商們將不得不面臨重新整合的局面。一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的中小企業將被淘汰，這樣會造成行業壟斷局面的出現。在這種情況下，某些開發商也會故意囤積樓盤，導致供小于求局面的出現，從而造成房價上升。

現在距 1994年建設部出臺《城市期房銷售管理辦法》已經十幾年了，當時的環境和背景許多已時過境遷。從國際成熟市場的經驗來看，應逐步取消商品房預售制度。現房銷售更適合目前中國的國情。在我國房地產市場法律法規滯后、市場監管不力和執法不嚴的情況下，改期房銷售為現房銷售，堵住市場混亂的漏洞，正是符合我國國情的良方和事半功倍之舉。

取消商品房預售制度并不會產生以上問題。目前我國現房銷售適于市場供需關系，甚至是供略大于求的狀況。很多地方房價虛高，而實際入住率并不高。房屋開發雖然需要一個周期，但并不是所有的商品房都是同一時間開始建設的，取消預售并不會造成市場空白，即使對供求有影響也不會很大。中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，所謂期房價格低實際上是一種幻覺，如果開發商只能賣現房，開發商一則要承擔資金之成本，二則要承擔房子賣不出去的風險，房價多會越賣越低，特別是在房產銷售市場 競爭激烈的情況下更是如此，取消期房預售制度有助于舒緩金融風險積淀，遏止風險放大。央行報告指出，2004年全國房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在 55%以上，較往年仍有所提高;房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到 16%以上和 12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發商自有資金比例逐年下降房地產貸款潛在風險增加;另一方面，同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，達到同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋把風險留給銀行。當開發商只能賣現房不能預售期房時，其資金成本尤其是自有、自籌資金必然增加。開發商不再能夠通過預售提前使用銀行貸款，去完成房屋的建設配套;銀行也將不再被綁縛在房地產“戰車”上而讓房貸風險越積越大。

取消商品房預售制度有利于加速整個房地產市場的整合，推動整個地產業的理性回歸。取消商品房預售制度并沒有限制房地產行業的競爭，而只是起到了提高準入門檻的作用，只要企業的實力雄厚就可以自由進出房地產業。這恰恰可以將一大批實力、技術低下的，只做“一錘子”買賣的開發商過濾出房地產業，使得房地產企業樹立起品牌意識，認識到只有質量才是企業生存的根本，改變以往不合理的以圈地、圈錢為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式，從而在公平的市場環境下高效率地競爭，有利于企業上規模提高其競爭力。同時讓商品房預售中存在的虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、綠化率容積率與實際不符以及將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為無處藏身。

參考文獻

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