房地產(chǎn)業(yè)橫縱向聯(lián)盟的ＤＥＡ有效性評(píng)價(jià)

摘 要：運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的橫、縱向聯(lián)盟進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，并通過(guò)分析出現(xiàn)無(wú)效結(jié)果的原因，提出了相關(guān)的對(duì)策與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；橫向聯(lián)盟；縱向聯(lián)盟；DEA

中圖分類號(hào)：F01文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）07-0033-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其特征主要表現(xiàn)為高投入、高產(chǎn)出、強(qiáng)地域性、以及單件性（即不可大量復(fù)制）。隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和央行關(guān)于住宅開(kāi)發(fā)貸款和住宅按揭貸款限制性規(guī)定等政策的出臺(tái)，金融業(yè)門(mén)檻逐步加高，再加上土地招投標(biāo)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力業(yè)已不再局限于產(chǎn)品本身，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)橫、縱向的地區(qū)性聯(lián)盟已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的迫切需求。

1 DEA基本理論及模型

數(shù)據(jù)包絡(luò)法（the method of data envelopment analysis），簡(jiǎn)稱DEA方法，是由著名運(yùn)籌學(xué)家查尼斯、庫(kù)珀及羅茲于1978年首次提出來(lái)的，這是一種用來(lái)評(píng)價(jià)部門(mén)間相對(duì)有效性的分析方法。它根據(jù)一組輸入和輸出的觀察值來(lái)評(píng)估有效生產(chǎn)前沿面，以衡量每個(gè)決策單元的投入產(chǎn)出相對(duì)效率。

該方法的模型如下（這里僅采用DEA的一個(gè)模型——C2R模型）:

2 房地產(chǎn)業(yè)橫、縱向聯(lián)盟的DEA模型變量選取與建立

2.1 房地產(chǎn)業(yè)橫向聯(lián)盟的DEA模型變量選取與建立

本文從房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值排名前20位的房地產(chǎn)上市公司中選取了較具有代表性的5家房地產(chǎn)公司作為分析對(duì)象，它們分別是萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、名流置業(yè)以及蘇寧環(huán)球，通過(guò)DEA經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，從投入產(chǎn)出效率的角度來(lái)分析房地產(chǎn)業(yè)橫向聯(lián)盟的可行性與必要性。

選擇的輸入指標(biāo)為從業(yè)人員數(shù)（X1）、總資產(chǎn)（X2），輸出指標(biāo)為營(yíng)業(yè)收入（Y1）、利潤(rùn)總額（Y2）、扣除非經(jīng)常性損益后的每股收益（Y3）、平均凈資產(chǎn)收益率（Y4）。這里需要特別說(shuō)明的是，Y3反映了公司經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化和規(guī)范化程度，Y4反映了公司運(yùn)用資產(chǎn)獲得投資回報(bào)的能力，并與公司未來(lái)配股或增發(fā)新股密切相關(guān)。如表1所示：

2.2 房地產(chǎn)業(yè)縱向聯(lián)盟的DEA模型變量選取與建立

房地產(chǎn)業(yè)的縱向聯(lián)盟，主要涉及了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各類相關(guān)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)通過(guò)進(jìn)入其上游或下游企業(yè)，如建筑、安裝、運(yùn)輸、建材、家居、信息咨詢等，縱向整合獲得市場(chǎng)、價(jià)格、渠道、供應(yīng)等多方面資源，從而實(shí)現(xiàn)縱向聯(lián)盟的多贏局面。這里我們簡(jiǎn)化聯(lián)盟成員，僅選取房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)，以及運(yùn)輸業(yè)作為研究對(duì)象。

選擇的輸入指標(biāo)為行業(yè)投資總額（X1）、企業(yè)個(gè)數(shù)（X2）、從業(yè)人員數(shù)（X3），輸出指標(biāo)為行業(yè)總產(chǎn)值（Y1）、利潤(rùn)總額（Y2）、稅金總額（Y3）。如表2所示：

3 分析與對(duì)策

3.1 分析

從橫向來(lái)看，各大房地產(chǎn)公司的評(píng)價(jià)值分別為：萬(wàn)科、保利均為1，DEA有效，北辰為0.753，名流為0.412，蘇寧為0.498。從中可以發(fā)現(xiàn)的一些主要問(wèn)題有：第一，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。重點(diǎn)發(fā)展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決。部分企業(yè)由于未能及時(shí)針對(duì)國(guó)家政策做出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整，同時(shí)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)缺乏正確的認(rèn)識(shí)，因此不得不面臨淘汰危機(jī)。另一方面，從緊的貨幣政策對(duì)于強(qiáng)烈依賴于銀行信貸的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑形成了較大的壓力，在這個(gè)以“大資本、大品牌、大手筆”為主要特點(diǎn)的房地產(chǎn)運(yùn)作市場(chǎng)中，一些中小企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。第二，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處在發(fā)展階段，行業(yè)整體發(fā)展的不規(guī)范、信息披露制度的不健全等因素嚴(yán)重影響了行業(yè)的健康發(fā)展，部分企業(yè)和集團(tuán)利用自身優(yōu)勢(shì)在一定范圍內(nèi)形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)中難以實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)，于是強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱，兩極分化現(xiàn)象由此產(chǎn)生。第三，行業(yè)子企業(yè)自身的綜合實(shí)力水平參差不齊，影響因素包括資金、資源、技術(shù)、市場(chǎng)等。在一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)商必須與土地規(guī)劃、工程建設(shè)、工商稅務(wù)等多個(gè)政府管理部門(mén)打交道，這一系列政府部門(mén)可能發(fā)生的尋租行為，都勢(shì)必為房地產(chǎn)商增加無(wú)形成本，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盈虧具有很大的不確定性，增大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，從而使得一些房地產(chǎn)企業(yè)在做出投資決策時(shí)受到影響。

