對我國房地產泡沫問題淺析

摘要：本文圍繞著經濟是否過熱，從多個角度對我國房地產理論若干問題進行解析，得出我國房地產業局部過熱，存在泡沫的結論，并提出若干對策和建議。

關鍵詞：房地產 泡沫 擠出效應 稅收杠桿

全國工商聯房地產商會2007年度年會11月15日在福州召開，會議上發布的《2007年3季度中國房地產市場報告》顯示，第3季度，全國地價、房價加速上漲。部分城市繼續保持較快漲幅。70個大中城市土地交易價格上漲15％，漲幅比第2季度增加1.5個百分點，其中居民住宅用地交易價格上漲16.2％。70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2％，漲幅比第2季度增加1.9個百分點。其中。新建商品住房銷售價格同比上漲9％，二手住宅銷售價格同比上漲7.6％。深圳、北京、鄭州、烏魯木齊、寧波、杭州、大連等城市的商品住宅和二手住宅銷售價格繼續保持較高漲幅。但是，作為暴利行業的房地產行業，并非整體贏利能力很強的行業，過高的商品房空置率吞噬了房地產業所創造的利潤，可以說房地產行業甚至僅僅是一個微利行業，在中國股市上市公司行業利潤榜上，房地產名列倒數第二，明顯低于各行業平均利潤。因此。有專家說，當前房地產價格的上漲是一種“虛漲”，也就是我們通常意義上的房地產泡沫。

一、泡沫經濟與房地產泡沫

泡沫經濟指的是以資產(股票、房地產)價格超常規上漲為基本特征的虛假繁榮，其直接動因是不切實際的高盈利預期和普遍的投機狂熱。泡沫的一個基本特征是“虛假繁榮”，即繁榮所掩蓋的是實物經濟的相對萎縮。事實上。泡沫經濟就是虛擬資本(主要是股票和房地產)的價格泡沫的過度擴張。一般來說。能形成泡沫的實物資產交易量占商品總流通額的比例較大，并且它們的市場基礎價值相對較難判定。

房地產泡沫主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，雖然賬面上價值增長很高。但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年-1926年美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。

二、我國房地產泡沫分析

泡沫與一般商品價格的波動并不相同。判斷房地產有無泡沫的指標很多，主要有：實際價格與理論價格的吻合度，空置率，房價收入比，商品房價增長率／GDP增長率，房地產貸款增長率／貸款總額增長率等。

(一)我國房地產市場價格自比指數上漲過快

2001年以來，我國房地產市場價格出現了連續5年的快速上漲。雖然國家曾經3次試圖進行調控，但效果并不明顯。由于一些根本性問題依然存在，房價上漲的樂觀情緒始終主宰著市場，而高房價又吸引了房地產開發企業的不斷入市。這是一個高房價和上漲心理預期的自我強化的過程。2007年上半年，在國家收緊了土地和信貸兩道閘門、嚴格控制房價不合理上漲的情況下。全國70個城市的房屋銷售價格仍然上漲了5.8％。與此同時，全國房地產開發企業國內貸款高速增長，增長速度連續6個月超過40.0％，東部地區達到58.8％，有的甚至超過60.0％。在一些地方，成本三五百元一平方米的房子，銷售價卻高達千元甚至幾千元。在一些大城市，單戶住宅售價與中等收入家庭的年收入之比已達10倍以上。超過正常范圍的一倍左右。而且房地產的需求主要來源于中間投資、投機商，消費者需求所占比例并不高。

(二)我國房地產市場價格相對指數增長過快

實際價格與理論價格的吻合度在理論上是較為理想的衡量指標，但其操作上存在一定難度。從科學性、可行性和可比性幾個方面考慮，我們可以選取房價收入比、房價房租比、房地產投資占比等指標來觀察泡沫的大小。

1．房價收入比。房價收入比是房地產價格與居民平均家庭年收入的比值。是居民相對支付能力的反映。據調查。全國大部分大中城市房價收入比超過6倍。其中，北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。2007年上半年全國房價同比繼續上漲。當市場中的房價收入比處在持續上升狀態，且并沒有存在市場萎縮的跡象，則說明房地產市場中投機需求的程度較高，產生房地產泡沫的可能性就很大。

2．房價房租增速比。一般而言，“租售比”能夠表現出一個城市居民、從業人員更真實、最基本的住房需求。更