從縱向來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)與建筑業(yè)均未達(dá)到DEA有效。從所得數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的評(píng)價(jià)值在這三者中較高，為0.872，建筑業(yè)為0，819，運(yùn)輸業(yè)則相對(duì)較低，為0.573。隨著1997 年以后房地產(chǎn)業(yè)的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，這必然會(huì)對(duì)以建筑業(yè)為主的各個(gè)產(chǎn)業(yè)形成較大的需求拉動(dòng)力，而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)運(yùn)輸業(yè)的影響卻是在近些年才產(chǎn)生了明顯的供給推動(dòng)作用。

3.2 對(duì)策

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流運(yùn)作模式將逐步由大資本運(yùn)作取代小資本投機(jī)性開(kāi)發(fā)，同時(shí)，由于一、二線房地產(chǎn)市場(chǎng)已日趨飽和，導(dǎo)致本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不僅存在于本土房地產(chǎn)企業(yè)之間，而且更將迎來(lái)異地企業(yè)的加入。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略中應(yīng)及時(shí)調(diào)整企業(yè)對(duì)外聯(lián)盟的形式，優(yōu)化資源配置，以提高企業(yè)的整體運(yùn)作能力。同時(shí)聯(lián)盟將有助于擴(kuò)大房地產(chǎn)品牌效應(yīng)，提高企業(yè)的議價(jià)能力。

首先，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)企業(yè)間的戰(zhàn)略聯(lián)盟。推進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)合作將成為聯(lián)盟的主要形式，本土房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用地域優(yōu)勢(shì)，以及在本地日漸形成的品牌效應(yīng)與供求網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)與外來(lái)品牌企業(yè)的合作，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。與此同時(shí)，借由異地企業(yè)，又可進(jìn)一步開(kāi)拓市場(chǎng)，擴(kuò)大品牌效應(yīng)。另一方面，各地的中小房地產(chǎn)企業(yè)在這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的形式下將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，通過(guò)兼并與收購(gòu)，一批競(jìng)爭(zhēng)力較弱的企業(yè)將被淘汰。這將有助于加速房地產(chǎn)業(yè)存量資產(chǎn)的流動(dòng)和重組、提高資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)效率、降低經(jīng)營(yíng)成本，同時(shí)降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)等產(chǎn)業(yè)的縱向聯(lián)盟。房地產(chǎn)業(yè)與其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的縱向聯(lián)盟保證了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)適應(yīng)性的需求。去除非核心業(yè)務(wù)將有助于提高企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)能力，加快決策、反饋速度。因此推行房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)的縱向聯(lián)盟成為當(dāng)前聯(lián)盟機(jī)制創(chuàng)新的要點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)實(shí)現(xiàn)與其他產(chǎn)業(yè)的專業(yè)聯(lián)盟，明確專業(yè)合作的有償性與責(zé)任性，則能達(dá)到無(wú)需實(shí)際整合便能獲取縱向聯(lián)系的成本或差異優(yōu)勢(shì)的目標(biāo)，并進(jìn)一步克服了完全獨(dú)立企業(yè)之間可能遇到的協(xié)調(diào)問(wèn)題。縱向聯(lián)盟中的各企業(yè)間的專業(yè)互補(bǔ)、業(yè)務(wù)鏈接、獨(dú)立性和責(zé)任是維系長(zhǎng)期合作的基礎(chǔ)。以這些特點(diǎn)作為合作的保障，將不僅有利于處于聯(lián)盟中的各企業(yè)降低各自的風(fēng)險(xiǎn)與成本，而且可以幫助產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生協(xié)同作用，并進(jìn)一步提高行業(yè)進(jìn)入壁壘。

總而言之，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)慎重思考發(fā)展戰(zhàn)略的選擇問(wèn)題，通過(guò)適應(yīng)市場(chǎng)來(lái)發(fā)展市場(chǎng)，加強(qiáng)橫、縱向聯(lián)盟的強(qiáng)強(qiáng)合作，這樣才能獲得持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)從而贏取市場(chǎng)。